פרויקטים
ניהול בתים משותפים: הזנחת בניינים עלולה להפוך לפצצה מתקתקת
כשהזנחת מערכות המים, החשמל, המיזוג וכיבוי האש במבני מגורים היא כבר לא עניין שולי, ומומחים מזהירים מאסון תחזוקתי – את המענה מבקשים לספק גופי ניהול הנכסים. רונן דדון, מבעלי חברת אדן: "ניהול בניינים זה מקצוע, לא עיסוק לשעות הפנאי"
"את הסיור המקדים שעשינו בבניין מגורים בגוש דן אני זוכר היטב גם היום, למרות שעברה מאז תקופה ממושכת", מספר רונן דדון, מבעלי חברת אדן ניהול נכסים, המתמחה באחזקת בניינים ונכסים, וניהול ועדי בתים. "הגענו לעמוד מקרוב על מצבו של הבניין ולבדוק את תקינות המערכות השונות – ופשוט נחרדנו. לא רק שהן לא עברו ביקורות תקופתיות ולא תוחזקו כראוי, גילינו שהמשאבה לניקוז מי גשמים נסתמה ומתקן החנייה התת קרקעי עמד בפני הצפה. האסון היה ממש מעבר לפינה, במזל גדול נמנעה פגיעה בחיי אדם".
הסיטואציה שמתאר דדון היא לא יוצאת דופן. אי הקפדה על תחזוקת מערכות הבניינים, שמייצרת פוטנציאל לתקלות למכביר, כמו גם התיישנות והתבלות של משאבות מים, מערכות כיבוי אש ומיזוג אוויר, גנרטורים, מפוחים, אינסטלציה, תשתיות תקשורת ופירי אשפה – הפכו כבר לסממן של מבנים רבים ברחבי הארץ. כשזה מצב העניינים, לא מפתיע שגורמים הפעילים בתחום מזהירים כי ללא הענקת תשומת לב לנושא, ישראל עלולה להתמודד בעשורים הקרובים עם אסון תחזוקתי.
"תחזוקה שוטפת של מבנים היא עניין בסיסי, ומאפשרת לייצר איכות חיים מיטבית במרחב האורבני", מסביר פרופ' ראסם חמאיסי, מתכנן ערים ומרצה בחוג לגאוגרפיה באוניברסיטת חיפה. "אלא שמה שנראה כמובן מאליו ברמת התאוריה לא תמיד מיושם ברמת הפרקטיקה. ההתעלמות מטיפול וחידוש תשתיות הבניינים הפכה לצערנו לתופעה נפוצה ונפיצה".
"כלל הגורמים – דיירים, ועדי בתים וחברות ניהול – חייבים להיות עם היד על הדופק, כי יש כאן סכנה פוטנציאלית העלולה להביא להשלכות קשות", מזהיר פרופ' חמאיסי. "אני סבור שגם ברמה המוניציפלית יש לבצע פיקוח ובקרה על אופן ניהול תהליכי התחזוקה, הן הרציפה והן המונעת – כולל עריכת סקרים ודוחות חברתיים, ומיפוי מבנים מועדים לפורענות. אני רואה בזה חלק אינטגרלי מסל השירותים העירוני".
הנושא הבוער מקבל משנה תוקף על רקע תנופת ההתחדשות העירונית, כשאת מקום המבנים הישנים שהוקמו עמוק במאה הקודמת, מחליפים בניינים חדישים – ובהם רבי קומות ומגדלים – עניין המתורגם להטמעה של מגוון מערכות מתקדמות ומורכבות, שתחזוקתן מייצרת עוד עלויות לבעלי הדירות.
"יש הבדל אדיר בין בניין ותיק שבו כמעט ואין מערכות, לבניינים המודרניים ומרובי המערכות שתופסים מקום גדל והולך בנוף העירוני – זה סיפור אחר לחלוטין שמחייב גם התייחסות בהתאם", מסביר אינג' נדב הדר, מהנדס העיר חדרה. "אנחנו בחדרה מתמודדים עם העניין בעיקר ברמת ההתחדשות העירונית, עם המגדלים שמתרוממים בהדרגה בעיר. חשוב להבין: שילוב מערכות הפעלה וחירום חדישות, המצריכות טיפול תחזוקתי שוטף מצד גורמים מיומנים – מייקרת משמעותית את העלויות לבעלי הדירות. את המענה אמורה לספק קרן התחזוקה שמעמידות החברות היזמיות עבור בעלי הדירות בשנים הראשונות לאכלוס. איך זה יעבוד בפועל ומה יקרה ברגע שהפעלת הקרן תסתיים? בשלב הזה עדיין מוקדם לומר".
מבנים משותפים. "ההתעלמות מטיפול וחידוש התשתיות הפכה לתופעה נפוצה ונפיצה" (צילום vecteezy)
אפקט משולש
בשטח עצמו, כבר מורגש שינוי: חברות ניהול מנוסות תופסות בהדרגה את מקומם של ועדי הבתים המסורתיים, מציגות תמהיל שירות מקיף ומועדכן, ומספקות ראש שקט לדיירים. "ניהול בניינים זה מקצוע, לא עיסוק לשעות הפנאי. הוא מחייב היכרות יסודית עם התחום, ועם הגורמים השונים הפועלים בו", מרחיב דדון, שהחברה בבעלותו (ובשותפות עם ארז אוסדון ונדב עמיאל) אמונה על ניהול שורה ארוכה של מבנים משותפים, בעיקר באזור גוש דן. "התפקיד שלנו הוא לדעת להסתכל על הטווח הארוך, ולא רק על הכאן והעכשיו".
בשטח עצמו, כבר מורגש שינוי: חברות ניהול מנוסות תופסות בהדרגה את מקומם של ועדי הבתים המסורתיים, מציגות תמהיל שירות מקיף ומועדכן, ומספקות ראש שקט לדיירים. "ניהול בניינים זה מקצוע, לא עיסוק לשעות הפנאי. הוא מחייב היכרות יסודית עם התחום, ועם הגורמים השונים הפועלים בו", מרחיב דדון, שהחברה בבעלותו (ובשותפות עם ארז אוסדון ונדב עמיאל) אמונה על ניהול שורה ארוכה של מבנים משותפים, בעיקר באזור גוש דן. "התפקיד שלנו הוא לדעת להסתכל על הטווח הארוך, ולא רק על הכאן והעכשיו".
"בניין מתוחזק, משמעו שהמערכות השונות פועלות כראוי ועומדות בתקנים מחמירים", ממשיך דדון. "מתי נדרשת ביקורת, מה מתחייב לבדוק ומהן העלויות – הסוגיות הללו מחייבות ידע מעמיק, ופה חברות הניהול מביאות את הערך המוסף. הזנחה והתיישנות של מערכות הבניין מייצרות אפקט משולש: חשש לפגיעה בנפש כתוצאה מתקלה או קריסה שלהן, צורך בתיקון או בהחלפת מערכות שכשלו, מה שכרוך על פי רוב גם בהוצאה כספית ניכרת – ולא פחות חשוב: זהו מתכון לעוגמת נפש. כשחשמל נופל באמצע הלילה, או שהגנרטור לא תקין ומכאן שמשאבת המים יוצאת משימוש וכל הדירות נותרות לא אספקת מים – זה מאוד לא נעים. כחברת ניהול, המטרה שלנו היא שמכלול האלמנטים הקשורים בתפקודו הרציף של הבניין יקבלו את מענה מלא ורציף".
תקציב חכם
כמי שחיים את תחום ניהול הבתים המשותפים באופן יומיומי, מספרים באדן כי תפקיד ועד הבית עבר טרנספורמציה, והשתנה עם הזמן מקצה לקצה: "גביית תשלומים, התייחסות לפניות השכנים, החלפת התאורה בחדר המדרגות ודאגה לניקיון החצר, החניה או הלובי, הם רק חלק קטן מארסנל המשימות. מה עם טיפול בביטוחים, ניהול ספרי החשבונות וקיום מכרזים מול ספקי השירות? מדובר רק ברשימת מטלות חלקית שמי שמופקד על ניהול הבניין חייב לקחת תחת אחריותו. המציאות מלמדת שלמרבית הדיירים אין היום את הרצון, הזמן או האנרגיות להוביל ועד בית ".
כמי שחיים את תחום ניהול הבתים המשותפים באופן יומיומי, מספרים באדן כי תפקיד ועד הבית עבר טרנספורמציה, והשתנה עם הזמן מקצה לקצה: "גביית תשלומים, התייחסות לפניות השכנים, החלפת התאורה בחדר המדרגות ודאגה לניקיון החצר, החניה או הלובי, הם רק חלק קטן מארסנל המשימות. מה עם טיפול בביטוחים, ניהול ספרי החשבונות וקיום מכרזים מול ספקי השירות? מדובר רק ברשימת מטלות חלקית שמי שמופקד על ניהול הבניין חייב לקחת תחת אחריותו. המציאות מלמדת שלמרבית הדיירים אין היום את הרצון, הזמן או האנרגיות להוביל ועד בית ".
בעלי חברת אדן: ארז אוסדון (מימין), רונן דדון ונדב עמיאל (צילום באדיבות חברת אדן)
דדון מסכים אף הוא כי הגידול בכמות מיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38, מייצר כללי משחק חדשים, ולדבריו רק ממחיש את חשיבות חברות ניהול הבניינים. "בשנה הראשונה כאשר הדיירים נכנסים לבניין שבנייתו רק הסתיימה, לא פעם צצות תקלות", הוא מפרט. "מדובר בתיקונים אחרונים, השלמות והתאמות שיש לבצע באופן מיידי. חברת ניהול יכולה לעשות את ההבדל בין טיפול מיידי להתמהמהות מיותרת. כשיש פונקציה שדואגת לתחזוקה סדירה מהיום הראשון, גם ההתאקלמות של הדיירים הופכת פשוטה יותר. בהקשר הזה גם ברור שהעמדת קרן כספית לטובת בעלי הדירות, תקל על התנעת תהליכים".
על המודל אותו מיישמת אדן ניהול נכסים, מספר דדון: "כשפונים אלינו דיירים בבקשה להצעת מחיר לניהול, אנו קודם כל מגיעים לסיור יסודי, על מנת ללמוד את הבניין, לראות איזו מערכות נמצאות בו ומה מצבן. בהתאם לכך אנו מגבשים הצעת מחיר המבוססת על מסגרת תקציבית חכמה ומוגדרת מראש – הכוללת טיפולים שוטפים בכל מערכות הבניין עם סעיף שנוגע לתקלות שאינן צפויות מראש ולתחזוקת שבר. אם בתחילת הדרך מתעקשים שלא לגלם בתקציב גם הוצאות פוטנציאליות עתידיות, מגלים שתוך כדי תנועה יש עוד ועוד עלויות. הרצון לחסוך הוא זה שמביא לחריגות".
"כחברת ניהול מבנים משותפים, אנו מחייבים לשיח רגיש וסבלני מול ציבור הדיירים, ולהוות עבורם כתובת לכל בעיה", מסכמים באדן. "לצורך העניין גם השקנו אפליקציה ייעודית שמייעלת את האינטראקציה מחד, ומאידך מנהלת את הטיפולים השותפים של כלל המערכות הרלוונטיות. השורה התחתונה היא שבניינים מתוחזקים מייצרים רף מגורים משדורג – וזה היעד שלנו".
