פרויקטים
חבות בהיטל השבחה: עו"ד אורית אור על הסוגייה שבלעדיה אין עסקת מקרקעין
תשלום היטל השבחה הוא אחד המרכיבים הקריטיים בעסקאות נדל"ן. מתי מחייבים ואת מי, מה חשוב לבדוק, וכיצד ליווי מקצועי מייעל את התהליך ועשוי לחסוך בעלויות? עו"ד אורית אור, שמכירה את הנושא הבוער משני צדי המתרס, עם התשובות
הגורמים הפעילים בענף הנדל"ן בישראל יודעים היטב כי בלתי אפשרי לסגור עסקת מקרקעין ללא בחינה מדוקדקת של ההיבט המשפטי, כמו גם בדיקת כל האלמנטים הנוגעים למיסוי של העסקה. במיוחד נכונים הדברים לסוגייה המורכבת הכרוכה בתשלום היטל השבחה.
ככלל, כמעט כל בעל נכס או קרקע היה רוצה לשפר את הנכס שבבעלותו - אם על ידי הגדלת זכויות בנייה/ תוספת מרפסת/ תוספת קומה וכדומה, אך צריך לזכור – על כל שיפור לנכס, חייב בעליו (וכן החוכר לדורות) לשלם מס - תשלום חובה הנקרא היטל השבחה.
היטל השבחה מוטל על בעל הנכס או החוכר לדורות באחד משני מצבים – בעת מכירת הנכס או בעת הוצאת היתר בנייה. במסגרת זו מבצעת הרשות המקומית בדיקה מקיפה האם חלו תוכניות משביחות על הנכס, ובאיזה אופן הושבח. מדובר בבדיקה שמאית שנועדה לבחון מגוון אספקטים באשר להשבחת הנכס - כאשר החיוב הוא בשל אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה או אישור שימוש חורג. בהקשר הזה יש לציין כי היטל השבחה יכול להגיע לעיתים גם לסכומים של מיליוני שקלים והוא פקטור חשוב מאין כמוהו בבחינת ביצוע עסקה בנכס.
בשל חשיבותו, מייצר הנושא הבוער לא מעט מחלוקות - ולעיתים אף אי ודאות בקרב בעלי דירות וחברות יזמיות. על בסיס מה נקבעת גובה השומה, על מי היא מוטלת, האם קיימות הקלות או אפשרות לקזז חלק מהסכומים בגין מימוש זכויות הבנייה? אלו רק חלק מהשאלות שמלוות עסקאות מקרקעין בכלל ומיזמי התחדשות עירונית בפרט - ועשויות להתבטא בתשלומים בהיקפים נכבדים שלא פעם עושים את ההבדל בין מימוש עסקה לגניזתה.
עמידה על הזכויות
מי שבקיאה בתחום ומכירה אותו לפניי ולפנים היא עו"ד אורית אור, שייצגה רשויות רבות ברחבי הארץ כתובעת פלילית, שימשה יועצת משפטית של ועדות מקומיות ובעלת הסמכה מהיועץ המשפטי לממשלה. כיום היא פעילה מצדו השני של המתרס ומייצגת בנושא ההיטלים יזמים ובעלי דירות.
מי שבקיאה בתחום ומכירה אותו לפניי ולפנים היא עו"ד אורית אור, שייצגה רשויות רבות ברחבי הארץ כתובעת פלילית, שימשה יועצת משפטית של ועדות מקומיות ובעלת הסמכה מהיועץ המשפטי לממשלה. כיום היא פעילה מצדו השני של המתרס ומייצגת בנושא ההיטלים יזמים ובעלי דירות.
"קודם כל חשוב לדעת שניתן לחייב בהיטל רק את הבעלים של הנכס, או חוכר לדורות החוכר שטח מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י). החיוב ממומש בעת מכירת הנכס, במעמד הוצאת היתר בנייה או שימוש, או בעת הניצול בפועל של מימוש זכויות ההשבחה", פותחת עו"ד אור בראיון נרחב לאתר ice. "ההיטל הינו 50% משווי ההשבחה של הנכס בעקבות תוכנית משביחה, שינוי ייעוד השימוש או הקלות שניתנו לבעלי הנכס. כפועל יוצא מכך שניתן לחייב בעלים או חוכרים, עניין משפטי שעלול להיווצר נוגע לשאלה האם אכן מי שחויב בהיטל הוא הבעלים של הנכס או לא".
לדבריה, "עוד דבר שיש לבדוק הוא האם אתם נמצאים בתחום ההקלות הקיימות בחוק בעת חיוב בהיטל השבחה - קרקע בשכונת שיקום, בניית מרחב מוגן, דירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר, מוסד ציבורי שאינו למטרות רווח ועוד. נושא ההקלות הנו נרחב וסבוך ויש להכירו לעומק, כולל הפסיקות הלוונטיות בנושא, כדי לסייע בצורה הטובה ביותר לבעל המקרקעין".
"עבדתי במשך שנים כתובעת ויועצת משפטית, ומהיכרות מעמיקה עם השטח אני יכולה לומר שאסור בשום אופן להיכנס לעסקת מקרקעין – קטנה כגדולה, מבלי להיוועץ עם עורך דין שיבאר את כל הסוגיות בנושא", מדגישה עו"ד אור. "היזמים חייבים להיות מלווים משפטית, וכך יחסכו לעצמם הרבה כאב ראש, ביורוקרטיה ולא מעט כסף. במציאות הנוכחית, הרוב הגדול אומר 'אמן' ומשלם מיד את ההיטל מבלי לבדוק לעומק, בשל חוסר בקיאות בנושא. חשוב לבחון בעבור מה ההיטל, האם במועד הרלוונטי אכן הייתם בעלי המקרקעין או חוכרים לדורות, והאם הנכם זכאים להקלות הקבועות בחוק".
פרויקט נדל"ן. "ליווי משפטי עתיד לחסוך ליזמים כאב ראש, ביורוקרטיה ולא מעט כסף" צילום: יוסי אלוני/פלאש90
רף אחיד
הסוגייה סביב תשלום היטל השבחה טומנת בחובה שני מנגנוני ערעור, במידה והושת על יזמים או בעלי דירה היטל שלא לשביעות רצונם – פנייה לשמאי מכריע או לערוץ משפטי. במידה והוגשה השגה משפטית על היטל דוגמת ערעור, היא תידון בוועדת הערר הרלוונטית. במידה וגם כאן לא הושגו הסכמות, קיימת אופציה של ערכאה שנייה בדמות ערעור למחוזי. מנגד, שמאי מכריע עוסק נטו בנושאים חשבונאיים, כגון טעויות בשומה והגשת שומה נגדית על ידי שמאי מקרקעין מקביל, חיוב על שטח לא נכון וכדומה.
הסוגייה סביב תשלום היטל השבחה טומנת בחובה שני מנגנוני ערעור, במידה והושת על יזמים או בעלי דירה היטל שלא לשביעות רצונם – פנייה לשמאי מכריע או לערוץ משפטי. במידה והוגשה השגה משפטית על היטל דוגמת ערעור, היא תידון בוועדת הערר הרלוונטית. במידה וגם כאן לא הושגו הסכמות, קיימת אופציה של ערכאה שנייה בדמות ערעור למחוזי. מנגד, שמאי מכריע עוסק נטו בנושאים חשבונאיים, כגון טעויות בשומה והגשת שומה נגדית על ידי שמאי מקרקעין מקביל, חיוב על שטח לא נכון וכדומה.
"אין כאן עניין של איזה מנגנון עדיף, תלוי מה רלוונטי", מסבירה עו"ד אור. "פרמטרים משפטיים להשגה על היטל הם כאמור מקרים בהם חייבו את מי שאינו הבעלים של הנכס או הקרקע, או במידה וישנה זכאות לפטורים והקלות. כך או כך, אלו דברים שמחייבים ליווי משפטי רציף מצד עורך דין הבקיא בנושא היטל השבחה".
ישנם מקרים לא מעטים בהם הייתה רשלנות מצד עורכי דין בעניין היטל השבחה, שהובילו לתביעות נגדם. למה זה קורה?
"צריך להבין, מדובר בנושאים מיוחדים ומורכבים, ומי שעוסק בהם מבלי להכיר את המטריה והפסיקות בנושא – טועה ומטעה. כדי להימנע מרשלנות ומתביעות עתידיות, חשוב לפנות לעורך דין מנהלי או עורך דין לענייני רשויות מקומיות ותאגידים עירוניים, שעוסקים בנושא באופן שוטף ומכירים היטב את התחום. בדיוק כמו שמלווים את היזם אנשי מקצוע בתחומי הביצוע, התכנון והמיסוי, כך חובה להסתייע בעורך דין מומחה להיטל השבחה. זו הדרך לייצר ודאות ליזמים, לגרום להם להיות מודעים לעלויות, וכמובן למנוע מפרויקטים להיתקע בצנרת או אפילו להתבטל".
"צריך להבין, מדובר בנושאים מיוחדים ומורכבים, ומי שעוסק בהם מבלי להכיר את המטריה והפסיקות בנושא – טועה ומטעה. כדי להימנע מרשלנות ומתביעות עתידיות, חשוב לפנות לעורך דין מנהלי או עורך דין לענייני רשויות מקומיות ותאגידים עירוניים, שעוסקים בנושא באופן שוטף ומכירים היטב את התחום. בדיוק כמו שמלווים את היזם אנשי מקצוע בתחומי הביצוע, התכנון והמיסוי, כך חובה להסתייע בעורך דין מומחה להיטל השבחה. זו הדרך לייצר ודאות ליזמים, לגרום להם להיות מודעים לעלויות, וכמובן למנוע מפרויקטים להיתקע בצנרת או אפילו להתבטל".
נושא היטל ההשבחה מוזכר בחוק ההסדרים. האם החוק מטפל כמו שצריך בחסם הזה?
"לצערי לא. נראה כי הוא חוטא למטרה אותה הוא רצה להשיג והיא ודאות וצמצום הגשת עררים. החוק מבקש להטיל הוצאות נוספות על האזרח הפשוט, דוגמת אגרות המתווספות להוצאות על שמאי מקביל, עורך דין וכדומה, ואינו מייצר ודאות או מקצר זמנים – לפחות לא בניסוחו הנוכחי. הרי ניתן היה לייצר ודאות על ידי אכיפת המועדים הקבועים בחוק, אבל במקום לטפל בבעיה מהשורש, מסמנים מטרה אקראית ורק בהמשך בודקים איך היא מסתדרת עם המציאות בשטח".
"לצערי לא. נראה כי הוא חוטא למטרה אותה הוא רצה להשיג והיא ודאות וצמצום הגשת עררים. החוק מבקש להטיל הוצאות נוספות על האזרח הפשוט, דוגמת אגרות המתווספות להוצאות על שמאי מקביל, עורך דין וכדומה, ואינו מייצר ודאות או מקצר זמנים – לפחות לא בניסוחו הנוכחי. הרי ניתן היה לייצר ודאות על ידי אכיפת המועדים הקבועים בחוק, אבל במקום לטפל בבעיה מהשורש, מסמנים מטרה אקראית ורק בהמשך בודקים איך היא מסתדרת עם המציאות בשטח".
במצב עניינים שכזה, האם לדעתך צריך להעביר את נושא ההיטלים מהרשויות המקומיות למדינה ולקבוע רף אחיד לכולם?
"אני לא חושבת שיש להעביר את הנושא מהרשויות המקומיות, אך בהחלט סבורה שהגיעה העת לקביעת רף אחיד בין הרשויות השונות, עמידה במועדים הקבועים בחוק וכן שינוי חקיקתי בנוגע לנושאים הלא מטופלים שנותרים ללא מענה משפטי ומלאים בפסיקות סותרות. בהקשר זה צריך להבהיר כי ישנם נושאים רבים הנוגעים להיטל השבחה וטרם זכו להכרעה משפטית ברורה וחד משמעית. מוטב שאותם נושאים יטופלו ברמת המדינה, ויפה שעה אחת קודם".
"אני לא חושבת שיש להעביר את הנושא מהרשויות המקומיות, אך בהחלט סבורה שהגיעה העת לקביעת רף אחיד בין הרשויות השונות, עמידה במועדים הקבועים בחוק וכן שינוי חקיקתי בנוגע לנושאים הלא מטופלים שנותרים ללא מענה משפטי ומלאים בפסיקות סותרות. בהקשר זה צריך להבהיר כי ישנם נושאים רבים הנוגעים להיטל השבחה וטרם זכו להכרעה משפטית ברורה וחד משמעית. מוטב שאותם נושאים יטופלו ברמת המדינה, ויפה שעה אחת קודם".
