פרויקטים
"התושבים שבעו מהבטחות": עורכי הדין שהקדימו את המדינה ומביאים התחדשות עירונית לפריפריה
כשמהלך רחב היקף בהובלת הרשות הממשלתית, לחידוש וריענון למעלה ממאה מתחמים ותיקים בפריפריה יוצא לדרך – יש מי שכבר פועלים בשטח. משרד עורכי הדין פרבמן רשף ושות', מלווה את התחום מקרוב כבר יותר משני עשורים ופרוס ממגדל העמק ועד באר שבע: "התחדשות עירונית היא לא פריבילגיה של הערים החזקות במרכז"
המחסור המשווע בפרויקטים ביישובי הפריפריה, הוא מהסוגיות הבוערות בתחום ההתחדשות העירונית – כשהנושא מקבל משנה תוקף על רקע ירי טילים על העורף וסכנת רעידות אדמה. אחרי שנים ארוכות, ארוכות מדי, בהן הודרו אזורי הספר ממפת המיזמים, ייתכן כי 2024 תסמל את שינוי המגמה.
בהובלת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ובהמשך למסקנות הוועדה הממשלתית לקידום התחדשות עירונית בפריפריה שאושרו בקבינט הדיור, יוצא לדרך מהלך רחב היקף למיגון וריענון מתחמים ותיקים – ובדגש על ערים השוכנות על השבר הסורי-אפריקאי ומוגדרות כבעלות סיכון סייסמי גבוה.
כחלק ממבצע מיפוי רחב, אותרו כ-110 מתחמים המתאימים לפינוי-בינוי בקריית שמונה, חצור הגלילית, צפת, טבריה, בית שאן, עפולה, מגדל העמק ואילת – הכוללים במתכונת הקיימת כ-14,300 דירות, כשבחסות ההתחדשות העירונית ניתן יהיה לבנות בהם כ-37,000 דירות חדשות. בהתאם לניתוח כלכלי, סבסוד המתחמים יהיה כרוך בתקציב של כ-10 מיליארד שקלים.
בתום הליך המיפוי, הוחל בתכנון 25 מתחמים. בכוונת הרשות הממשלתית לקדם את התכנון בהליך מואץ (כולל הקמת צוות ייעודי של מינהל התכנון), ולהביא למימוש הפרויקטים באמצעות תוכנית מענקים ממשלתית להשלמת הכדאיות הכלכלית של מתחמים אלה, אשר ערכי הקרקע הנמוכים בהם אינם מאפשרים מימוש בכוחות שוק בלבד. בנוסף, במהלך השנה יתחיל התכנון ל-30 מתחמים נוספים. כמו כן, עוד 12 מתחמים בפריפריה כבר מקודמים באמצעות יזמים פרטיים.
"התחדשות עירונית כפי שאנו נוכחים שוב ושוב, היא הרבה מעבר להגדלת כמות הדירות לאוכלוסייה הצומחת – היא מחדשת תשתיות עירוניות, מחזקת וממגנת, וקידומה הוא משימה לאומית ראשונה במעלה, בפרט בפריפריה ובעיירות הפיתוח", מציין שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף. "להתחדשות עירונית תפקיד חיוני בשיפור איכות חיי התושבים, קידום צמיחה כלכלית ובהחייאת האזורים הוותיקים. אני רואה מחויבות גדולה להניע יוזמות להתחדשות עירונית שיעצבו את ערי ישראל".
גיוס חירום
בקרב הגורמים הפועלים בתחום, תרגום הצהרות המדינה על קידום התחדשות עירונית בפריפריה למהלכים קונקרטיים מתקבל בברכה, אך גם במידה של זהירות. "כל יוזמה שתכליתה הגעת פרויקטים של התחדשות עירונית לכל חלקי מדינת ישראל, היא חשובה וחיונית", מבהירים עורכי הדין גיא פרבמן ואפרת רשף, הבעלים של משרד פרבמן, רשף ושות', המלווים מקרוב את תחום ההתחדשות העירונית כבר למעלה משני עשורים. לדבריהם, "התחדשות עירונית היא צו השעה, ומתחדדת עוד יותר על רקע התמשכותה של מלחמת חרבות ברזל. כשמיליוני ישראלים מתגוררים במבנים ישנים ובלתי ממוגנים – חשופים לירי טילים ולרעידות אדמה – אסור להתמהמה".
בקרב הגורמים הפועלים בתחום, תרגום הצהרות המדינה על קידום התחדשות עירונית בפריפריה למהלכים קונקרטיים מתקבל בברכה, אך גם במידה של זהירות. "כל יוזמה שתכליתה הגעת פרויקטים של התחדשות עירונית לכל חלקי מדינת ישראל, היא חשובה וחיונית", מבהירים עורכי הדין גיא פרבמן ואפרת רשף, הבעלים של משרד פרבמן, רשף ושות', המלווים מקרוב את תחום ההתחדשות העירונית כבר למעלה משני עשורים. לדבריהם, "התחדשות עירונית היא צו השעה, ומתחדדת עוד יותר על רקע התמשכותה של מלחמת חרבות ברזל. כשמיליוני ישראלים מתגוררים במבנים ישנים ובלתי ממוגנים – חשופים לירי טילים ולרעידות אדמה – אסור להתמהמה".
"כאשר יוצאים לחידוש עשרות מתחמים בפריפריה, חשוב להביא בחשבון לצד שמגורים איכותיים נדרשת גם מעטפת מלאה – תשתיות מודרניות, תחבורה, מוסדות חינוך, מבני ציבור, מסחר וריאות ירוקות", מוסיפים עורכי הדין רשף ופרבמן. "אם לא מעניקים לתושבים פתרונות מקיפים כחלק מההתחדשות העירונית, המהלך מחמיץ את ייעודו".
על אף התמיכה שמביעים השניים במהלך שמקדמת הרשות הממשלתית, הרי שיישום התוכנית ברמה הפרקטית, הם מבהירים, מציב לא מעט אתגרים. "את התוכנית הזו צריכים לנתח בשני היבטים מרכזיים: בהיבט שנוגע לחברות היזמיות, כלומר היקף זכויות שיביא את הפרויקט לכדאיות על מנת שניתן יהיה להוציא אותו אל הפועל; ובהיבט שנוגע לוועדות התכנון והבנייה, ומתייחס למענקים ותמריצים לקידום הוצאת היתרים", מפרטת עו"ד רשף. "בעניין זה המלחמה יצרה כללי משחקים חדשים, שמחייבים התאמות למציאות המשתנה. יש להביא בחשבון את השפעות והשלכות המערכה גם על היקף הזכויות הנדרש, כדי שניתן יהיה לקדם וליישם פרויקט – כך שיהיה ראוי לבעלים מחד, וכלכלי ליזם המקדם אותו מאידך".
"קידום מואץ של הליכי הרישוי והתכנון קם ונופל על ביורוקרטיה יעילה ואפקטיבית", מוסיף עו"ד פרבמן. "לכן, כלל הגורמים חייבים להתגייס למען הגשמת היעד, ובמיוחד אמורים הדברים באשר לוועדות המקומיות, שמאופיינות לא פעם בהליכים ארוכים וממושכים. ללא סנכרון ושיתוף פעולה הדוק בין המדינה לרשויות המקומיות, חידוש המבנים הישנים יתקשה להתרומם. הצורך הבוער הוא לצמצם את לוחות הזמנים, ולקדם דווקא עכשיו ודווקא בפריפריה, בנייה של מתחמים גדולים – הכוללים מסחר, תעשייה, מקורות תעסוקה, וכמובן תשתית תחבורתית, שתחבר את הפריפריה אל המרכז".
מגדל העמק. "הפתרון היחיד כאן הוא התחדשות עירונית יסודית" (צילום ד"ר אבישי טייכר, מתוך אתר פיקיויקי)
חלוציות, יצירתיות, חדשנות
פרבמן רשף ושות', הוא אחד ממשרדי עורכי הדין החלוצים והמובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, ומלווה הן בעלי דירות והן חברות יזמיות. הרזומה המקצועי כולל למעלה ממאה פרויקטים שכבר הגיעו לקו הסיום ואוכלסו, כשלצד פעילות אינטנסיבית בלב מוקדי הביקוש, טביעת האצבע מורגשת היטב גם בפריפריה.
פרבמן רשף ושות', הוא אחד ממשרדי עורכי הדין החלוצים והמובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, ומלווה הן בעלי דירות והן חברות יזמיות. הרזומה המקצועי כולל למעלה ממאה פרויקטים שכבר הגיעו לקו הסיום ואוכלסו, כשלצד פעילות אינטנסיבית בלב מוקדי הביקוש, טביעת האצבע מורגשת היטב גם בפריפריה.
למעשה, עוד לפני שהמדינה החלה ביישום תוכנית להתחדשות ערי הפריפריה, עורכי הדין פרבמן ורשף, כבר הניעו שם פרויקטים. נכון להיום פרוס המשרד מצפון ועד דרום: מגדל העמק, קריית ים, לוד, שדרות, אשקלון ובאר שבע – הם רק רשימה חלקית מבין יישובי הפריפריה הגאוגרפית-חברתית, בהם פועל המשרד.
"התחדשות עירונית היא לא פריבילגיה של הערים החזקות במרכז – להיפך. באזורים מרוחקים או מוחלשים יותר, ובטח ביישובים לאורך השבר הסורי-אפריקאי, היא נדרשת במיוחד", קובעת עו"ד רשף. "החזון שלנו כשמשרד, הוא להביא את ההתחדשות העירונית לכל פינה בישראל".
פרויקט התחדשות עירונית. האם 2024 תסמל את הגעת המיזמים גם לפריפריה? (צילום Magma Images)
החזון שמתארים עורכי הדין פרבמן ורשף, מתממש ברמה הפרקטית, כשאת המיומנות והניסיון שצבר המשרד, הוא רותם גם להתחדשות הפריפריה. כך לדוגמה, במגדל העמק שבצפון – אחד מעשרה יישובים שהוגדרו בידי ועדת ההיגוי להערכות ישראל לרעידות אדמה, כמי שנמצאים בסיכון הגבוה ביותר (העיר גם נכללת בתוכנית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) – מקדם המשרד פרויקט חלוצי בפרופיל גבוה.
"בעלי דירות פנו אלינו כדי שנסייע להם לממש פרויקט במסלול של פינוי-בינוי", מרחיב עו"ד פרבמן. "מדובר בבנייני רכבת ישנים ורעועים, המועדים לפורענות. הפתרון היחיד כאן הוא התחדשות עירונית יסודית. התושבים שבעו מהבטחות ולא מוכנים להמשיך ולחכות. ביחד, כולנו נרתמים כדי לגבש מתווה לשביעות רצונם של בעלי הדירות אל מול החברה היזמית והרשויות, ולעלות את הפרויקט על המסלול".
לפי התוכניות, את מקומן של כ-200 דירות שהוקמו לפני עשרות שנים, עתיד להחליף מתחם מודרני ומעורב שימושים, הכולל מגורים, מסחר ושטחים ירוקים. "לכל פרויקט יש את הייחודיות שלו, וברור שפינוי-בינוי במגדל העמק לא דומה לתמ"א 38 בתל אביב", מסכמים עורכי הדין פרבמן ורשף. "אנחנו תמיד נמצאים עם היד על הדופק, ומבינים שבתחום דינמי ומתפתח כמו התחדשות עירונית, נדרש כל העת להיות בחוד החנית ביצירתיות, בחדשנות ובמקצועיות".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
