פרויקטים
גם פרויקט ההתחדשות העירונית שלכם מתעכב? זה מה שתוכלו לעשות
מה נדרש יזם להציג לפני החתימה על הסכם והאם ניתן לעכב את מסירת הדירות בעקבות המלחמה? עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, עונה על השאלות שלכם בפינה החודשית של אתר ice
אתר ice מציג "מתחדשים" – פינה חודשית המוקדשת כולה לתחום ההתחדשות העירונית על נגזרותיה. במסגרת הפינה תשיב עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, המלווה בעלי דירות ומייעצת בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, על השאלות שלכם.
מה צריך יזם להציג בפני בעלי הדירות לפני חתימת ההסכם?
"תקנות ייעודיות עליהן עמלו בין היתר משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ונכנסו לתוקף ב-2022 – מבקשות להגביר את האמון והשקיפות בין החברות היזמיות ובעלי הדירות, להסיר חסמים ולייעל את שיתוף הפעולה בין הצדדים.
בהתאם לכך, ובטרם חתימה על ההסכם המשפטי, מחויב היזם לכנס את כלל בעלי הדירות לאספה – במהלכה יציג בפניהם את סוג העסקה (פינוי-בינוי, תמ"א 38 בסלול הריסה ובנייה מחדש או תמ"א 38 במסלול חיזוק ועיבוי), היקף הפרויקט (מספר יחידות הדיור, הקומות והמבנים), התמורות עליהן הוא מתחייב ואופן המימון (בנק, גורם חוץ בנקאי או גוף אחר).
בנוסף, יידרש היזם לעדכן באשר ללוחות הזמנים המשוערים לקידום פרויקט, לתאר את ניסיונו בתחום ההתחדשות העירונית והמיזמים עליהם הוא אמון. במסגרת הזו, יצטרך היזם גם לחשוף בפני בעלי הדירות הליכים מנהליים ומשפטיים במידה ומתנהלים נגדו (או נגד מי מבעלי החברה היזמית) – פשיטת רגל, כינוס נכסים פירוק או הקפאה. באחריות היזם גם ליידע את בעלי הדירות אם יש לו, למעגל המשפחתי הקרוב לו, או למישהו בקרב החברה היזמית עניין אישי בפרויקט – לדוגמה: דירה בבניין או קשר עם דייר מסוים, מארגן דיירים או גורם אחר המשתייך למיזם.
אם חלק ניכר מבעלי הדירות בפרויקט הם דוברי רוסית, אמהרית או ערבית, על היזם יהיה לשלב בכנס מתורגמן. בסיום האספה, על היזם להעביר לבעלי הדירות פרוטוקול מפורט (ומתורגם במידת הצורך). כאן החשיבות של עורך הדין המייצג את הדיירים ומכין את ההסכם היא דרמטית – בלי פונקציה משפטית שתלווה את התהליך מראשיתו, תעגן את זכויותיהם ותשמור עליהם בכל שלב ושלב, אסור לצאת אל הדרך".
האם יזם יכול לעכב את מסירת הדירות בעקבות המלחמה?
בתקופת הקורונה העניקה המדינה ליזמים גרייס של שלושה חודשים, כלומר ניתנה להם האפשרות לעכב את מסירת הדירות לפרק זמן של כ-90 ימים – כשההערכה היא שגם כעת תגבש המדינה מהלך דומה שיסנכרן בין כללי המשחק בתחום למציאות בשטח. בהקשר הזה חשוב גם לעשות את ההבדל בין פרויקטים שהתקדמותם נבלמה בעקבות המערכה הצבאית וההגבלות, לבין איחורים שנובעים מהתנהלות קלוקלת של יזמים, ובגינם עליהם לפצות את בעלי הדירות.
הטיפ שלי: במצב העניינים הקיים ועל רקע סימני השאלה הרבים, מומלץ לבעלי הדירות וליזמים (כמובן בעזרת עורכי הדין המלווים) לעדכן את ההסכם המשפטי, ולעשות בו התאמות למצב הנוכחי. צעד כזה יאפשר לצדדים ליישר קו, לשדרג את האינטראקציה וההתגייסות המשותפת למימוש הפרויקט – ולא פחות חשוב: יסייע למנוע עוגמת נפש ומחלוקות עתידיות".
פרויקט התחדשות עירונית בגוש דן (צילום Shutterstock)
הפרויקט עובר לידי יזם ממשיך – איך זה ישפיע על בעלי הדירות?
"המציאות בשוק ההתחדשות העירונית, מלמדת שלא פעם ולא פעמיים עוברים תוך כדי תנועה פרויקטים (הן בתמ"א 38 והן בפינוי בינוי) מידיו של היזם המקורי לידי יזם ממשיך – עניין שעלול לייצר עיכובים בלוחות הזמנים, ולערער את ביטחונם של בעלי הדירות בתהליך.
כדי למנוע מראש תרחיש כזה, חשוב שאת מכרז היזמים יוביל עורך דין המכיר את תחום ההתחדשות העירונית לעומקו, כמו גם את השחקנים הפועלים בו. בדיקת הוותק והניסיון של היזמים הפוטנציאליים, כמו גם האיתנות הפיננסית שלהם – עתידה למנוע, על פי רוב, את כניסתו לפרויקט של יזם שאינו ראוי ומיומן.
את החשיבות הטמונה בהסכם המשפטי, אני חוזרת ומדגישה בכל אחת מהפינות שלנו. המסמך הזה הוא קריטי. אם ההסכם נערך באופן מקצועי ושקוף, הוא יודע לצפות פני עתיד ולהגן על בעלי הדירות לכל אורך התהליך. זו גם הסיבה שבכל הסכם אני מקפידה לשלב סעיף העברת זכויות. תכליתו: אם היזם נקלע לקשיים ואין ביכולתו לקדם את הפרויקט, בטרם קבלת ליווי בנקאי – היזם מותיר ומסב את ההיתר לידי בעלי הדירות. סעיף זה חוסך שנים רבות של סכסוכים על הזכות של בעלי הדירות בפרויקט להפסיק את ההתקשרות מול היזם.
החשיבות הטמונה בסעיף הזה, היא ברורה: אם היזם לא מסוגל להתקדם לביצוע – במקום לחזור 10 שנים אחורה, באפשרות בעלי הדירות לקחת את הפרויקט ולהתקשר עם יזם חלופי שייכנס בנעליו ובאופן שבו יש להם גם אפשרות לקבל יותר. כך ניתן לעשות מהלימון לימונדה, ולהמשיך את הפרויקט מאותה הנקודה.
עו"ד רוית סיני (צילום גיא הכט)
בכל הסכם משפטי שנעשה תחת המשרד שלי, אנו מנסחים סעיף המונע מהיזם שנבחר בקפידה בידי הנציגות ובעלי הדירות, להתקשר עצמאית עם יזם חלופי ולהעביר/למכור לו את הפרויקט. במקרה שבו הסעיף בהסכם מאפשר החלפת יזם – אם היזם הנבחר בכל זאת מצליח לאתר חברה יזמית איכותית איתנה וטובה, שיש לה את היכולות להתקדם – לבעלי הדירות הזכות לאשר זאת ולקבל יחדיו החלטה על המשך הדרך.
לסיום, כשמדברים על סוגיית היזם המתחלף במהלך פרויקט התחדשות עירונית, צריך גם להביא בחשבון את הפסיקות המשפטיות בנושא, אשר אינן מאפשרות את הדרת בעלי הדירות מהמהלך ודורשות את מעורבותם והסכמתם לאישור היזם החדש.
רוית סיני, עורכת דין, מרצה ומגשת, היא מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. המשרד שהקימה ובראשו היא עומדת, רוית סיני משרד עורכי דין, הוא בעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, ומלווה דיירים בלבד במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
יש לכם שאלות הנוגעות להתחדשות עירונית? מוזמנים לשלוח לעו"ד סיני בכתובת הבאה: q@ice.co.il
לכל הפינות של "מתחדשים" לחצו כאן
(בשיתוף עו"ד רוית סיני)
