הנתונים על שבירת השיאים בכל הנוגע למכירת דירות חדשות לא נוצרו בחלל ריק, כאשר הביקושים נמצאים בעלייה מתמדת וממשיכים לתדלק את שוק הנדל"ן הלוהט. אלא שלצד ערים שעברו בהרבה את הממוצע הארצי דוגמת תל אביב, חיפה וירושלים, ישנה מגמה ברורה של עלייה גם מחוץ לאזורי הביקוש "הקלאסיים".

"אנחנו רואים שהשוק לא עוצר ויש ערים חדשות שמצטרפות לחגיגה מבחינת אחוזים ביחס לשנה שעברה כמו מודיעין ובת ים. ברגע שזה קורה מחוץ לגוש דן הקלאסי, המצב מדאיג", פותח יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, בראיון ל-ice. "מצד אחד טוב שלומדים לקנות דירות מחוץ לגוש דן, אבל מצד שני זה מלווה בעליית מחירים ארצית של כ-10% וגם כשיוצאים החוצה הכל עדיין מתייקר בטירוף".    

מה צריך לעשות כדי להגדיל את היצע הדיור ולבלום את עליית המחירים?

"להגדיל היצע זו סיסמה, צריך לשחק נכון עם הביקוש. שיטות המכרזים של רמ"י צריכות להשתנות ולגרום לכך שלא בהכרח מי שמפציץ במחיר הוא הזוכה. אולי בעל הצעה שנייה או מי שקרוב לממוצע. אני מברך על תכנית מחיר מטרה, צריך להעצים ולהרחיב אותה. מעבר לזה, ברמת המדינה חשוב לא לשדר פאניקה. כששרת הפנים, שר הבינוי והשיכון או שר האוצר אומרים שהמחירים יירדו, השוק טס למעלה. אתם שרים, לא יושבים לבירה עם חבר. שוק בונים מציפיות שמגשימות את עצמן, זה לופ. בכל מקרה יש צוות מעולה שבא לעבוד ואני מקווה שתוכניות דוגמת חלופת שקד ייצאו אל הפועל".   

כחלק מהעשייה, יוזם לאחרונה שר השיכון והבינוי, זאב אלקין, תוכנית בשיתוף עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), במסגרתה יוגרלו כ-30 אלף דירות מוזלות. אבל האם זה באמת יצנן את הביקושים? "זו תוכנית יפה, אבל אולי היא תוכל למתן את הביקושים, לא לצנן אותם", מבהיר מסילתי. "הביקושים רותחים, וכדי להפוך אותם לצוננים צריך קצת יותר מ-30 אלף דירות - לשפוך הרבה מים קרים ולא כוסית קטנה. אני מאמין שאפשר לעצור את מחירי הדיור, אמנם לא בשבועיים אבל בטח בשנתיים-שלוש. להוריד אי אפשר כבר, אבל צריך לקחת בחשבון שעצירה זו ירידה ריאלית".  
 

מה דעתך על החוק  שנועד למנוע את הצמדת מחיר הדירה לעלות הקרקע שאושר השבוע בוועדת השרים לענייני חקיקה?

"הרעיון הגיוני, אבל יש בו כמה חסרונות. צריך לחשוב איך להביא לידי ביטוי את ה"הלוואה" שנותנים הקבלנים לבעלי הדירות. אם לא מדד התשומות, חשוב למצוא מה כן – אולי דרך שיעור ריבית מסוים. לא מעט קבלנים סבורים שהשוק עולה בצורה שונה ממדד התשומות, ולכן צריך לעשות עבודה יסודית כדי לא לגרום נזק – לא לקבלנים ולא לצרכנים. אם הקבלן יפשוט רגל לא יהיה מי שיבנה, וצריך למצוא את שביל הזהב".  

נושא בוער נוסף שעל הפרק נוגע לעדכונים לתקן השמאי 21, שעוסק בין השאר בתמורות להן זכאים דיירים במיזמי פינוי-בינוי, כאשר כעת המדינה חוזרת בו ולאחר קביעת רף אחיד של 12 מ"ר, הוחלט כעת כי התמורות לא יוגבלו. ואיך כל זה ישפיע על הרווח היזמי?
 

מסילתי עושה סדר בבלגן: "המדינה נותנת לשוק לעבוד בצורה חכמה במקום לקבוע מגבלות אקראיות ואחידות, שפחות מתאימות למקומות מסוימים", הוא מסביר. "הדיירים הרי לא יודעים לתמחר את הדרישות שלהם ולא מבינים ברווח יזמי, לכן היזמים יוכלו להציג להם 'טבלת רגישות' בה יוסבר הרווח של היזם בכל סוג של תמורות. התמורות לא מוגבלות – לא למטה ולא למעלה – והשוק יעשה את שלו עם מו"מ על בסיס מידע שקוף".
עוד הוסיף יו"ר לשכת השמאים כי "זה מהלך נכון ונוח לכולם, וחשוב יותר – יגרום להיצע שהיה תקוע עד היום להתחיל לזרום. מדובר במהלך מצוין של מועצת השמאים ואני מברך עליו – השוק יהפוך לגמיש, שקוף ומהיר יותר על ידי הסרת חסמי מקסימום ומינימום ברווח היזמי וביטול רשימת התמורות. מאידך, יוצבו כאמור ליזמים טבלאות רגישות שקופות שיסייעו להם בניהול מו"מ עם אנשי המקצוע שמלווים את הדיירים".  

מה צריך לעשות כדי שההתחדשות העירונית תממש את הפוטנציאל ותגיע בשעה טובה גם לפריפריה?

"הממשלה צריכה להכניס את היד לכיס כמו שעשתה עד עכשיו, כשהודיעה שתתמרץ כל יחידת דיור בהתחדשות עירונית בסכום של 25-30 אלף שקל. אלא שבמקום רמת גן וגבעתיים שנכללות ברשימת 12 הערים וזה קצת הזוי, צריך לתת את התמריצים הללו לטבריה, דימונה ובית שאן. רק כך התוכנית תוכל להגיע לפריפריה, אבל אני אופטימי. באינטואיציה שלי התחילו להזיז דברים ואני מקווה שלא מדובר רק בתחושה".
 

לסיום, איך אתה רואה את השנה החולפת בשוק הנדל"ן, ומה צפוי בשנה הנוכחית?

עוד ב-

מי באמת אשם בזינוק במחירי הדירות?

לכתבה המלאה

"בשורה התחתונה השוק עדיין עולה, אז כנראה שעדיין לא מאמינים לתוכניות הממשלה, אבל אני מקווה שרמת האמון תחזור. הממשלה צוברת ניסיון ועוד נראה מיתון של גרף העליות. חשוב לזכור שאי אפשר לעצור רכבת כל כך כבדה בברקס אחד, אבל לאט לאט הדברים יתמתנו ויתקדמו בכיוון הנכון".