נראה כי גם את המגמות בשוק הדיור אנחנו "מעתיקים" מהאמריקאים. ארה"ב כבר לפני מספר שנים הפכה לאומה שגרה בשכירות, והפער שם בין עלות רכישת הנכס לעלות המגורים בשכירות שבר שיאים. על פי ההערכות, זה בדיוק מה שהולך לקרות גם כאן בישראל. המצב נובע מ-3 גורמים עיקריים: מחסור חמור בדירות, המשכורות שלא עולות בהתאם ליוקר הדיור, והתפיסה הייחודית של דור ה-Y.

בארה"ב, אחוז הולך וגדל של תושבים מעדיפים לשכור דירות ולא לרכוש אותן. בין הגורמים לכך: עלויות גבוהות של רכישת נכס, משכורות שלא עולות בקצב מספיק כדי להתמודד עם יוקר המחיה, ואורח חיים גמיש יותר שמאפשר מעבר תכוף בין מקומות מגורים בהתאם לצרכים האישיים והמקצועיים. כתוצאה מכך, רבים בוחרים לגור בשכירות ולהימנע מהתחייבות ארוכת טווח למשכנתא. וישראל, שנוהגת "להעתיק" מהאמריקאים נראית שהיא בדרך הבטוחה לטירוף שכירויות.

כדי להבין את עומק המשבר, צריך לגעת קודם בכך שבישראל יש כיום מחסור חמור בדירות. התחלות הבנייה לא הספיקו להתאושש בגלל ולהדביק את הפער שנוצר בתקופת הקורונה, והמלחמה עצרה למעלה מ-40% מהתחלות הבנייה. יתר על כן, שאר הפרויקטים סובלים ממחסור בכוח אדם ועלייה חדה במחירי חומרי הגלם כתוצאה מהחרם הטורקי. לפי נתוני הלמ"ס, מספר התחלות הבנייה בשנת 2023 עומד על כ-62,000 – מספר נמוך משמעותית מדרישות השוק, וכולל גם פרויקטים של פינוי-בינוי, כך שמספר הדירות הריקות שייכנסו לשוק הוא אף נמוך יותר.

בזמן שישראל היא המדינה בעלת קצב גידול האוכלוסייה המהיר ביותר מבין מדינות המערב, והצפיפות כאן היא השלישית בגובהה בין המדינות המפותחות, המחסור בדירות צפוי רק להעמיק. לפי דו"ח עמותת "צפוף", מספר משקי הבית בישראל יוכפל ב-45 השנים הקרובות מכ-2.7 מיליון בשנת 2020 לכמעט 5.8 מיליון בשנת 2065. כדי לעמוד בצרכי הדיור העתידיים, יצטרכו לבנות בשנים 2040-2050 פי שניים יותר דירות מאלו שנבנו בעשור האחרון. כך שהפער בין ההיצע לביקוש רק ילך ויגדל משנה לשנה.

הסיבה השנייה לכך היא, שהכל מתייקר בזמן והמשכורות נשארות מאחור, כך שהאפשרות לרכישת דירה רק הולכת ומתרחקת מרוב תושבי ישראל בעקבות כך שהמשכורות לא עולות בהתאם ליוקר המחיה והדיור. אם בעבר כל אחד היה חייב שיהיה לו בית בבעלותו, כיום נדרשות למעלה מ-220 משכורות לרכישת נכס – כמות בלתי נתפסת או הגיונית עבור רובנו. חלום הבית בבעלותי עלול להישאר במגירה לתמיד.

וזו לא הבעיה היחידה בנושא זה, בעקבות בעיית המשכורות בארץ יוצרת גם הפרשי מעמדות. המשכורת הממוצעת בהייטק עומדת על כ-30,000 ש"ח בחודש, לעומת משכורת ממוצעת בשוק שעומדת על 12,500 ש"ח. מי שיש לו, קונה ומעלה את המחיר, ומי שאין לו פשוט מתגורר בשכירות. בנוסף, אפילו במהלך המלחמה מחירי דירות יד שנייה ממשיכים לעלות. ברבעון האחרון הם עלו ב-4% במהלך ששת החודשים הראשונים למלחמה. איך יכול להיות שבזמן מלחמה, כשכל המדינה מופגזת ויש פחות ידיים עובדות, המחירים עדיין עולים. מדובר באבסורד כאשר אנחנו למעשה איבדנו את הצפון (וגם הדרום מרגיש פחות בטוח) דבר שמביא איתו נהירה למרכז הארץ והעלאת המחירים באזורים המבוקשים. המחיר של דירות עם ממ"ד מוסיף לעלות בגלל הביקוש הגבוה והרצון לחיות ברמת חיים גבוהה על אף המצב הביטחוני הרעוע.

דור ה-Y, דור המילניאלס, עם הגישה הייחודית שלו לחיים, משנה את כללי המשחק בשוק הדיור בצורה דרסטית. הדור הזה, ואני ביניהם, מעדיף להיות יותר פרקטי וללא התחייבויות כדי לשפר את איכות החיים. לדוגמה, להשתמש בשירותי ליסינג כדי לחסוך את כאב הראש של רכישת מכונית ולטפל בה. כך גם מבחינת המגורים – הם מעדיפים לגור בשכירות ולהיות גמישים עם התאמת מקום המגורים לפי מצבם המשפחתי על פני רכישת דירה והתחייבות לכל החיים לדירה אחת ובקיצור לא אוהבים להתחייב. להערכתי, ישראל רצה בצעדי ענק עם גיבוי עצוב של המלחמה שמתקיימת כרגע להיות אומה שגרה בשכירות בדיוק כמו מה שקורה בארצות הברית עם פערי מעמדות שרק יגדלו ככל שהמלחמה תוסיף ותמשיך.

עוד ב-

בונים תקציב לרכישת דירה? אלו ההוצאות שצריך להביא בחשבון

לכתבה המלאה

בעקבות כך, רבים ישאלו את עצמם האם להשקיע בנדלן עכשיו או לחכות לאחרי המלחמה. כנראה שאין תשובה ודאית והכל אינדיבדואלי, בטח לנוכח המלחמה והשינויים הצפויים בעתיד. ואולי אף האירוע הוא בכלל חינוכי שטומן בתוכו הבדלים בין חוסר היכולת להתחייב או הדרך הבטוחה של נכסים לשמירת יציבות כלכלית בעתיד. ימים יגידו.