בחירת עו"ד מטעם בעלי הדירות: פודקאסט הסולם פרק 3
הסולם הוא פודקאסט המנגיש עבורכם, בעלי הדירות, את תחום ההתחדשות העירונית שלב אחר שלב. בפרק השלישי: כל מה שצריך וחשוב לדעת על בחירת עורך הדין מטעם הדיירים – האוטוריטה המשפטית שתוביל את התהליך
"הסולם" הוא פודקאסט חדש מבית אתר ice, המבקש להנגיש ולפשט את התהליכים הכרוכים בקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית – שלב אחר שלב. יחד עם עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, המייצגת בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, נסקור ביסודיות את התהליך המורכב, מהתארגנות הראשונית הדיירים ועד קבלת המפתחות לדירות החדשות – עם כל מה שחשוב וכדאי לדעת.
בפרק השלישי, הפוקוס הוא על אחד הגורמים המשמעותיים בכל הפרויקט של ההתחדשות עירונית: בחירת עורך הדין המלווה את בעלי הדירות בתהליך. לעו"ד מיומן, המכיר את התחום לעומק, חשיבות גדולה – ולמעשה לא פעם הוא זה שיכול לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח לבין פרויקט כושל. על כן חשוב לבדוק את הניסיון הקודם של עורך הדין בהובלת פרויקטים של התחדשות עירונית, ולוודא שיש לו את ארגז הכלים המקצועי שיאפשר את מקסום התהליך.
התחדשות עירונית: תפקידיו של עורך דין הדיירים
אחריות עורך הדין היא לשמור על הזכויות של בעלי הדירות, ותפקידיו העיקריים הינם:
שכר הטרחה של עורך הדין מטעם בעלי הדירות משולם במלואו על ידי היזם. כדי למנוע מצב של ניגוד עניינים, חל איסור על עורך הדין לייצג גם את בעלי הדירות וגם את היזם באותו הפרויקט, או לייצג במקביל את בעלי הדירות ואת היזם בפרויקטים שונים המתנהלים באותה העת.
אחריות עורך הדין היא לשמור על הזכויות של בעלי הדירות, ותפקידיו העיקריים הינם:
- ליווי משפטי מתחילת הפרויקט ועד לסיומו – לרבות החתמת בעלי הדירות על ההסכם לביצוע הפרויקט ונספחיו, וקיום פגישות תקופתיות עם הנציגות לעדכון ודיווחים שוטפים.
- עריכת מכרז יזמים – משלוח שאלונים ליזמים לצורך קבלת הצעה מפורטת לביצוע הפרויקט, בחינת הצעות שהתקבלו, קיום פגישות עם היזמים ונציגות הדיירים, וסיוע לנציגות בבחירת יזם לביצוע הפרויקט.
- עריכת הסכם משפטי – ייצוג בעלי הזכויות במשא ומתן מול היזם לצורך התקשרות בהסכם התחדשות עירונית. הסכם זה יכלול בין היתר, התייחסות לתמורות, לוחות הזמנים ובטוחות.
- ייצוג בהתקשרות ככל שיידרש עם מפקח בנייה, שמאי מקרקעין וכל גורם אחר שיהיה רלוונטי לליווי הפרויקט מטעם בעלי הדירות.
- הליכי תכנון וחתימה על מסמכי ההיתר – בחינה משפטית של הליכי התכנון של הפרויקט, לרבות הבקשות להיתרים וחתימה על הבקשות בשם כלל הדיירים.
- דיווחים לרשויות המס – בחינת הדיווחים הנדרשים לרשויות המס בשם בעלי הזכויות, כפי שיוכנו על ידי היזם. בהקשר הזה יש לציין כי העסקאות לרוב פטורות ממיסים החלים בדרך כלל על בעלי דירות/בעלי מגרשים, כיוון שמדובר בעסקאות של התחדשות עירונית והמחוקק החליט להעניק פטורים על מנת לעודד עסקאות מסוג זה.
- ליווי פיננסי – בחינה משפטית של מסמכי הליווי הפיננסי ונוסח המסמכים עליהם ידרשו בעלי הדירות לחתום מול הגורם המממן את הפרויקט.
- החזקת ערבויות וייפויי הכוח בנאמנות בהתאם להסכם עם היזם.
- פיקוח משפטי על הליך מסירת החזקה בדירות החדשות לבעלים, השבתן של הערבויות ומסירת מכתבי החרגה סופיים.
- מעקב ובקרה אחר רישום הבית המשותף ורישום הזכויות בדירות החדשות על שם הדיירים.
שכר הטרחה של עורך הדין מטעם בעלי הדירות משולם במלואו על ידי היזם. כדי למנוע מצב של ניגוד עניינים, חל איסור על עורך הדין לייצג גם את בעלי הדירות וגם את היזם באותו הפרויקט, או לייצג במקביל את בעלי הדירות ואת היזם בפרויקטים שונים המתנהלים באותה העת.
עוד ב-
