בחירת יזם לביצוע הפרויקט: פודקאסט הסולם פרק 4
הסולם הוא פודקאסט מבית אתר ice המנגיש עבורכם, בעלי הדירות, את תחום ההתחדשות העירונית, שלב אחר שלב. בפרק הרביעי: על בחירת החברה היזמית
"הסולם" הוא פודקאסט חדש מבית אתר ice, השמבקש להנגיש ולפשט את התהליכים הכרוכים בקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית – שלב אחר שלב. יחד עם עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, המייצגת בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, נסקור ביסודיות את התהליך המורכב, מהתארגנות הראשונית הדיירים ועד קבלת המפתחות לדירות החדשות – עם כל מה שחשוב וכדאי לדעת.
לאחר שנבחר עורך הדין שייצג את בעלי הדירות וילווה מקרוב את התהליך, ניתן לקדם התקשרות מול יזם שיוביל את ביצוע הפרויקט. לנושא החשוב הזה נקדיש את הפרק הרביעי. לעיתים, פונה יזם ישירות לבעלי הדירות ומציע להם לחתום על הסכם "נון שופ", שמעניק לאותו היזם בלעדיות לתקופה מסוימת ללא אפשרות לנהל משא ומתן עם יזמים אחרים. חשוב להימנע מחתימה על מסמכים כאלה ללא עורך דין דיירים.
בוחרים יזם: איך מתנהל המכרז?
התהליך מומלץ לבחירת יזם מצריך ניסוח שאלון מפורט על ידי עורך הדין של בעלי הדירות, במסגרתו נבדק ניסיונו של היזם – הן בכל מה שנוגע לפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית (רצוי לקבל פירוט של הפרויקטים שכבר בוצעו על ידו), והן בקידום פרויקטים ברשות המקומית בה נמצא הפרויקט. כמו כן נבדקת איתנותו הפיננסית של היזם (כולל קבלת דוחות כלכליים). במסגרת השאלון והבדיקה נדרש לוודא כי לא מתנהלים הליכים מנהליים ומשפטיים נגד היזם או כנגד מי מבעלי השליטה בחברה היזמית (פשיטת רגל, כינוס נכסים פירוק או הקפאה).
התהליך מומלץ לבחירת יזם מצריך ניסוח שאלון מפורט על ידי עורך הדין של בעלי הדירות, במסגרתו נבדק ניסיונו של היזם – הן בכל מה שנוגע לפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית (רצוי לקבל פירוט של הפרויקטים שכבר בוצעו על ידו), והן בקידום פרויקטים ברשות המקומית בה נמצא הפרויקט. כמו כן נבדקת איתנותו הפיננסית של היזם (כולל קבלת דוחות כלכליים). במסגרת השאלון והבדיקה נדרש לוודא כי לא מתנהלים הליכים מנהליים ומשפטיים נגד היזם או כנגד מי מבעלי השליטה בחברה היזמית (פשיטת רגל, כינוס נכסים פירוק או הקפאה).
השאלון נשלח למספר יזמים פוטנציאליים אשר מתבקשים להגיש הצעה מפורטת לבעלי הדירות. הצעה זו תפרט את היקף התמורות (כולל בין היתר תוספת שטח לדירה, חניה מחסן, מרפסת שמש, דמי ניהול לתקופה מסוימת לאחר השלמת הבנייה והאכלוס, עיקרי המפרט הטכני); הבטוחות והערבויות (דוגמת ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות בדק וערבות רישום, ולעיתים גם ערבות להוצאות משפטיות למקרים בהם בעלי הדירות והיזם נקלעים לסכסוך); וכן פירוט לוחות הזמנים למימוש התהליך. אלו לוחות הזמנים המקובלים בתחום:
בהמשך לכך, מוזמנים היזמים להציג את הצעתם בפני נציגות הדיירים ועו"ד הדיירים, כשבמעמד זה רצוי לשאול שאלות ולבקש הבהרות מהיזמים, ואף לנסות ולשפר את נוסח הצעותיהם. לאחר שהוצגו ההצעות, מתקבלת ההחלטה באשר לזהות היזם שיקבל את המושכות להובלת הפרויקט, וניתן לפתוח במשא ומתן לניסוח ההסכם המשפטי.
- החתמת בעלי הדירות על הסכם התחדשות ועירונית והגעה לרוב הדרוש של 67% מקרב בעלי הדירות תוך פרק זמן של 18-12 חודשים (תלוי בהיקף הפרויקט).
- אישור התוכנית החדשה (התב"ע) בפרויקטים של פינוי-בינוי, כשלרוב הזמן הריאלי עומד על 5-4 שנים ממועד חתימת הרוב הדרוש של 67% מבעלי הדירות בפרויקט.
- קבלת החלטת ועדה בתנאים למתן היתר, או קבלת היתר הבנייה תוך זמן קצוב מאישור התב"ע וחתימת הרוב הדרוש – כשבדרך כלל נהוג לקצוב פרק זמן של כ-24 חודשים, בתוספת הארכה של 12-6 חודשים.
- השלמת הבנייה ומסירת הדירה לבעלים תוך זמן קצוב.
בהמשך לכך, מוזמנים היזמים להציג את הצעתם בפני נציגות הדיירים ועו"ד הדיירים, כשבמעמד זה רצוי לשאול שאלות ולבקש הבהרות מהיזמים, ואף לנסות ולשפר את נוסח הצעותיהם. לאחר שהוצגו ההצעות, מתקבלת ההחלטה באשר לזהות היזם שיקבל את המושכות להובלת הפרויקט, וניתן לפתוח במשא ומתן לניסוח ההסכם המשפטי.
עוד ב-
