מהי התחדשות עירונית? פודקאסט הסולם פרק 1
הסולם הוא פודקאסט מבית אתר ice המנגיש עבורכם, בעלי הדירות, את תחום ההתחדשות העירונית, שלב אחר שלב. בפרק הראשון: על הפרויקטים והמסלולים הקיימים בתחום, ועל השלבים המרכזיים בדרך אל קו הסיום
"הסולם" הוא פודקאסט חדש מבית אתר ice, המבקש להנגיש ולפשט את התהליכים הכרוכים בקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית – שלב אחר שלב. יחד עם עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, המייצגת בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, נסקור ביסודיות את התהליך המורכב, מהתארגנות הראשונית הדיירים ועד קבלת המפתחות לדירות החדשות – עם כל מה שחשוב וכדאי לדעת.
אז מה היא בעצם התחדשות עירונית? ובכן, מדובר בשיקום, מיגון וריענון שכונות ואזורים עירוניים, המאופיינים במבנים ישנים שנבנו במאה הקודמת ונמצאים במצב תחזוקתי ירוד – וזאת מתוך מטרה לשפר ולחזק את המרחב העירוני הקיים. במסגרת מתיחת הפנים, לצד חידוש המבנים הישנים, משוקמות התשתיות העוטפות. התהליך, חשוב להדגיש, הוא לא רק נדל"ני אלא גם חברתי, וכולל שילוב אוכלוסייה חדשה לצד האוכלוסייה הוותיקה. להתחדשות עירונית חשיבות גדולה גם בהיבט הביטחוני-בטיחותי, כשמסגרת חידוש המבנים גם ממגנים אותם באמצעות ממ"דים.
פינוי-בינוי או תמ"א – מהם סוגי הפרויקטים בתחום?
פינוי בינוי – במסגרת זו נהרסים מתחמים שלמים (הכוללים מספר בניינים ולא פחות מ-24 דירות קיימות) ומוקמים מתחמים חדשים תחתיהם, הכוללים בניני מגורים מודרניים, אזורי מסחר ותעשייה, מבני ציבור וריאות ירוקות. בפרויקטים בפינוי-בינוי, מקבלים בעלי הדירות דירה חדשה (ששטחה בדרך כלל גדול יותר מהדירה הנוכחית), בתוספת ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן.
פינוי בינוי – במסגרת זו נהרסים מתחמים שלמים (הכוללים מספר בניינים ולא פחות מ-24 דירות קיימות) ומוקמים מתחמים חדשים תחתיהם, הכוללים בניני מגורים מודרניים, אזורי מסחר ותעשייה, מבני ציבור וריאות ירוקות. בפרויקטים בפינוי-בינוי, מקבלים בעלי הדירות דירה חדשה (ששטחה בדרך כלל גדול יותר מהדירה הנוכחית), בתוספת ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן.
תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה)/התחדשות בניינית – במסגרת זו נהרס ונבנה מחדש בניין בודד או מספר בניינים, שאינם עומדים בדרישות תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה. מדובר לרוב על בניינים ישנים שהיתר הבנייה להקמתם התקבל לפני 1980, או בבניינים שבדיקות הנדסיות הוכיחו כי הם אינם עמידים בפני רעידות אדמה. כיום יש תוכניות מרחיבות ברשויות המאפשרות ביצוע התחדשות עירונית במסגרת תוכנית מכוח תמ"א 38, גם לגבי בניינים שנבנו אחרי 1980 (דוגמת רעננה). במסגרת תמ"א 38/2 והתחדשות בניינית, בדומה לפינוי-בינוי, מקבלים הדיירים בסיום הפרויקטים דירה חדשה, בתוספת ממ"ד, מרפסת חניה ומחסן.
תמ"א 38/1 (מסלול חיזוק ועיבוי) – במסגרת זו משדרגים בניין או כמה בניינים ותיקים מבלי להרוס מהיסוד את המבנים – תוך שימוש בתשתיות הקיימות וללא צורך בפינוי הדיירים. ברוב המקרים בעלי הדירות מקבלים זכות להרחבת הדירה ושדרוג בתשתיות המבנה (מים, חשמל) לצד חיזוק ומיגון מפני רעידות אדמה, ושדרוג התשתיות של הבניין (חנייה, מעלית). כחלק מהפרויקט מאפשרים לקבלן להוסיף קומות ודירות חדשות לבניין הקיים.
התחדשות עירונית – מהם השלבים המרכזיים בקידום פרויקט?
שלב ראשון: קיום אספת דיירים ובחירות נציגות. התהליך נפתח בכינוס אספת דיירים ובבדיקה האם יש רוב מקרב בעלי הדירות בבניין לקדם פרויקט התחדשות עירונית. במידה ויש רוב, נבחרת נציגות שתייצג את בעלי הדירות ותנהל את הפרויקט. הנציגות אמונה על קידום התהליך – כולל בחירת יזם, מו"מ על ההסכם המשפטי, ומינוי אנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות שילוו את הפרויקט כמו עו"ד, מפקח ושמאי.
שלב ראשון: קיום אספת דיירים ובחירות נציגות. התהליך נפתח בכינוס אספת דיירים ובבדיקה האם יש רוב מקרב בעלי הדירות בבניין לקדם פרויקט התחדשות עירונית. במידה ויש רוב, נבחרת נציגות שתייצג את בעלי הדירות ותנהל את הפרויקט. הנציגות אמונה על קידום התהליך – כולל בחירת יזם, מו"מ על ההסכם המשפטי, ומינוי אנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות שילוו את הפרויקט כמו עו"ד, מפקח ושמאי.
שלב שני: בחירת עורך דין דיירים. הנציגות פונה למספר משרדי עורכי דין ומבצעת סקר לבחירת עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית, שילווה את הדיירים לכל אורך הדרך. חשוב לבחור עורך דין שמכיר את התחום לעומק, וכבר ייצג בעלי דירות והוביל פרויקטים לאכלוס.
שלב השלישי: בחירת יזם. עורך הדין מטעם הדיירים מקבל הצעות מיזמים פוטנציאליים, אשר נבחנות יחד עם הנציגות. לאחר מכן נערך מכרז יזמים בין מי שהגישו את ההצעות הטובות ביותר, כשהנציגות בוחרת את היזם שיוביל את ביצוע הפרויקט.
שלב רביעי: מו"מ על ההסכם המשפטי ובחירת נבחרת מומחים מטעם בעלי הדירות. לקראת חתימה על הסכם התחדשות עירונית, מתנהל משא ומתן בין נציגיו המשפטיים של היזם לעו"ד מטעם הדיירים. במסגרת ההסכם יש להקפיד על מספר דגשים חשובים – התמורות הניתנות לבעלי הדירות (שטח הדירה החדשה, חניה, מחסן, דמי שכירות, דמי ניהול וכדומה); לוחות זמנים לקידום הפרויקט, לרבות לוחות הזמנים לאישור תוכנית והוצאת היתר בנייה לביצוע הפרויקט; ערבויות ובטוחות לבעלי הדירות וזכויות האוכלוסייה המבוגרת. יש לציין בהסכם את סוג הפרויקט (פינוי-בינוי או תמ"א 38 וחלופותיה) במקביל, בהובלת עורך הדין של הדיירים, נבחרים בעלי המקצוע הנוספים שילוו את הפרויקט: שמאי ומפקח.
שלב חמישי: כנס דיירים וחתימה על ההסכם. היזם מזמן את בעלי הדירות לכנס ייעודי, במהלכו הוא מציג בין היתר את ניסיונו בתחום ההתחדשות העירונית ואת חוסנו הפיננסי. עורך הדין מטעם הדיירים סוקר את עיקרי ההסכם המשפטי, והאדריכל את התכנון המוצע לפרויקט. בסיום הכנס יש לגבש פרוטוקול הכולל את עיקרי הדברים שנאמרו, שמות המשתתפים ופרטי היזם – והוא נשלח לכלל הדיירים בדואר או בפלטפורמה דיגיטלית. בהמשך לפרוטוקול הכנס, נקבע מועד לחתימת בעלי הדירות על עסקת ההתחדשות העירונית.
על מנת לאפשר ליזם להתקדם מול רשויות התכנון ולהניע את הפרויקט, יש צורך בחתימת הרוב הדרוש מקרב מבעלי הדירות על ההסכם. כיום הרוב הדרוש בפרויקטים של תמ"א 38 עומד על 67% מקרב בעלי הזכויות בבניין, כאשר 67% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. בפרויקטים של פינוי-בינוי מדובר על 67% מבעלי הזכויות במתחם ולא פחות מ-60% מבעלי הזכויות בכל בניין, כאשר 50% מהזכויות ברכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
שלב שישי: הנעת הליכי התכנון והרישוי, והוצאת היתר הבנייה. כדי לקדם את הפרויקט לשלב הביצוע, צריך היזם לפעול מול הרשויות לקבלת היתר בנייה. חשוב להדגיש: בפרויקטים של פינוי-בינוי נדרש גם אישור תוכנית בניין עיר(תב"ע), כשהתהליך עשוי להימשך מספר שנים.
שלב שביעי: הכנסת גוף מממן וחתימה על מסמכי הליווי. בסמוך לקבלת ההיתר מתקשר היזם עם בנק או גורם חוץ בנקאי, שילווה את ביצוע הפרויקט בהיבט הפיננסי. אותו גוף מלווה ידאג למימון הפרויקט כמו גם לערבויות ובטוחות לבעלי הדירות (ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות בדק, ערבות רישום). במקביל ידרשו בעלי הדירות לחתום על מסמכי הליווי הפיננסי. טרם החתימה, עורך הדין של הדיירים עובר על כלל מסמכי הליווי, על מנת להבטיח את זכויותיהם – לאחר החתימה את הדירות, ומתקבלות הערבויות מהגוף המלווה.
שלב שמיני: פינוי בעלי הדירות והריסת הבניין/המתחם. שלב זה מסמל את המעבר לשלב הביצוע. לאחר הוצאת היתר הבנייה וחתימה על מסמכי הליווי, יקבלו בעלי הדירות הודעת פינוי מהיזם, כשבדרך כלל תינתן התראה של 120-90 יום מראש. בשלב הזה יופקדו בנאמנות הערבויות אצל עורך הדין של הדיירים. על בעלי הדירות לעבור למגורים חלופיים למשך תקופת העבודות, כשעל תשלום דמי השכירות מופקד כאמור היזם.
שלב תשיעי: השלמת הבנייה ומסירת הדירות החדשות. עם סיום הבנייה, מזמן היזם את בעלי הדירות יחד עם מפקח הבנייה מטעמם לבדיקת הדירות החדשות והכנת פרוטוקול קדם מסירה. בפרוטוקול יש לכלול את ההשלמות והתיקונים שנדרש לבצע בדירה טרם אכלוסה, ונקבע מועד מסירה שבועות ספורים לאחר מכן. במועד זה מפורטים גם תיקונים וליקויים שיש לבצע בדירה בהמשך.
כאשר בעל הדירה מקבל את מפתחות הדירה החדשה, עו"ד הדיירים מקבל לרשותו את ערבויות הבדק להבטחת תיקונים בדירה בתום שנת הבדק. בנוסף, מקבלים בעלי הדירות מהבנק מכתב החרגה: מסמך המאשר כי המשכנתא/השעבוד של הגורם המלווה שנרשם על הפרויקט, לא חל על דירתם.
בשלב זה בעלי הדירות מחזירים את ערבות חוק המכר וערבות השכירות ליזם. האחריות לביצוע תיקונים בדירה החדשה תהיה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), כשעל פי הוראות החוק, קיימת התחייבות של היזם לביצוע תיקונים לתקופת בדק ואחריות למספר שנים, בהתאם לרכיב/פריט בדירה.
עוד ב-
