היתכנות כלכלית-תכנונית ותמורות: כיצד יודעים אם ניתן לקדם פרויקט התחדשות עירונית? פודקאסט הסולם פרק 2
הסולם הוא פודקאסט מבית אתר ice המנגיש עבורכם, בעלי הדירות, את תחום ההתחדשות העירונית, שלב אחר שלב. בפרק השני: על הבדיקה ההיתכנות הכלכלית לביצוע פרויקט ועל התמורות לבעלי הדירות
"הסולם" הוא פודקאסט חדש מבית אתר ice, המבקש להנגיש ולפשט את התהליכים הכרוכים בקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית – שלב אחר שלב. יחד עם עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, המייצגת בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, נסקור ביסודיות את התהליך המורכב, מהתארגנות הראשונית הדיירים ועד קבלת המפתחות לדירות החדשות – עם כל מה שחשוב וכדאי לדעת.
בפרק הראשון הסברנו מהי התחדשות עירונית והדגשנו כי אקורד הפתיחה לכל פרויקט מחייב כינוס אספת דיירים והסמכת נציגות שתוביל את התהליך. כדי להניע את הפרויקט קדימה ולמנוע עוגמת נפש בהמשך, חשוב כבר בתחילת הדרך לבדוק שקיימת בכלל היתכנות לבצע התחדשות עירונית בבניין או המתחם, ולא פחות חשוב: לברר מהן התמורות שיכולים בעלי הדירות לקבל במסגרת הפרויקט.
המפתח לבדיקה האם יש היתכנות כלכלית לביצוע הפרויקט ואיזה תמורות אפשר לתת לבעלים, טמון בהיקף זכויות הבנייה שניתן לבנות על המקרקעין (מספר הדירות/השטח המסחרי) תחת הבניין או הבניינים שיהרסו. את הבדיקה מבצע במרבית המקרים אדריכל מטעם היזם, אשר מציג את תוצאות הבדיקה והתמורות לדיירים במסגרת מכרז יזמים שמבצעת הנציגות.
במסגרת הבדיקה, מבררים האדריכל והיזם האם יש מספיק זכויות בנייה בחלקה עליה בנוי הבניין או המתחם, המאפשרות את הריסת הבניין או המתחם והקמתם מחדש תוך מתן תמורות לדיירים ובדגש על השארת רווח יזמי של כ-18%. בהתאם לכך קובעים אם מימוש הפרויקט אפשרי ומהן התמורות לדיירים. הנציגות יכולה לעשות בדיקה עצמאית משלה – אם באמצעות אדריכל מטעמה, ואם באמצעות פנייה לגופי ההנדסה ברשות המקומית או למינהלת ההתחדשות העירונית ברשות המקומית – ולברר לגבי הזכויות וההיתכנות לפרויקט.
במיזמי תמ"א 38 וחלופותיה (התחדשות בניינית, חלופת שקד) מדובר על פי רוב בהריסת בניין בודד (ולעיתים יותר מבניין אחד) והקמת בניין חדש תחתיו, לפי תוכנית קיימת או תוכנית המפרטת את מסגרת הזכויות הקיימות בקרקע. המשמעות: ניתן לבדוק כבר בשלב הראשוני מהן זכויות הבנייה אותן ניתן יהיה לקבל, כלומר מה מספר הקומות והדירות שניתן יהיה לבנות בבניין החדש. מכאן אפשר לגזור האם ניתן לקדם את הפרויקט בהיבט הכלכלי, ומהן התמורות אותן ניתן לתת לבעלים. כמובן שככל ויהיו יותר זכויות, כך הרווחיות של הפרויקט תעלה ויתאפשר לתת לבעלים תמורות גבוהות יותר.
דבר נוסף שחשוב לוודא מול הרשות המקומית בטרם מתחילים להתקדם בפרויקט תמ"א 38, הוא שבכלל ניתן על פי המדיניות התכנונית המקומית לקדם פרויקט מסוג זה בבניין. לא פעם העירייה נמצאת בשלב תכנוני של מתחם או שכונה שלמה – כשבמקרים כאלו היא לא תאפשר הריסת בניין בודד ותעדיף הריסה של מספר בניינים כמתחם פינוי-בינוי מתוך ראיה תכנונית רחבה. בתרחישים מסוג זה, האופציות הקיימות הן להמתין עד לקידום התוכנית על ידי הרשות המקומית העירייה, או לחילופין להתחיל ולקדם במקביל תוכנית פינוי-בינוי במתחם. פרק הזמן הממוצע להוצאה לפועל של מיזמי תמ"א 38, הוא כ-5 שנים ממועד חתימת הרוב הדרוש על ידי בעלי הדירות.
פרויקטים של פינוי-בינוי הם כבר סיפור אחר לחלוטין. מדובר בדרך כלל בהריסת מספר בניינים ישנים (ולא פחות מ-24 דירות קיימות) ובניית מספר בניינים חדשים במקומם, כשפרויקט במסגרת זו כולל במרבית המקרים גם הקצאת שטחי מסחר ושטחי ציבור. מיזמי פינוי-בינוי מחייבים הכנת תוכנית חדשה ואישורה בוועדות התכנון המוסמכות (בדרך כלל בוועדה המחוזית).
ביצוע הפרויקט מצריך את אישור התוכנית ואישור היקף הזכויות אשר יאפשר היתכנות כלכלית (ורווח יזמי שלא יפחת מ-18%). פרק הזמן הנדרש לאישור תוכנית עומד על כ-5 שנים בממוצע, וסדר גודל של 10-8 שנים ממועד חתימת הרוב הדרוש ועד להוצאת הפרויקט לפועל – כשכאן לוח הזמנים ארוך יותר ביחס למיזמי תמ"א.
פינוי-בינוי: לאיזה תמורות זכאים בעלי הדירות?
מהן התמורות שיקבלו בעלי הדירות עם סיום פרויקט פינוי-בינוי? פה חשוב להבהיר כי במהלך השנים האחרונות נקבעה מדיניות אצל רוב ראשי הערים, לפיה התמורה תכלול תוספת של 12 מ"ר בלבד לשטח הדירה הקיימת (לא כולל מרפסת, חניה ומחסן). בהתאם לכך, כחלק מאישור התוכנית תסכים הוועדה המקומית לתוספת של 12 מ"ר בלבד – ועל בסיס התוספת הנ"ל תקבע את היקף הזכויות בפרויקט באופן שאחוז הרווחיות של היזם לא יעלה על כ-18%.
מהן התמורות שיקבלו בעלי הדירות עם סיום פרויקט פינוי-בינוי? פה חשוב להבהיר כי במהלך השנים האחרונות נקבעה מדיניות אצל רוב ראשי הערים, לפיה התמורה תכלול תוספת של 12 מ"ר בלבד לשטח הדירה הקיימת (לא כולל מרפסת, חניה ומחסן). בהתאם לכך, כחלק מאישור התוכנית תסכים הוועדה המקומית לתוספת של 12 מ"ר בלבד – ועל בסיס התוספת הנ"ל תקבע את היקף הזכויות בפרויקט באופן שאחוז הרווחיות של היזם לא יעלה על כ-18%.
מה עומד מאחורי ההחלטה על הגבלת שטחי התמורה? ובכן, ברשויות המקומיות מסבירים שככל שהתמורות לבעלי הדירות יגדלו, כך יידרשו זכויות נוספות ליזם – דבר אשר יגדיל את היקף הדירות בפרויקט ויעמיס מאוד על התשתיות הקיימות ועל שטחי הציבור הקיימים (בעיקר בתי ספר וגני ילדים).
היוזמה לקידום הכרזת מתחם התחדשות עירונית בפינוי-בינוי, יכולה להתבצע הן על ידי הרשות המקומית והן על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וגם על ידי יזם פרטי, אשר מממן את הכנת התוכנית המפורטת ומקדם את אישורה בוועדות התכנון. ההכרזה על מתחם פינוי-בינוי היא באחריות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (לפי תנאי חוק ההתחדשות העירונית) ובהתאם גם מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה.
עוד ב-
