בשנים האחרונות, כשמחירי הדיור בארץ עולים בצורה משמעותית וסף הכניסה להשקעה ורכישה של נכסי נדל"ן בארץ הולך ועולה, אנשים מחפשים להשקיע את כספם בדרכים אלטרנטיבות, כדי להשיג תשואה גבוהה. לרוב אנשים יחפשו השקעות בטוחות ויציבות יחסית, שדורשות הון עצמי נמוך, בהשוואה לזה שנדרש בעת רכישת דירה.

יזמים רבים שמזהים את הביקוש ואת הפוטנציאל הרב שטמון בהשקעות "סולידיות" שכאלה, מציעים לאותם משקיעים השקעות רבות עם סף כניסה נמוך יחסית, כגון: השקעות בנכסים דיגיטליים ובנדל"ן בחו"ל.

לצד יזמים רבים הוגנים וישירים בתחום, קיימים לא מעט מעשי מרמה והונאה, לכאורה, שעולים לצערנו לכותרות של מהדורות החדשות, לא מעט בזמן האחרון, וגורמים לכולנו להתכווץ במקום. הכסף הרב, הפיתוי להתעשרות מהירה, מעוור ומסנוור, כנראה, את אותם "היזמים", ומצריך מאיתנו להיות הרבה יותר עירנים חדים וחשדניים, ולבדוק במסרקות ברזל כל פרט ופרט, כשזה מגיע להשקעות שכאלה.

כך לדוגמא, תחקיר שערכה מערכת החדשות של כאן 11, לאחרונה, על שני כוכבי רשת מפורסמים, חשף, לכאורה, חשד להבטחות בלתי סבירות שניתנו למשקיעים, והמחיש עד כמה חשוב לשים לב ולקחת ברצינות את סימני האזהרה שמופיעים בדרך. התחקיר שעורר הדים רבים, ממשיך שורה ארוכה של תחקירים, שנערכו בשנים האחרונות, על ידי ערוצי החדשות השונים, על מקרי עוקץ, לכאורה, שקרו בתחום ההשקעות והנדל"ן בארץ בחו"ל.

בשל התגברות מקרי העוקץ וההונאה, בחרנו לרכז עבורכם מספר נקודות, שיש לשים אליהן לב, כשאתם בוחנים או נכנסים להשקעות מהסוג הזה. ככל שתשימו לנגד עיניכם את הנקודות הללו, יחד עם קבלת ייעוץ מתאים מבעלי מקצוע מהתחום, טרם הכניסה להשקעה, כך אתם עשוים להפחית בצורה משמעותית את הסיכוי ליפול למקרה עוקץ:

[1] כשבראש העסקה דמות מוכרת, זה לא מבטיח שהעסקה בטוחה או איכותית - לפעמים, בראש פרויקטי השקעות, עומדים אנשים מפורסמים שכולנו מכירים ואוהבים. דווקא בעסקאות בהן מעורבת דמות מוכרת, כמו קצין בכיר לשעבר בצה"ל, מנהל בכיר במשק, או אדם מפורסם אחר, הרי שאין מדובר בתעודת כשרות לעסקה. הדמות המוכרת שאמורה לייצר אצל המשקיע ביטחון, דווקא דורשת ממנו לבדוק ולבחון הכל היטב, לא פחות מכל עסקה אחרת. גם אם מנפנפים לכם, שזמר מפורסם או קומיקאי מוכר, השקיע את כספו אף הוא, באותה ההשקעה, זה לא בהכרח מעיד שהוא בדק את העסקה בצורה יסודית.

לצערנו, לפעמים היזמים המתוחכמים, עושים שימוש ציני בשמם של אותם מפורסמים, בכריזמה וביכולת השכנוע שלהם, כדי לייצר אצל המשקיעים הפוטנציאלים תחושת אמון, וכך בעצם לחדור את ההגנות שלהם, ולגרום להם לבדוק פחות או בכלל לא! בהרבה מקרים נפלו גם אנשי עסקים בכירים בהשקעותיהם, אז התברר שהם כולם ביצעו את אותה טעות: הסתמכו על זה שהחבר ו/או הדמות המוכרת נכנסו להשקעה ובעצם "חסכו" לעצמם את הבדיקה. על כן, יש להיות ערניים ולבחון בשבע עיניים כל התנהלות במסגרת ההשקעה, גם אם חבר שלכם ו/או דמות מוכרת נכנסה להשקעה הזאת לפניכם.

[2] היעדר מוחלט של חסרונות או סיכונים – זהו סימן אזהרה מובהק. אם הכל נראה לכם מושלם מדי בהשקעה, צריכות להידלק אצלכם נורות אדומות, בוהקות אפילו. בכל השקעה יש סיכון ומי שלא מדבר על סיכונים או מגמד אותם, הוא ככל הנראה לא איש המקצוע הנכון. לפעמים מובילי הפרויקט מנסים לפאר, להגדיל ולהעצים כל יתרון ולהעלים כל חסרון. אין עסקה שאין בה סיכונים, אין עסקה מושלמת שאין בה חסרונות. אם מציגים לכם עסקה שכזו, ככל הנראה לא קיבלתם את התמונה המלאה והחשד צריך לעלות. השקעה כמעט תמיד נעשית בתנאי חוסר ודאות מסוימים. זהו טבעה. ואין אפשרות להתחייב שהכל ילך כשורה ושהמשקיעים יראו ממנה רק רווחים. 

לפעמים במסגרת ההשקעה יבטיחו לכם משהו שהוא יותר מדי טוב מכדי להיות אמיתי, "תשואה מובטחת". הבטחות שהן מנותקות מהמציאות, ולא תואמות נתוני עבר של השקעות דומות, והסיכוי שיתממשו בעתיד קלוש עד לא קיים. אם מציעים לכם "תשואה מובטחת", צריכה להידלק אצלכם נורת אזהרה, אין דבר כזה תשואה מובטחת אין אפשרות להתחייב שהכל ילך כשורה לפעמים משתמשים במינוח דומה ובכלל מדובר בהתחייבות לשכור מהמשקיע את הנכס במחיר מוסכם שעשוי לגלם תשואה "מובטחת" או שהיזם נותן ערבויות למשקיע, לאור שלל הסיכונים ומעשי העוקץ השונים, מומלץ תמיד לקחת עורך דין מטעמכם, שיסייע לכם לוודא שאכן זהו המצב ולא עוד "טריק" לגרום לכם להיכנס להשקעה מסוכנת או עוקץ.

 
[3] אין נאמן בהשקעה – כמעט בכל מקרי העוקץ שהתפרסמו לאחרונה, לא היה בהשקעה גורם שהיה אמון על שמירת כספי המשקיעים, ושתפקידו היה לוודא שמדובר במשק סגור של השקעה, קרי, שהכסף הולך אך ורק למטרות ההשקעה, ולא יוצא החוצה למקומות שלא מקדמים אותה. גם כשיש נאמן בהשקעה, תבחנו את הוראות הסכם הנאמנות, ובידקו מה נדרש מהנאמן לבדוק ולבצע, לפני שהוא משחרר כספים בהשקעה. אנו סבורים שבכל עסקה שכזו, צריכים להיות מספר מנגנונים מינימליים, שיעזרו לשמור על כספם של המשקיעים:  א. חשבון נאמנות ייעודי להשקעה. ב. שחרור כספים כנגד רישום זכויות/בעלות/שעבודים עבור המשקיע. ג. שחרור כסף לחשבון המיזם/פרויקט ו/או ישירות למוכר ולספקים עצמם, באמצעות מנגנון יעודי המבטיח רישום הזכויות קודם לכן, ו/או לפי אבני דרך ובכך לשמור על משק סגור בהשקעה.

[4] החברה שהציעה את ההשקעה היא משווקת בלבד – כמעט בכל מקרי העוקץ שהיו בשנים האחרונות, מי ששיווק את ההשקעה הייתה חברה שהיא משווקת בלבד, שאיננה מתמחה בהשקעות ו/או מתעסקת בתיווך בלבד. להגיע להשקעה באמצעות חברה משווקת אין זה בהכרח סימן לעוקץ. אך, יש לבדוק מה האחריות של אותה חברה, האם היא מעורבת בהשקעה, האם יש לה תפקידי פיקוח ובקרה על יוזם ההשקעה והאם יש לה בכלל היכולת והניסיון לעשות זאת? לרוב נעדיף שמי שמציע את המיזם יהיה היוזם עצמו של ההשקעה או שותף של מציע ההשקעה, ושיש לו סיכון בהשקעה. כלומר, הוא עצמו משקיע בהשקעה והרווחים שלו מותנים בהצלחתה, וקיים בהשקעה מנגנון, לפיו המשקיעים יהנו ראשונים מהרווחים כך שיש זהות אינטרסים בין כלל הצדדים. 

[5] מנגנוני בקרה ורגולציה עצמית שהגוף החיל על עצמו - גופים שרוצים לדאוג למשקיעים, בדרך כלל ידאגו למבקרים חיצוניים כמו משרדי עורכי דין, רואי חשבון ועוד. גופים מוכרים ובעלי שם, ששמים את שמם כמלווים של הפרויקט לוקחים אחריות אישית גם על שמם הטוב. אין זה אומר שבחברה שמשרד עורכי דין מלווה הכל ילך כשורה, אבל לכל הפחות תוכלו ליצור קשר עם הגוף המקצועי המלווה להבין את גודל האחריות שלו כלפי החברה. ברוב מקרי העוקץ בשנים האחרונות, העוקצים צפצפו על הרגולציה ופרסמו ושיווקו את ההשקעות בניגוד לחוקים ולתקנות הרלוונטים. מי שמעוניין להקים עסק כשר ומצליח אינו מעוניין בקנסות מהרגולטור, ולכן יפעל בהתאם לחוק כלשונו, ויפעיל בעלי מקצוע שישמרו על כך שהוא לא סוטה מהכללים.  ככלל תמיד הטו אוזן קשבת ונסו לשמוע האם החברה נזהרת בלשונה ומזכירה את הרגולציה שחלה עליה.  

אפשר להקטין את הסיכון להונאה אבל לא ניתן להעלים אותו לגמרי.

מי שישים לב לנקודות שמופיעות כאן וייעזר בבעל מקצוע מטעמו, לא יוכל להעלים לחלוטין את הסיכון ליפול למקרה עוקץ, אך הוא יוכל להפחית משמעותית את הסיכויים להתממשותו. מוכרי החלומות הם מתוחכמים ויכולים להציג מצג שווא, גם בפני מי שמחפשים לבדוק ולבחון אותם. גם אם תתנתקו מהמידע שמוסר לכם גוף ההשקעה, ותבחנו את המידע שמסר דרך עדויות חיצוניות בלתי תלויות בו, על ידי שאילתות בקבוצות פייסבוק בתחום או ב-“Dr”. Google, תוכלו לעלות על עוקצים מהר מאוד, רק לפי המידע שיופיע לכם שם. אנו מציעים לכם לבצע כמה שיותר בדיקות בעצמכם וביסודיות, ואל תתנו למי שמשווק את ההשקעה להלחיץ אותכם, בקשו ממציע ההשקעה שיאפשר לכם לדבר עם משקיעי עבר, וכמובן תמיד קחו לכם מטעמכם עורך דין המתמחה בתחום.

הכותב: עו"ד גיא קלינבוים, שותף בפירמת עורכי הדין GBK - גלזר, בכר קלינבוים ושות' ומומחה משפטי בהקמת קרנות השקעה