פרויקטים
ענף הנדל"ן מדליק נורות אדומות: השמאי ארז כהן מנתח את נתוני האוצר
נתוני האוצר מבשרים אמנם על התאוששות בענף הנדל"ן למגורים, אבל השמאי והמשפטן ארז כהן מבקש לצנן את ההתלהבות: "האם מדובר במגמה ואפשר לדבר על חזרה למסלול ואופוריה מחודשת? לא בוודאות מלאה. הירידה מהגדר, בעיקר של רוכשי דירה ראשונה, לא נובעת בהכרח מאופטימיות גדולה אלא מחוסר ברירה"
סקירת ענף הנדל"ן למגורים של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר פורסמה בימים האחרונים ומתייחסת לנעשה בשוק הדיור ברבעון השני של 2024. הבשורה המרכזית: נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות בשוק החופשי, לאחר השפל שנרשם ברבעון האחרון אשתקד. סך העסקאות בשוק החופשי עמד ברבע השני על 21,662 דירות, גידול חד של כ-40% ביחס לרבעון המקביל שנה קודם לכן, וגידול של כ-3% ביחס לרבעון הראשון של 2024. עם זאת, בהשוואה היסטורית מאז ראשית המילניום, מדורג הרבעון השני של 2024 קרוב לשליש התחתון במספר העסקאות הרבעוני (מקום 59 מתוך 90 רבעונים).
בפילוח גאוגרפי, העיר שניצבת בראש דירוג העסקאות בשוק החופשי (דירות חדשות ודירות יד שנייה) היא ירושלים עם 1,388 דירות שנמכרו – גידול של כ-40% ביחס לרבעון המקביל בשנה שעברה וגידול של כ-11% ביחס לרבעון הקודם. אחרי הבירה, מדורגות תל אביב, חיפה (מי שהובילה במכירות ברבעון השני ב-2023) באר שבע ופתח תקווה. בין 20 הערים המובילות במכירות אין ייצוג למחוז הצפון, וזאת לאחר שברבעון המקביל ב-2023 נכללו ברשימה נהריה ועפולה ככל הנראה בשל המלחמה המתמשכת.
נתון מעניין אחר מראה כי ברבעון השני, רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי עמדו על 11,334 דירות – גידול של כ-54% ביחס לאותו הרבעון אשתקד וגידול של 29% ביחס לרבעון הראשון, כשזוהי גם הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2022. מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ברבעון השני ב-8,681 דירות – זינוק של לא פחות מ-80% בהשוואה לרבעון השני של 2023 וגידול של כ-3% ביחס לרבעון הקודם, כשההסבר לכך טמון בין היתר במבצעי המימון של הקבלנים.
באשר לרכישות משחלפי דיור (משפרי ומצמצמי דיור) ברבעון השני של השנה, הרי שמדובר ב-6,498 דירות, גידול של כ-18% ביחס לאותו בשנה החולפת. בכך נבלמה הירידה החדה והרצופה ברכישות משחלפי דיור שחלה ברבעון הראשון של 2022. מנגד, מלאי הדירות בהמתנה של משחלפי דיור, שרכשו דירה חדשה וטרם מכרו את דירתם קודמת עמד בסוף הרבעון השני על 22,403 דירות – ובדומה לרבעון הקודם של השנה, מדובר ברמה הגבוהה ביותר מאז 2010.
הסקירה מגלה כי ברבעון השני רכישות המשקיעים הסתכמו ב-3,829 דירות,גידול של 45% בהשוואה לרמת השפל ברבעון השני אשתקד. מכירות המשקיעים עמדו על 4,151 דירות, גידול של כ-16% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2023. שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי עמד על 10.6%, גידול של קרוב ל-4 נקודות אחוז ביחס לרבעון המקביל אשתקד, והגבוה ביותר מאז 2020 שעמדה בצל מגפת הקורונה.
סימפטום מדאיג
"הנתונים המופיעים בסקירת האוצר מצביעים על סגמנטים של התאוששות. אנחנו רואים משחלפי דיור חוזרים לשוק, ולצידם גם המשקיעים", מנתח השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל. לדבריו, "השאלה הגדולה היא האם מדובר במגמה ואפשר לדבר על חזרה למסלול ואופוריה מחודשת? לא בוודאות מלאה. בסגמנטים מסוימים בהחלט יש שיפור, אבל בסגמנטים אחרים קיימת בעיה".
"הנתונים המופיעים בסקירת האוצר מצביעים על סגמנטים של התאוששות. אנחנו רואים משחלפי דיור חוזרים לשוק, ולצידם גם המשקיעים", מנתח השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל. לדבריו, "השאלה הגדולה היא האם מדובר במגמה ואפשר לדבר על חזרה למסלול ואופוריה מחודשת? לא בוודאות מלאה. בסגמנטים מסוימים בהחלט יש שיפור, אבל בסגמנטים אחרים קיימת בעיה".
"כך לדוגמה, חלק משמעותי מהעסקאות ברבעון השני של 2024 טמון ברכישת דירות ראשונות בשוק החופשי, כשהאוכלוסייה שעל פי רוב מבצעת את הרכישה הינה זוגות צעירים. הנתון הזה גם מתכתב עם הנתון הקשור בעלייה במכירות הקבלנים", ממשיך כהן. "מעבר לצורך הטבעי בישראל במגורים, אחד ההסברים לשינוי החד בין הרבעון השני של 2024 ו-2023, נוגע למבצעי השיווק האגרסיביים של חברות הנדל"ן במתכונת של 90/10, 85/15 או 80/20 – כאשר השיעור המופחת הינו בתשלום המקדמה ואת החלק הארי של התשלום נדרשים הרוכשים להעביר עם קבלת הנכס בפרק זמן של 3 שנים לפחות. בהתחשב בכך שכרגע אין ירידה בריבית וגם אין צפי לירידה כזו בזמן הקרוב, צצים ועולים סימני השאלה: האם אותם הרוכשים יוכלו לעמוד בתנאי הפירעון?".
עוד מדגיש כהן: "גם בגזרת הקבלנים קיימת בעייתיות שנדרש להתייחס אליה. חשוב להבין שהקבלנים צריכים היום להתמודד בכמה וכמה חזיתות – לעמוד בעלויות מימון הבנייה בזמן שהבנקים מקשיחים את התנאים, ולתמרן במציאות של התייקרות בחומרי הגלם והשינוע, ובעלויות כוח האדם באתרי הבנייה. כבר היום ישנם דיווחים על חברות שמתקשות לשמור את הראש מעל המים, ובמצב העניינים הנוכחי, כנראה שלא מדובר בסוף פסוק".
כהן מבקש לשים אצבע על עוד נתון בסקירה, שעלול להוות תמרור אזהרה: "כדי ליהנות מפטורים למיניהם, על משחלפי הדיור למכור את דירתם הקודמת תוך פרק זמן של 18 חודשים, כשכאן הנתונים מאותתים על בעיה שמסתמנת במלאי הדירות בהמתנה. כשדירות עומדות על המדף ולא נמכרות, במיוחד בצפון, זהו בפירוש סימפטום מדאיג. בהקשר הזה, אסור לשכוח שמשחלפי הדיור כוללים גם מפונים שעזבו את הצפון והדרום והחליטו להשתקע במקומות אחרים, ועד כה לא מכרו את דירתם הקודמת כשהזמן עבורם הולך ומתקצר".
ירושלים. מובילה במספר העסקאות בשוק החופשי ומושכת גם את תושבי החוץ (צילום Shutterstock)
גידול בדירות הרפאים
שני פרקים מרכזיים בסקירה, מתמקדים בשוק דירות היוקרה וברכישת דירות בידי תושבי חוץ. באשר לשוק היוקרה (עסקאות ביותר מ-10 מיליון שקלים), נרכשו ברבעון השני 111 דירות – ללא שינוי ביחס לרבעון המקביל ב-2023, וגידול של 39% ביחס לרבעון הקודם. הערים המובילות: תל אביב, רמת השרון, הרצליה, רעננה וירושלים (שבדרך כלל ניצבת במקום השני).
שני פרקים מרכזיים בסקירה, מתמקדים בשוק דירות היוקרה וברכישת דירות בידי תושבי חוץ. באשר לשוק היוקרה (עסקאות ביותר מ-10 מיליון שקלים), נרכשו ברבעון השני 111 דירות – ללא שינוי ביחס לרבעון המקביל ב-2023, וגידול של 39% ביחס לרבעון הקודם. הערים המובילות: תל אביב, רמת השרון, הרצליה, רעננה וירושלים (שבדרך כלל ניצבת במקום השני).
בכל הקשור לרכישת דירות בידי תושבי החוץ, ברבעון השני של 2024 הסתכמה הכמות ב-458 דירות – עלייה של כ-43% בהשוואה לרבעון השני אשתקד וכ-44% ביחס לרבעון הראשון של השנה הנוכחית. בראש הדירוג נמצא אזור ירושלים (עם 264 דירות שנרכשו). באזור תל אביב, אגב, הסתכמו רכישות תושבי החוץ ב-36 דירות בלבד.
"אף שלא מדובר בכמות גדולה מדי של דירות שנרכשה בידי תושבי חוץ, כדאי לשים את הפוקוס על אזור ירושלים", קובע כהן. "מדובר באחד הרמות הגבוהות ביותר במשקל תושבי החוץ באזור זה, כשההסבר לכך הוא שחלק נכבד מקהל הרוכשים מגיע מהמגזר הדתי ומחובר יותר לירושלים וסביבתה. על רקע האנטישמיות הגואה מעבר לים, לא מדובר רק בדירות להשקעה אלא גם בדירות מפלט שישמשו ליום סגריר. מה שבטוח, עליית הרכישות בידי תושבי חוץ מבשרת גם על גידול בדירות הרפאים".
"כשמדברים על שוק היוקרה, רמת השרון מתברגת גבוה, וזאת על רקע תנופת התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות דוגמת מורשה, והגידול בהיצע הדירות בעיר", מוסיף כהן. "כדאי לעקוב מקרוב גם אחרי שוק השכירות ברמת השרון, שגם הוא תופס תאוצה".
"בסופו של דבר, על נתוני האוצר צריך להסתכל בפרספקטיבה רחבה. אחרי שנה של מלחמה קשה וצניחה בכמות העסקאות שנבעה מכך שרוכשים פוטנציאליים חששו לבצע פעולות בתקופות משבר, הם יורדים בהדרגה מהגדר. התחושה שלי, היא שהחזרה לשוק לא נובעת מאופטימיות גדולה, אלא בעיקר מחוסר ברירה".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
