מכרזי "מחיר למשתכן" נועדו לייצר פתרונות דיור מוזלים, על ידי שווק קרקעות מדינה לחכירה במחיר מופחת והתחייבות היזם הזוכה לבנות דירות מגורים שימכרו במחיר נמוך ממחירן של דירות דומות בשוק הרחב. אולם, עולה השאלה, כיצד יש לנהוג כאשר מדובר בחיוב בהיטל השבחה - האם בהערכת שווי קרקע לצורך קביעת היטל השבחה יש לקחת בחשבון את מחירי דירות מסוג זה, שבשל תנאי החכירה הייחודיים בפרויקט מסוג זה הינם נמוכים ממחירן של דירות אחרות בשוק, או שיש לקבוע את שווים בהתאם לשווי מקרקעין אחרים בשוק הרחב?

בהחלטה שעסקה במישרין בשאלה זו (ערר 8008/17 הטירה), דובר על יזם שזכה בהקלה המאפשרת תוספת דירות בפרויקט "מחיר למשתכן" בטירת הכרמל ובה נקבע כי, אין להתחשב במחיר הדירה שנקבע במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, אלא בשוויה בשוק החופשי.  כלומר, היזם ישלם היטל השבחה לפי שווי השוק המלא של תוספת הבנייה, ולא לפי מחירן המוזל של הדירות במסגרת היוזמה.

לאחרונה עלתה השאלה פעם נוספת במקרה דומה שהגיע לועדת הערר במחוז צפון (ערר 8034/20 א.י. אמריקה ישראל) אשר קבעה כי קרקעות המשווקות במסלול "מחיר למשתכן" כפופות לתנאים ייחודיים, הנקבעים בכללי הגופים המוסדיים ומתפרסמים במכרז פומבי, בעת מכירת הקרקע ליזם הזוכה במכרז, כפופים המקרקעין לתנאי הזכייה במכרז, ועוד.

בעניין זה ועדת הערר הדגישה, כי מועד מכירת המקרקעין ליזם, זוהי נקודת הזמן הרלוונטית להערכת שווי המקרקעין, שכן בנקודה זו, היזם כפוף להתחייבויות למגבלות ולכללים של "מחיר למשתכן", שלדעת ועדת הערר בוודאי ישפיעו על המחיר המירבי שיהיה כל קונה סביר בשוק חופשי מוכן לשלם וברור כי המחיר שיהיו מוכנים לשלם על מקרקעין מוגבלים מסוג זה, לא יהיה זהה למחיר שיהיו מוכנים לשלם עבור מקרקעין נטולי מגבלות דומות.

בהתקיים תנאי שוק משוכלל בו מתקיימים שקיפות ופעילות כלכלית רציונלית של הקונה הסביר, הפער בין מחירי מקרקעין עם וללא מגבלות כאמור, נובע מאותן מגבלות ייחודיות הכרוכות בעסקה של מקרקעין הכפופים לתנאי "מחיר למשתכן". מגבלות אלה הן תוצר של מערכת כללים והתחייבויות שנקבעו בידי גופי המדינה לקבוע מדיניות של קרקעות המדינה, והם מחייבים לצורך מימוש הזכויות במקרקעין. בנסיבות אלה, ניתן לומר כי ברור שקונה סביר ייתן למגבלות כאלה ביטוי בהערכת שווי המקרקעין, שכן המדובר בנטל כלכלי המוטל על מימוש הזכויות במקרקעין.

לאור האמור, נקבע, כי יש לקחת בחשבון את התנאים החלים על מקרקעין ששווקו במסלול "מחיר למשתכן" וכי אין בכך כדי לסטות מתורת השמאות המאפשרת מתן ביטוי למגבלות מוסדיות החלות על מקרקעין מסוימים, והוא תואם את תכלית החקיקה. נקבע, כי מצב בו מיוחסים למקרקעין ערכים תאורטיים במנותק מהתנאים הייחודיים הנובעים משיווקם במסלול "מחיר למשתכן" ובהתעלם מעלות ההנחה המחויבת במחיר מכירת הקרקע, הדבר חוטא למטרתו של היטל השבחה ולרציונל העומד בבסיסו כאשר הדבר מוביל למיסוי מעבר להתעשרות הנישום.

קביעה זו הינה מנוגדת להחלטה בעניין "הטירה", שם נקבע כי החכרתם המוזלת של מקרקעין במסגרת "מחיר למשתכן", והתחייבות היזם מנגד למכירת הזכות בהם, במחיר נמוך שנקבע מראש, אינה חלק מהנתונים האובייקטיביים של הנכס, לצורך אומדן שווי השוק של המקרקעין לצורך עריכת שומת היטל השבחה.  באותו מקרה, נראה כי ועדת הערר ראתה את עצמה כבולה בהגדרת 'שווי' שקבע המחוקק לשווי שוק אובייקטיבי ולא שווי שוק סובייקטיבי שנקבע על ידי צדדים ואפילו שאחד הצדדים הוא המדינה.

מכל מקום, מאחר וטרם נפסקה הלכה מחייבת, אנו קוראים למחוקק לעגן הנושא בחקיקה מסודרת, אחרת וככל שמחיר למשתכן יחזור למסלול ויצאו מכרזים חדשים, ולא תהיה בהירות בנושא זה, עלול הדבר להקטין עוד יותר את הכדאיות של יזמים להשתתף במכרזים מסוג זה.

הכותבים: עורכי הדין צבי שוב ויפעת בן אריה שטיינברג, ממשרד עורכי דין צבי שוב