פרויקטים
סכסוכי שכנים בהתחדשות עירונית: איך ניתן לגשר על המחלוקות ולקדם פרויקטים?
מה עושים כשמחלוקות בין בעלי הדירות עוצרות את הפרויקט? עד כמה נפוצה התופעה ואיך בכל זאת אפשר לגשר על הפערים ולהתקדם? עו"ד ומגשרת רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, עושה לכם סדר עם כל מה שצריך לדעת בפינה החודשית של אתר ice
אתר ice עם פינה מספר 11 של "מתחדשים" – פינה חודשית קבועה המוקדשת כולה לתחום ההתחדשות העירונית על נגזרותיה. במסגרת הפינה תשיב עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, המלווה ומייעצת בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 (וחלופותיה), על השאלות שלכם.
סכסוכי שכנים בהתחדשות עירונית – עד כמה נפוצה התופעה, ואיך ניתן לגשר על המחלוקות?
"המציאות בתחום ההתחדשות העירונית מלמדת שסכסוכי שכנים הם תופעה נפוצה, ובלא מעט מקרים אי ההסכמות בין בעלי הדירות הן אלו שעוצרות ומעכבות (ולפעמים אף מונעות) את מימוש הפרויקטים. ככל שמדובר בפרויקט בנפח גדול יותר, מתחם הכולל עשרות ולפעמים מאות בעלי דירות בבניינים שונים, באופן טבעי מתעצם גם הסיכוי להיווצרות מחלוקות.
סכסוכי שכנים בהתחדשות עירונית נובעים לא פעם מרצון של בעל דירה בבניין מסוים או נציגות של בניין מסוים (בפרויקט פינוי-בינוי) להוביל את התהליך ולרכז אצלם את מרב הכוח – עניין שעשוי להתקבל באופן פחות אוהד אצל בעלי הדירות או נציגים מבניינים אחרים בפרויקט. סיבה אחרת לסכסוכי שכנים קשורה לבעל דירה מסוים שדוחף לבחירתו של יזם כזה או אחר אליו הוא מקושר, מתוך כוונה לגזור קופון אישי. אסור גם לשכוח את אותם בעלי הדירות הסבורים כי הם ראויים לסל תמורות רחב יותר ביחס לשכניהם, ומתנים את חתימתם על הסכם התחדשות עירונית בתמורות עודפות.
התרחישים הללו ממחישים הלכה למעשה את החשיבות של עורך הדין מטעם בעלי הדירות – הפונקציה שתפקידה לתווך את התהליך לכלל בעלי הדירות ולפעול למיקסום זכיותיהם בפרויקט. עורך דין שלוקח על עצמו את משימת הייצוג של בעלי הדירות, חייב להיות בעל ארגז כלים משודרג: מעבר להיכרות יסודית עם תחום ההתחדשות העירונית, הוא צריך גם כישורי ניהול שיאפשרו התקדמות חלקה ואפקטיבית של הפרויקט, וסנכרון בין כל חברי הנציגות מכל בניין. בנוסף, נדרש עורך הדין גם לכישורים חברתיים ולאינטליגנציה רגשית, שיסייעו ביצירת דיאלוג פורה עם בעלי הדירות והנציגות, תוך יכולת לגשר על מחלוקות ופערים.
באופן אישי, אני מאמינה באינטראקציה רחבה: כעורכת הדין המלווה, אני מתנהלת לא רק מול הנציגות אלא מול כלל בעלי הדירות. באופן הזה אני מבטיחה תהליך שקוף, אליו חשופים כל הנוגעים בדבר. הדרך לפרויקט מוצלח ולהסכמות רחבות, עוברת בראש ובראשונה בתיאום ציפיות – כאשר בעלי הדירות מבינים איך מתנהל התהליך ומי הגורמים המקצועיים המובילים אותו, איזה תמורות יקבלו (ויקבלו שכניהם) ועל בסיס איזה מנגנון הן נקבעות – ניתן לרתום אותם לקידום הפרויקט, לנהל שיח אפקטיבי ולנטרל מוקשים שעשויים להביא לסכסוכי שכנים".
פרויקט התחדשות עירונית (צילום Magma Images)
מהן הסיבות הנפוצות לביטול פרויקטים בהתחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מכך?
"פרויקט התחדשות עירונית עלול להיכשל ממגוון סיבות – מאי היתכנות כלכלית, דרך רגולציה מכבידה או דיירים סרבנים, ועד יזמים שנקלעו לקשיים או אפילו על רקע פעילות של כמה יזמים במקביל באותו הבניין או המתחם. כמי שמלווה מקרוב את תחום ההתחדשות העירונית, אני יכולה לספר שאחת הסיבות המרכזיות לכך שפרויקטים לא מגיעים לידי מימוש, טמונה ביזמים שלא עומדים בהתחייבויותיהם ולא מקיימים את ההסכם המשפטי עליו חתמו מול בעלי הדירות.
חשוב להסביר: בכל הסכם משפטי בעסקאות הקשורות להתחדשות עירונית קיימים שלושה תנאים מתלים. אם כל התנאים הללו מתקיימים, העסקה מתקיימת – אולם אם אחד התנאים לא מתקיים, העסקה לא משתכללת. מדובר בתנאים המתלים הבאים:
תנאי ראשון הוא השגת רוב של שני שליש (67%) מקרב כלל בעלי הדירות בפרויקט. זהו הרוב הנדרש לפי חוק, הן במיזמי פינוי-בינוי והן במיזמי תמ"א 38 – וללא הרוב הזה, אין ליזם למעשה מנדט להוביל את הפרויקט. בתיקוני חקיקה מנובמבר 2023, נקבע כי בעלי הדירות יוכלו לפעול לביטול הסכם התחדשות עירונית אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מבעלי הדירות בפרויקט תוך שנתיים ממועד החתימה על העסקה הראשונה או לרוב של 60% בתוך ארבע שנים ממועד זה. בפרויקטים של תמ"א 38 נקבע כי אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מקרב בעלי הזכויות בפרויקט בתוך שנה וחצי ממועד החתימה על העסקה הראשונה בבניין, או לרוב של 67% בפרק זמן של שלוש שנים ממועד זה, ניתן לפעול לביטול העסקה.
תנאי שני הוא קבלת היתר בנייה. כדי להבטיח שהפרויקט מתנהל באופן מקצועי וענייני, אני מקציבה ליזם לוחות זמנים ברורים להתקדמות – כאשר מעבר להשגת הרוב הנדרש מקרב בעלי הדירות, עליו לפעול בנחישות גם מול גופי התכנון והרישוי להוצאת היתר הבנייה שיאפשר את תחילת העבודות בשטח. תיקוני החקיקה עושים סדר, וקובעים כי אם היזם לא הגיש תוכנית לפינוי-בינוי למוסד התכנון הרלוונטי בתוך ארבע וחצי שנים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין, יכולים בעלי הדירות לפעול לביטול ההסכם מולו. באשר לתמ"א 38, אם היזם לא הגיש למוסד התכנון בקשה לקבלת היתר בתוך שלוש וחצי שנים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין, רשאים בעלי הדירות לפעול לסיום ההתקשרות.
תנאי שלישי הוא העמדת מימון לפרויקט, וקבלת ערבויות ובטוחות. כל גורם שעוסק בהתחדשות עירונית יודע היטב כי חברה יזמית שאין לה איתנות פיננסית, תתקשה לקבל ליווי בנקאי. היות ושלב הליווי הפיננסי מגיע אחרי קבלת ההיתר, הרי שאם הבנק המלווה לא יאשר מימון לאותה חברה יזמית, שהוציאה את ההיתר וההיתר נרשם על שמה, בעלי הדירות בבעיה. אם אין הסכם משפטי הולם, שמגן על בעלי הדירות, המשמעות היא שהם תקועים עם יזם, שככל הנראה יסרב לשחרר ולזוז הצידה, למרות שלא עמד בקיום התנאי המרכזי הזה.
לצד התנאים המתלים, ישנם כמובן סעיפים נוספים שהפרתם מהווה אי עמידה בהסכם מול בעלי הדירות. כך לדוגמה, אם היזם העניק לאחד מבעלי הדירות תמורה עודפת מבלי לציין זאת באופן פומבי, לא שילם את שכרם של בעלי המקצוע המלווים את בעלי הדירות בתהליך (שמאי מקרקעין, מפקח דיירים) או איחר במועד מסירת הדירות – עליו לשלם פיצוי לדיירים. או זה כבר מגיע להפרה יסודית, בעלי הזכויות עלולים להחליט על פעולה משותפת לביטול ההסכם.
מניסיוני בתחום, לצערי גם אם אין מחלוקת על כך שהיזם לא עמד בתנאי ההסכם, לא אחת הוא מסרב לפנות את הדרך ולאפשר ליזם אחר לקחת לידיו את המושכות ולחלץ את הפרויקט. חמור מכך, ישנם לא מעט מקרים שבהם יזמים מפרים את ההסכם המשפטי באופן ברור ובולט, מתנהגים בבריונות ומאיימים על בעלי הדירות בתביעה כדי שלא יתקשרו עם יזם אחר.
כדי להימנע מסיטואציה כזו, בכל הסכם משפטי אני מכניסה סעיף ייעודי הנוגע לערבות עבור הוצאות משפטיות – וזאת במיוחד למקרים בהם היזם לא יעמוד בתנאי החוזה. סעיף זה מציל את בעלי הדירות מאותם יזמים שמפרים הסכם ברגל גסה – הן בהיבט הכספי (כשנחסך מהם להוציא סכומים לא מבוטלים עבור הגשת תביעה נגד היזם וייצוג משפטי) והן בהיבט המשפטי, שמאפשר לשחרר את אותם יזמים מהפרויקט בצו שיפוטי, ללא דיחוי.
סעיף כזה הוא לא מותרות, זהו בפירוש סעיף קריטי אשר שומר על בעלי הדירות לכל אורך הדרך מיזמים שלא עומדים בהתחייבותם, ודואג לכך שלא יאלצו להוציא כספים מכיסם האישי. הסעיף הזה הוא מבחינתי נדבך קריטי בתפקידי כעורכת דין המייצגת את בעלי הדירות. בהקשר הזה, טוב תעשה המדינה אם תרים את הכפפה ותחייב בחקיקה שילוב סעיף הנוגע להעמדת ערבויות משפטיות בכל הסכם התחדשות עירונית. אין לי ספק שמהלך כזה יצמצם את כמות הפרויקטים הנגנזים, ויבטיח כי היזמים יעשו את מרב המאמץ כדי לקדם את פרויקט ההתחדשות העירונית עליו הם אמונים".
עו"ד רוית סיני (צילום גיא הכט)
רוית סיני, עורכת דין, מרצה ומגשת, היא מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. המשרד שהקימה ובראשו היא עומדת, רוית סיני משרד עורכי דין, הוא בעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, ומלווה דיירים בלבד במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
יש לכם שאלות הנוגעות להתחדשות עירונית? מוזמנים לשלוח לעו"ד סיני בכתובת הבאה: q@ice.co.il
לכל הפינות של מתחדשים לחצו כאן
(בשיתוף עו"ד רוית סיני)
