שלוש שנים אחרי שנבחר לאחד התפקידים המרכזיים והרגישים בענף הנדל"ן, יו"ר הוועדה המחוזית גוש דן, ערן ניצן - החליט להתקדם ליעד הבא שלו. ההודעה של ניצן הפתיעה רבים. מי שמחזיק באחת המשרות הנחשקות והחשובות בעולם הנדל"ן, שאחראי על קידום של עשרות פרויקטים וקידום הרכבת הקלה ותכנית המטרו, עומד "לחפש אתגרים חדשים".

בכירים בעולם הנדל"ן ששמעו אתמול על התפטרותו של ניצן, טענו כי הם בטוחים שניצן כבר סגר את היעד הבא שלו. לדבריהם, "לא מוותרים על משרה כזאת בכזאת קלות. לרוב, כשאתה מתפטר, זה אומר שלא הסתדרת עם מקבלי ההחלטות או שיש לך משרה גדולה יותר בשוק הפרטי. יכול להיות שנראה אותו בקרוב מאוד במשרה בכירה. לשוק הפרטי יש הרבה יותר מה להציע מבחינה כלכלית והאפשרויות הן רבות יותר. אין הרבה לאן להתקדם כשאתה יו"ר ועדה חשובה כל כך".

"אבל יש עוד אפשרות - הלב", אומר ניצן, 50, בראיון פתוח ל-ice. "אני באמת עדיין לא יודע לאן אלך. אם אמשיך בנדל"ן? לא בטוח. הייתי רוצה להתנסות בניהול במגזר הפרטי. ניהול כניהול - לדעת להפריד בין עיקר לטפל, לשאול את השאלות הנכונות. זה הלב".

ניצן יעזוב גם את תפקיד מ"מ יו"ר הוועדה המרחבית הגליל העליון. אחד הדברים בהם עסק בהרחבה, הוא קידום תוכניות דיור להשכרה במרכז. בין היתר, הוא קידם את תכנית המתאר של תל אביב, וכן תוכניות התחדשות עירונית במרכז, בערים כמו גבעתיים וחולון.

"ירידה של 50 ואפילו 30 אחוז במחירי הנדל"ן זה קטסטרופה". דירות בת"א (נתי שוחט, פלאש 90)

אם אתה צריך לסכם את ההישגים בכמה משפטים - במה היית בוחר קודם?
"בסוף, מטרת העל היא לעצב את המרחב בהתכתבות עם תשתיות הענק של המטרו והרק"ל. התכניות הגדולות בחולון ובתל אביב, ברמת גן והרצליה, התכניות המתאריות הגדולות שמתכתבות עם הסעת המונים, בתיאום הערים. בנוסף, הצעד שבו לראשונה בוועדה המחוזית, מייצרים גם היצע של שכירות בבעלות אחודה - זה הכרחי למטרופולין מתפתח. אי אפשר להשכיר את המרחב רק למשקיעים. צריך לתת לדור הצעיר אפשרות לשכור דירה, לא מאנשים פרטיים אלא מגוף מוסדי שמנהל את הסיפור הזה ונותן לך חוזה אחיד".

הגענו לשאלה המרכזית מהר מדי בראיון: תכנית השכירות ארוכת הטווח במדינה - למה זה נכשל? זה לא רק הריבית.
"משום שזה להזיז את הגבינה של הרבה מאוד גורמים חזקים. מאוד נוח לעולם הבנקאי, במאקרו של המאקרו, לממן יזמים ולרכוש קרקעות. הוא מנהל את ההיצע והביקוש, מווסת את קצב הבנייה, באמצעות מנגנוני האשראי. מאוד נוח העולם המכירתי, כי הוא בסיכון נמוך יותר. גם העולם היזמי בישראל מורגל בכך. בעולם הנכסים המניבים, לייצר גם היצע שכירות - זה ייצור שגורמים רבי עוצמה, איך לומר? פחות נוח להם איתו. אתה צודק, בסביבת ריבית לא אטרקטיבית יש גורמים רבים שאומרים 'עזוב אותי ותן לי להתקדם לפרויקט הבא'".

בחו"ל זה כן מצליח.
"זה מה שמבדיל את ישראל ממקום אחר. יש היצעים גדולים של שכירות בארצות אחרות. אי אפשר לקנות דירות מעל המטרו - זה יקר מדי, אז למה שלא ישכרו דירה? השינוי צריך להיות בחלוקת האשראי. בפרויקט מניב כמו מרכז מסחרי צריך להיות שינוי יזמי. לא רק להסב דירות למגורים, אלא כניסה של גורמים משמעותיים, חברות ביטוח ובנקים, שזקוקים לתזרימים הללו ויכולים לקדם. זה קורה גם בעולם, על רקע ריביות גבוהות, עזרה פיסקאלית דרך 'טקס קרדיט' וכלים נוספים מתוך הבנה שלמחירי דיור יש להם קשיחות מחירים כלפי מטה. אנחנו לא בבועה, אבל מחירי הדיור גבוהים וקשה לי לראות איך הם יורדים. בטח שאף אחד לא רוצה שהם יירדו, כמערכת. לא שמעתי על שום החלטת ממשלה בעניין. ואם אין החלטה, אין ביצוע".

מדברים כבר שנה וחצי על קטסטרופה שבדרך.
"משמעות ירידה של 50 ואפילו 30 אחוז במחירי הנדל"ן היא קטסטרופה, כי מיליוני ישראלים יפשטו רגל. אם אלה המחירים והם לא אמורים להשתנות, מה אנחנו אומרים לזוגוות הצעירים? תמשיכו לקחת 1.5 מיליון שקל משכנתא, חצי מיליון מההורים? לפי מכון אלרוב לחקר הנדל"ן, 12 אלף שקל בחודש החזר ממוצע זה ההחזר הממוצע של הזוגות החדשים שקונים דירה. זה כבר לא כלכלה, אלא הרבה מעבר. זה עמוק יותר, כי ב-5-6 שנים הראשונות זה רק חוב, אתה לא משלם כמעט קרן".

ולכן הפתרון הוא שכירות. אנחנו בלופ.
"למה שאדם לא יוכל לשכור דירה בלב אזורי ביקוש? אתה יודע, יש אמירה שחורגת מעט מהעבודה שלי, אבל המדינה בסוף אוחזת בקרקע ולא יכולה לגלגל עיניים. מה הבעיה לומר שהיא מוציאה רק מכרזים לדירות לשכירות עכשיו? נכון, זה אומר פחות הכנסות אבל לא שמעתי שמדינה מסתמכת על שוק הנדל"ן כדי לממן הוצאות. זה גם לא נכון לעשות כזה דבר. הקרקע בידייך, קחי אחריות. תני היום לגופים הממשלתיים, לרמ"י, לעשות יותר. הכנסות המדינה ייפגעו מעניין הזה - אז מה?".

"למה שאדם לא יוכל לשכור דירה בלב אזורי ביקוש?". ניצן (מרסלו)

מישהו צריך לממן את תקציב המלחמה.
"אם זו התשובה שלהם, אז בוא נסתכל על שוק הנדל"ן כ'פרה חולבת'. אל תספרו שרוצים לעזור לזוגות צעירים. בלי בג"צ ובלי יועצת משפטית - פשוט תודיעו שזו החלטה של המדינה ותקדמו שכירות ארוכת טווח".

כמה נתקלת בביורוקרטיה מול המדינה במסגרת התפקיד?
"העבודה מול המדינה מצומצמת יחסית. בגוש דן המגעים הם מול קרקע פרטית, יותר בעולמות התחדשות עירונית. יוצא לך לעבוד עם רמ"י, שיתוף הפעולה איתם היה נהדר. משרד השיכון לא אצלנו. אז מה שנשאר זה בעיקר השוק הפרטי והעירייה. המוסד של גוש דן הוא שונה".

התחדשות עירונית יכולה להוות 50% מהבנייה החדשה בשנים הקרובות?
"זה לא מוגזם בכלל, אבל יש אבולוציה מתמ"א 38 שהתרסקה בבניה מבלי לתת ולהתחשב בהשלכות, היא הלכה והתרחבה לפרויקטים בניינים ומתחמים. אז אתה יכול לספק גם בנייה לגובה וגם לפנות שטח. גם פינוי בינוי במובן המתחמי שלו. הסיטואציה של התחדשות בניינית היא לא חיובית כי עוד אנשים נכנסים והעיר לא מקבלת שטחים ולא מספקת שטחים ציבוריים. ההתחדשות הבניינית צנועה, זה חשיבה של 100 שנה קדימה. צריך תכנית מתחמית עם פינוי בינוי ואז אפשר לבצע תכנון איכותי הרבה מאוד שנים קדימה".

מה יקרה למחירי הדיור ב-2025?
"קשה לדעת, אבל בהיסטוריה של מחירי הנדל"ן - בכל העולם הנדל"ן עולה, בכל העולם הוא גם האט מעט בגלל אירועי פוסט קורונה וריביות שבלמו פיתוח נדל"ני, אבל בכללי - בגלל שכסף היה זול הרבה מאוד שנים, ועכשיו זה נשמע מוזר, הוא ניפח את שווקי המניות והנדל"ן. אנחנו לא רואים קריסה של מחירי נדל"ן בעולם, גם כשיש האטה, כי השוק, כפי שאמרתי, חי בקשיחות מחירים למטה. יש כאלה שמגבילים כניסת זרים, יש כאלה מדינות שמחירי הדיור מעודדים אותן להתחיל פרויקטים לשכירות. כאן פחות. לא נכון לראות כלכלית מטרה של ריסוק מחירי נדל"ן, כי זו מלכודת שהכלכלה נכנסת אליה".