האם בנק ישראל יכול לסמוך על רמת ההחזר של הלווים בישראל? בזמן שהקבלנים מעניקים הטבות מימון שמסכנות את הציבור, נתוני המשכנתאות מלמדים כי שיעור הסיכון בקרב נוטלי המשכנתא עולה. נתוני המשכנתאות שפרסם בנק ישראל ביממה האחרונה מעלים שאלות לגבי יכולת ההחזר של הלווים, אבל גם מסמנים התקררות מסוימת בתחום הלוואות בולט ובלון.

מהנתונים עולה כי בחודש ינואר נלקחו הלוואות בלון בגובה 357 מיליון שקל, זאת לעומת 700 מיליון בחודש הקודם. אפשר להסביר זאת בשל העובדה שרוכשים רבים (שלא בצדק, אגב) מיהרו לרכוש דירות חדשות רגע לפני עליית המע"מ. באוקטובר האחרון, אגב, נרשם נתון נמוך יותר - 338 מיליון שקל בלבד. לפני שנה עמדו הלוואות הבולט והבלון על 311 מיליון שקל, אבל זה קרה שלושה חודשים אחרי תחילת המלחמה. נתוני ינואר מצביעים על האטה ביחס לממוצע השנתי, אבל יכול להיות שזה נובע מהקפיצה הגדולה בדצמבר.

ממה בנק ישראל כן צריך לחשוש? מנתוני היקף הביצועים לפי שיעור מימון. כיום, היקף המימון הפופולרי עומד על 75%-60%. בשל עליית מחירי הדירות, הרוב המוחלט של הזוגות הצעירים לא מסוגלים לגייס הון עצמי גבוה ולכן שיעור המימון הוא משמעותי עבורם. כך עולה גם ההחזר החודשי בגין לקיחת משכנתא ובהתאם - גם שיעור ההחזר ביחס לשכר.

הזוגות הצעירים חולמים על דירה - הבנקים מסכנים אותם (קרן נדלן)

3.281 מיליארד שקל נלקחו בהלוואות בשיעור מימון של עד 75%, לעומת 2 מיליארד שקל בלבד להלוואות בשיעור מימון של 60%-45%. כדי להבין עד כמה המצב חמור, לקחנו את נתוני החזר המשכנתא ביחס להכנסה של הציבור. כיום, ההמלצה של בנק ישראל היא ששיעור ההחזר לא יעמוד על יותר מ-30% מגובה ההכנסה. למשל, זוג שמרוויח 20 אלף שקל נטו, יוכל להחזיר בחודש 6,000 שקל. מה קורה בפועל? שיעור המשכנתאות שנלקחו בהחזר של 40%-30%, כלומר מעל ההמלצה של בנק ישראל, עומד על 45.9%.

השורה התחתונה: כמעט מחצית מהאנשים שלוקחים משכנתא עושים זאת תוך שיעור גבוה מההכנסה שלהם. בחודש יוני האחרון, בו שיעור המשכנתאות שנלקחו היה דומה, מצאנו כי 44.3% מהלווים לקחו משכנתאות בשיעור כזה. לעומת חודש ינואר 2024, מדובר בעלייה קלה משום שאז עמד אחוז הלווים להלוואות מסוג זה על 45.3%. יחד עם העלייה ביוקר המחיה, זה יכול להיות מסוכן.

אבל תניחו את הנתונים היבשים בצד: בנק ישראל אינו מכליל בדיווח הזה את מספר נוטלי המשכנתאות שלקחו הלוואה לכל מטרה כדי לממן את המקדמה הנדרשת לצורך רכישת דירה. לזוגות רבים אין הון עצמי, אז הם לווים מהבנק 200-300 אלף שקל כדי לממן את המקדמה. בנק ישראל יודע זאת, ועובדה שחלק מהבנקים מאפשרים, בצורה חוקית ותמיכת המדינה, להגדיל את שיעור המשכנתא באמצעות הלוואה לכל מטרה בשל מלחמת חרבות ברזל, ועוד בריבית גבוהה מאוד. כלומר, המדינה עושה זאת ביודעין. אם ניקח את שיעור הזוגות הצעירים שעשו שימוש בהלוואה זו, ברור שרמת הסיכון גבוהה יותר משחשבנו.

תחשבו על זה: זוג ממוצע שמרוויח שכר ממוצע של 28 אלף שקל ברוטו, המשכורת הממוצעת במשק, מכניס בערך 21 אלף שקל נטו לחשבון, אחרי הפרשות. מתוך זה, הוא משלם משכנתא של 8,000 שקל בחודש והשכר הפנוי שלו עומד על 13 אלף שקל. מתוך הסכום הזה, הוא צריך לממן הוצאות חינוך, תשלומים שוטפים כמו ארנונה, מים, חשמל, ועד בית ואת ההוצאות הגדולות - דלק ומזון, שנאמדים באלפי שקלים. זה לא כולל כמובן תשלום עבור ביטוחים, אחזקת רכב, הוצאות חד פעמיות ומאות עד אלפי שקלים נוספים עבור תחזוקת הבית. השורה התחתונה - עבור זוג שמרוויח 40 אלף שקל נטו, שיעור החזר של עשרת אלפים שקל הוא לגיטימי. זוג שמרוויח שכר ממוצע במשק - לא יכול לעמוד בהחזר.

צריך לזכור שאלפי אנשים שזוכים מדי שנה בדירה בהנחה לוקחים שיעור מימון נמוך יחסית. אפשר לראות גם את זה לפי הנתונים: המשכנתא הממוצעת עומדת על קצת פחות ממיליון שקל, כשמי שלוקח משכנתא עבור דירה בהנחה, לוקח קצת יותר ממחצית הסכום (554 אלף שקל) בלבד. מה זה אומר? שהמדינה מחלקת פרס של מאות אלפי שקלים למעטים, במקום להקל על רוכשי הדירות ולטפל באמת ביוקר המחיה. מצד שני, האירוע הזה של לקיחת משכנתאות עבור דירה בהנחה הוא בשוליים. כיום, אחד ל-40 אנשים לוקח משכנתא עבור דירה בהנחה.

שיעור המשכנתאות שבהן ההחזר עומד על מעל 40% הוא מינורי, כחצי אחוז מהאוכלוסיה בלבד. לעומת זאת, שיעור המשכנתאות שבהן ההחזר עומד על 30%-20% מההכנסה הוא 25% - רבע מהלווים.

עוד ב-

הישראלים מכניסים הלוואות לכל מטרה למשכנתא - מה יעשה בנק ישראל?

לכתבה המלאה

בשורה התחתונה, בנק ישראל לא דואג ליישם את ההמלצות של עצמו. מצד אחד, שיעור הלווים שמחזירים יותר מ-30% מהשכר שלהם גבוה, וההערכה היא שיש יותר לווים ששיעור ההחזר שלהם מתקרב ל-40%. תוסיפו לזה את העובדה שחלק מהלווים שלקחו משכנתאות, עשו זאת במסגרת הלוואות קבלן ורק בעוד שנתיים יתברר האם כושר ההחזר שלהם יאפשר את קיום העסקה, או שנראה את פרוייקט הטבות המימון קורס כמו מגדל קלפים.