משקי הבית הגדילו את החוב לדיור בקצב גבוה בחודשים האחרונים. לפי נתוני בנק ישראל, קצב נטילת משכנתאות חדשות עמד על כמעט תשעה מיליארד שקל בחודש בממוצע בחצי השנה האחרונה.

שיעורן של המשכנתאות החדשות בסיכון גבוה ושיעורן של המשכנתאות מסוג בולט מסך המשכנתאות גבוה ביחס לעבר. לפי דוח היציבות הפיננסית, נוטלי משכנתאות חדשות המשלמים מעל 30% מהכנסתם להחזר המשכנתה מהווים קרוב ל-42% מהלווים החדשים. זה הרבה מאוד. פעם, ההמלצה של בנק ישראל הייתה לשלם עד רבע (25%) מהשכר, אולם מחירי הדירות עלו והבנקים התאימו את ההמלצות עם השנים לשיעור של 30%.

כיום, הלווים האלה חשופים במיוחד לסיכון כתוצאה משינויים פוטנציאליים בהכנסה הפנויה או בהחזר החוב החודשי. תחשבו על זה: זוג שמכניס 27 אלף שקל ברוטו, הכנסה ממוצעת בישראל, נשאר עם קצת יותר מ-20 אלף שקל בחשבון הבנק. אם הוא משלם משכנתא של 8,000 שקל בחודש, נותרה לו הכנסה פנויה של 12 אלף שקל. בסכום הזה הוא אמור לממן הוצאות שוטפות, דלק, הוצאות חינוך (בין מאות לאלפי שקלים בחודש), מזון (אלפי שקלים בחודש למשפחה ממוצעת), שלא לדבר על הוצאות חד פעמיות גבוהות. אין כמעט אף משפחה, מחוץ למעגל המגזר החרדי שמסוגלת להשאיר את הראש מעל המים עם סכומים כאלה.

עד שיתפוצץ הבלון, הבנקים חוגגים (אביב גוטליב, shutterstock, Magma Images)

לכן, זוגות רבים מוצאים את עצמם באובדראפט במצב הזה. זו גם הסיבה לכך שבנק ישראל לא מקל בכך ראש. הוא לא רוצה למצוא את עצמו בעוד כמה שנים ממלא דוח על הכשל הגדול במתן אשראי בסיכון גבוה.

בדוח אפשר לראות כי שיעור הלוואות הבולט מסך המשכנתאות החדשות, בחישוב שנתי, מוסיף להיות גבוה. חלק מהלוואות הבולט שניתנות בתקופה האחרונה מאורגנות על ידי היזמים, דרך מבצעי קבלן, על מנת להגדיל את המכירות. בבנק ישראל סבורים כי "לתופעה זו יש יתרונות לרוכשים וליזמים, אך היא גם מגדילה את הסיכון בשוק הדיור: בצד הרוכשים, יש חוסר וודאות לגבי תנאי המשכנתה העתידיים שהם יקבלו בעת קבלת הדירה". בצד היזמי, תשלום הריבית במקומו של הרוכש מחייב הוצאות נוספות של היזם. אך מאחר והריבית על הלוואות לדיור זולה יותר מהריבית על אשראי לבינוי, עבור הקבלנים, האלטרנטיבה הראשונה מקטינה הוצאות. בראיון עם אפי שקדי מאפי קפיטל, הוא סיפר בעצמו מדוע עדיף לו לקבל כסף "זול" בריבית של 4.4% במקום לקחת הלוואה של 6.8%. הקבלנים מרוויחים פעמיים: פעם אחת בגלל שהם לווים כסף בזול, ופעם שנייה - כי הם מגדילים את שיעור המכירות שלהם.

כזכור, בדצמבר נשבר שיא בהיקף המשכנתאות עם 13.8 מיליארד שקל. בינואר השוק התקרר, כשנלקחו הלוואות בהיקף 7.3 מיליארד שקל. לא מדובר בירידה שנובעת מהיעדר ביקוש לדירות. היא נובעת מכך שאנשים רצו לרכוש את הדירות לפני עליית המע"מ ולכן מי שרצה לרכוש דירה בינואר קנה אותה בדצמבר. אם משווים את הנתונים למצב לפני שנה, מדובר בעלייה משמעותית של 30% (עלייה של 15% לעומת המצב לפני שנתיים). המשמעות היא פשוטה: השוק מתחיל להתאושש ואנחנו עדיין לא במצב של התפרצות ביקושים. כשזה יקרה, יכול להיות שנראה את מחירי הדירות ממשיכים לעלות. מה אפשר להמליץ? אם אתם בעלי שכר גבוה, 30 אלף שקל נטו (!) למשפחה, סביר להניח שתעמדו בהחזר חודשי של 12,000 שקל (משכנתא של 2.2-2.3 מיליון שקל לערך ל-30 שנה). אם אתם מרוויחים 15 אלף שקל נטו לתא משפחתי, סביר להניח שיהיה לכם קשה מאוד לעמוד בהחזר של 6,000 שקל (משכנתא של 1.1 מיליון שקל לערך לערך ל-30 שנה).

רוצה לומר: לא כל מי שרוכש דירה עם הטבת מימון צריך לדאוג, אבל מי שרוכש דירה וכושר ההחזר שלא נמוך, צריך לכלכל היטב את צעדיו ולשפר משמעותית את רמת ההכנסה הפנויה שלו.

כפי שלא כדאי להתרגש מהיקף המשכנתאות בינואר לעומת ההיקף בדצמבר, לא כדאי להרים גבה גם על היקף המשכנתאות מסוג בולט ובלון (הלוואת בולט - תשלום הריבית במהלך התקופה, הקרן בסוף. הלוואת בלון - החזר חלקי של הקרן במהלך התקופה), כשסך ההלוואות האלה עומד על 1.13 מיליארד שקל - קצת יותר מ-15% מכלל ההלוואות שנלקחו. איך יכול להיות שנרשמה ירידה גדולה כל כך? כפי שהסברנו קודם, הרוכשים הקדימו את רכישת הדירות בגלל המע"מ ועכשיו השוק מתקן. בשורה התחתונה: הלוואות הבולט והבלון עדיין נלקחים בשיעור גבוה וזה מעמיד בסיכון לא רק את הרוכשים, אלא גם את הבנקים. לכן, אפשר להבין את בנק ישראל שמנסה להצר את צעדיהם.

עוד ב-

מכירת חיסול: רוכשים דירה בפריפריה, עם שכר של 13 אלף שקל

לכתבה המלאה

נקודה לסיום: חלק מהבנקים מציעים לאחרונה הלוואה לכל מטרה שנכנסת לתוך המשכנתא ל-30 שנה. שימו לב לריביות הגבוהות לפני שאתם חותמים על הלוואה מפתה. לעתים, עדיף להביא שמאי לנכס ולהעריך את הבית מחדש כדי להגדיל את המינוף דרך הלוואה לדיור, כלומר לעשות תהליך מעט יותר ארוך, בשביל לחסוך עשרות ולעתים מאות אלפי שקלים לאורך השנים. ברוב מהמקרים מדובר על הבדל של עד 3% בריבית. זה כנראה הנתון שצריך להדאיג יותר מכל את בנק ישראל.