בחודש נובמבר האחרון קיבלה הותמ"ל (הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור) החלטה לקדם תוכנית לפיתוח שכונת אפיקי הנחל באופקים. במסגרת התוכנית אושר להקים 5,800 יחידות דיור, מתוכן כ-5,050 בבנייה רוויה והשאר - צמודי קרקע. לכאורה, מדובר במספר גבוה, אבל כשמוסיפים לו כמעט 7,000 דירות שנבנו בחלק הצפוני של השכונה, מקבלים מספרים גבוהים: 12 אלף יחידות דיור.

השאלה הראשונה שעולה היא מי יגור באזור. הרי בסוף, אופקים הייתה עוד לפני המלחמה אזור שבו מחירי הדיור נמוכים, אבל בעל אטרקטיביות נמוכה. בבת אחת, נכנסו כל היזמים הגדולים לאפיקי הנחל. מגידו החלו למכור דירות 5 חדרים ב-1.75 מיליון שקל, אפי קפיטל הקים פרויקט גדול, שלפני כשנה נמכרו בו דירות 3 חדרים ב-1.29 מיליון שקל והיום המחיר קפץ ל-1.38 מיליון, ארזי הנגב ערכו לאחרונה פריסייל באזור ולקינוח - יגאל דמרי נכנס חזק לשכונה, עם בניית מאות דירות - חלקן מסובסדות. לאחרונה, אגב, מצאנו כי מחירי הדיור במסגרת דירה בהנחה באזור היו נמוכים עד 50% ממחיר השוק.

בכל משרד מכירות ידגישו כמובן את ההטבה המרכזית למשפחה - הטבת מס בשיעור של 18%, שהיא למעשה תוספת של משכורת נוספת לכל משפחה. בבדיקה שנערכה התברר כי מדובר בתוספת ממוצעת של 5,000 שקלים - תוספת משמעותית מאוד שמתווספת למחיר הדירה הנמוך.

מבט ממעוף הציפור. הכניסה לאופקים (איציק קריספל)

לאחרונה, הגיש השמאי הממשלתי לרמ"י דוח שומה לקראת פרויקט של דירה בהנחה שהיא מתכננת באזור. הדוח הזה חשוב, משום שהמדינה מתכננת להגביר את קצב בניית הדירות בהנחה באזור במסגרת הרפורמה שהיא מתכננת בפרויקט דירה בהנחה - כניסה משמעותית יותר לאזור פריפריה כמו אופקים, טבריה ונהריה. למרות שהשכונה עדיין רחוקה מלהיות מפותחת, אפשר ללמוד על השינוי במחירי הדירות. השווי למ"ר בסוף שנת 2020 עמד על 7,690 שקל למ"ר וכיום עומד השווי על 10,652 שקל.

איך זה מתיישב עם העובדה שחברות כמו אפי קפיטל ודמרי מוכרות דירות ביותר מ-1.3 מיליון שקל? התחשיב בשומה הוא ללא מע"מ. כלומר, המחיר ליחידות דיור עלה מכ-9,000 שקל בתחשיב הקודם (17% מע"מ) ל-12,569 שקל (18% מע"מ, נכון ל-2025. השומה אמנם הוגשה בסוף 2024, אבל ההגרלה עדיין לא נערכה והמחירים יהיו כפופים למע"מ החדש). העלייה במחיר היא בגובה 40%, אבל כשמסתכלים על דירת 4 חדרים ממוצעת, שעלותה 1.75 מיליון שקל וגודלה הוא 120 מ"ר, מקבלים סכום גבוה יותר - כך שהמחיר למ"ר כבר חצה את רף ה-14,500 שקל.

חשוב לציין כי השומות במכרזים האלה בדרך כלל זהירות יותר ומתבססות על עסקאות שכבר נעשו. באזורים חדשים כמו אפיקי הנחל, השמאי צריך לנקוט במשנה זהירות. אבל השורה התחתונה ברורה: בפועל, מחירי הדיור באפיקי הנחל המתפתחת עלו ביותר מ-50% בארבע השנים האלה - כלומר, מעבר לממוצע הארצי.

חשוב לציין כי העלייה הזאת אינה ברורה מאליה - אופקים עברה טראומה ב-7 באוקטובר, היא קרובה מאוד לעזה והועבדה הזאת הייתה אמורה לגרום לירידה משמעותית במחירי הדירות באזור. לפי סקירת הלמ"ס, אופקים נמצאת במקום הראשון בקרב הערים שמזנקות במכירת דירות. כשמחברים את הנתונים, אפשר לראות שהיא עוקפת כל עיר אחרת בפער ניכר - עלייה של 400%, הרבה מעל עכו ונתיבות ובפער די ניכר מלוד ורכסים. חשוב לציין כי רוב הערים רשמו עלייה דו ספרתית בלבד. חלק ניכר מהדירות החדשות שנמכרו השנה, הן בשכונת אפיקי הנחל, כשחלק מהדירות נרכשו גם על ידי משקיעים.

הנתונים של אופקים חזקים מאוד גם בהשוואה לערים אחרות בסביבה. לאחרונה מצאנו כי 5 הערים שבהן מחירי דירות יד שנייה ירדו בשיעור גבוה נמצאות בפריפריה, כשדימונה בראש. הסיבה לכך היא גם האצת הבנייה של הדירות החדשות, שמושכים אוכלוסייה חדשה לאזור וגם העובדה שדירות רבות הן ללא ממ"ד. גם הערים קריית אתא, נוף הגליל וטבריה נכללו ברשימה.

עוד ב-

5 הערים שרשמו את הקפיצה הגדולה במכירת דירות

לכתבה המלאה

התוכנית בשכונה החדשה מייעדת שטחים למוסדות ומבני ציבור (כ-185,000 מ"ר), מסחר, תעסוקה ותיירות (כ-56,000 מ"ר), מרכז ספורט ונופש עם בריכת שחייה ומתקני ספורט (כ-30,000 מ"ר), תשתית כבישים (כ-505,000 מ"ר) ושטחים ציבוריים פתוחים (כ-180,000 מ"ר) - נתונים שמעידים כי מדובר בשכונה שזוכה לגב חזק מהמדינה. מעניין יהיה לראות מה יקרה למחירי הדירות באזור בעוד שנתיים והאם הם ישמרו על רמתם הנוכחית או שיש להם עדיין לאן לצמוח.