לצד המחמאות שמקבל משרד הבינוי והשיכון על פרויקט דירה בהנחה, יש עליו גם לא מעט ביקורת: אנשים שהתאמצו, חסכו במשך שנים הון עצמי של מאות אלפי שקלים ורכשו דירה במיטב כספם, מגלים כי הם נמצאים במעמד כלכלי דומה לשכנים ממול, שרכשו את אותה דירה בהנחה של 900 אלף שקל. אלה עבדו במשך 7 שנים כדי לחסוך את המקדמה, ואלה בדיוק סיימו טיול בהודו. לשני הזוגות יש דירה ששווה 3 מיליון שקל, בהבדל אחד: השכנים ממול לא היו זקוקים להון עצמי.

מדובר בעיוות חברתי, אך לצדו, יש גם דברים טובים: הזוגות בישראל כורעים תחת הנטל ולא מצליחים לרכוש דירה במחיר שפוי וזו אולי ההזדמנות היחידה שלהם לעשות זאת, ולא רק בפריפריה, אלא גם בערים מבוקשות יותר כמו רחובות. אבל מה עושה המדינה? מחלקת פרסים. צריך לומר את האמת מאחורי הפרויקט הזה: הוא לא היה נוצר אם המדינה הייתה מצליחה להוריד את מחירי הדירות ולא נכשלת במשך שנים בטיפול נכון בשוק הדיור. אפשר להאזין לפודקאסט אחד עם פרופ' ירון זליכה ולהבין שהמדינה לא קוראת לשקר בשמו: היא לא רוצה שמחירי הנדל"ן יירדו. במילים פשוטות: היא מאוהבת במיסוי מקרקעין.

נתון אחד נחבא אל הכלים בסקירת האוצר שפורסמה אתמול, אבל היה אפשר לזהות אותו בחלק האחרון: מחירי הדירות באופקים (מבוקשת מאוד, בניגוד לערים כמו באר שבע וחריש, שם נרשם כישלון בחלק מהמכרזים). לפי הנתונים, סך רכישת הדירות בסבסוד ממשלתי בחודש נובמבר עמד על 662 דירות, לעומת 152 דירות בלבד בנובמבר 2023. הנתון הזה הוא מגוחך, מפני שאין זמן קבוע בשנה שבו יש הגרלה והוא לא הנתון החשוב ביותר. מה שמעניין, הוא שהאזור הדומיננטי היה אופקים.

פרס של 840 אלף שקל לזוכים. אופקים ממעוף הציפור (איציק קריספל)

שימו לב למחיר הממוצע לדירה בפרוייקט בסבסוד ממשלתי באופקים: 779 אלף שקל, כשהמחיר החציוני לא רחוק משם (771 אלף). באוצר גילו כי רמות מחירים אלו מבטאות הנחה משמעותית ביחס למחירי דירות חדשות שרכשו בעיר זו, בשוק החופשי. זה, כמובן, לא חדש: המדינה יוצרת עיוות במסלול ההנחות של דירה בהנחה. היא מעניקה הנחה של 500 אלף שקל או 25% ממחיר הדירה, אבל בפועל - ההנחה גבוהה יותר. זה נובע ממחיר השומה, שלעתים הוא נוטה להיות זהיר מדי. מספיק שבשכונה מסוימת ההיצע נמוך, קבלן חדש שמתחיל לבנות יכול להעלות את המחירים ב-10%, אבל השומה תתחשב (ובצדק) בעסקאות עבר.

בניתוח מהיר עולה כי המחיר הממוצע באותו אזור עמד על 1.6 מיליון שקל. שימו לב להנחה שמקבלים זוכי דירה בהנחה - מעל 50%, 840 אלף שקל. פייר? לא. הגיוני? לא. עומד בסטנדרטים של דירה בהנחה? גם לא. אז מדוע המדינה לא מתקנת את העיוות הזה ומסבסדת בהפרש הזה רכישת דירות עבור מי שלא זכו בהגרלה? לא ברור. במונחים של מחיר ממוצע למ"ר, המחיר בשוק החופשי עמד על 13,753 שקל, כפול מהמחיר הממוצע במסגרת דירה בהנחה.

באוצר ניתחו גם את רמות השכר למשק בית של רוכשי "דירה ראשונה" באופקים בשוק החופשי, מקבלן, לעומת מי שרכשו את הדירות בסבסוד ממשלתי. שימו לב להבדלים: רק כשליש מרוכשי "השוק החופשי", מתגוררים במחוז הדרום, כאשר 35% מתגוררים במחוזות ת"א והמרכז. מה לגבי רמות השכר? נמצא כי דווקא אלה שמתגוררים במחוזות ת"א והמרכז, מתאפיינים ברמות שכר נמוכות מאלו של מי שמתגוררים במחוז הדרום.

כלומר, השכר הממוצע למשק בית של הרוכשים ממחוזות תל אביב והמרכז עמד על 14.5 אלף שקל ברוטו לחודש, כשהשכר הממוצע למשק בית של הרוכשים ממחוז הדרום עמד על 20.8 אלף שקל. איך זה יכול להיות? כי הרוכש הממוצע שגר בבאר שבע ורכש דירה באופקים, נמצא בעבודה קבועה באזור ומרוויח שכר ממוצע. העובדה שתושב המרכז החליט להגיע לאופקים, אומרת לא מעט. בסוף, צריך להתנתק מהסטיגמה: תושב המרכז, לא גר בהכרח במגדלי אקירוב. הוא יכול לגור בדירת חדר ביפו ולהתפרנס מעבודת כפיים.

עובדתית, מחירי הדירות שרכשו מי שמתגוררים במחוזות ת"א והמרכז היו נמוכים ב-8% בלבד ממחירי הדירות שרכשו מי שמתגוררים במחוז הדרום, שכנראה גם רכשו דירות גדולות יותר.

שימו לב לממצאים שבוחנים את שיעור העסקאות בהן ניתנו הטבות מימון בעסקאות האלה, תוך הבחנה בין תושבי המרכז לדרום. נמצא כי בקרב הרוכשים המתגוררים במחוזות ת"א והמרכז עמד שיעור מי שזכו להטבות מימון על 36% מכלל הרוכשים, כשבקרב מי שמתגוררים במחוז הדרום עמד שיעור זה על 3% בלבד. כלומר, דווקא תושבי המרכז זקוקים יותר להטבות מימון.

רוכשי הדירות בשוק החופשי ודירה בהנחה, לפי רמות שכר (לחץ להגדלה. נתונים: משרד האוצר)

עוד ב-

דירה בהנחה: למה המדינה לא פותחת את ההגרלה למשפרי דיור?

לכתבה המלאה

ויש, כמובן, גם חלופה אחרת: תושבי המרכז משאירים יותר כסף פנוי בצד, כדי למנף אותו לעסקה אחרת. אבל זו, כמובן, רק תאוריה שלא מתכתבת עם נתוני האוצר.