לפני קצת יותר משבועיים פורסמו נתוני מחירי הדירות של הלמ"ס ובתוכם נתון אחד שאין לו הסבר הגיוני: מחירי הדירות במסגרת מחיר למשתכן העלו את מדד מחירי הדיור. הנתון הזה נראה כמו טעות, ולכן ניסינו לנתח אותו בניסיון להגיע לתשובה ברורה. כפי שתראו מיד, גם ללמ"ס אין הסבר הגיוני לגבי הנתון הזה ומעניין לראות האם בלשכה יודו בהמשך כי המשקול שנתנו לדירות בהנחה היה מוגזם, מה שגרם למדד לקפוץ בשיעור ניכר.

נתחיל עם הנתונים היבשים: מדד מחירי הדירות עלה בחודש ינואר ב-0.7%. בניכוי דירות מחיר למשתכן (הכוונה של הלמ"ס היא לפרויקט דירה בהנחה, התכנית שינתה את שמה במרוצת השנים), יוצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.2% בלבד. המשמעות, מבחינה סטטיסטית, היא פשוטה: מחירי דירות מחיר למשתכן רק העלו את המדד, במקום להוריד אותו, כפי שקורה בדרך כלל. מדובר בנתון די חריג, משום שהדירות בסבסוד ממשלתי מהווים בסך הכל כרבע מסך הדירות. כלומר, הזינוק במחירי דיור למשתכן צריך להיות משמעותי מאוד. בלמ"ס לא מציינים מהו, אבל מחישוב שערכנו עולה כי מדובר בערך בתוספת של 2.2%. אך האם מחירי דיור למשתכן עלו בשיעור כל כך גבוה?

לפני שנבדוק מה קרה לדירות במסגרת מחיר למשתכן, בדקנו האם שיעור העסקאות במסגרת תמיכה ממשלתית מסך העסקאות עלה באופן משמעותי החודש (כדי לדעת האם שיעורם עלה משמעותית מכ-25%, מה שיכול להשפיע על הנתונים). התשובה הייתה שלילית. הוא ירד מ-25.1% בתקופה הקודמת (אוקטובר-נובמבר 2024) ל-24.7% בתקופה הנוכחית.

טעות סטטיסטית? לא בטוח. דירות בבנייה (פלאש 90/ יונתן זינדל)

לכן, בדקנו את עסקאות דירה בהנחה, כדי להבין מהיכן נובע השינוי, אבל כאן יש בעיה: מחירי הדיור במסגרת דירה בהנחה לא נלקחים מתוך סך העסקאות שהתבצעו באותו חודש. כלומר, אם המדינה ערכה הגרלה בדצמבר, זה לא אומר שמחירי הדירות הממוצעים בהגרלה נכנסים לתחשיב. מדובר רק בעסקאות שנחתמו באותם חודשים וסביר להניח כי מדובר בהגרלות קודמות. הנתון הסטטיסטי היחיד שאפשר לקחת הוא שהמחירים בסך החוזים שנחתמו באותה שנה היו גבוהים יותר משמעותית. איך זה יכול להיות? פשוט, החוזים שנחתמו בנובמבר-דצמבר היו בערים שבהן המחיר למ"ר היה גבוה יותר. נזכיר כי בחודש הקודם קרה תהליך הפוך: הכותרות דיווחו כי מחירי הדירות החדשות לא עלו, אבל במציאות - ללא הדירות המסובסדות המחירים המשיכו לזנק.

פנינו ללמ"ס לקבלת תשובה ושם הסבירו לנו כי "ישנן 2 סדרות נתונים: האחת כוללת את כלל העסקאות של דירות חדשות (שוק חופשי ומחיר למשתכן) והשניה כוללת רק עסקאות של דירות חדשות בשוק החופשי ללא מחיר למשתכן. לא ניתן להסיק משתי הסדרות הללו כיצד השתנו המחירים של עסקאות במחיר למשתכן".

מבולבלים? גם אנחנו. ניסינו להבין האם התפלגות העסקאות היא זו שהשפיעה, וכאן ללמ"ס הייתה תשובה חד משמעית: "התפלגות העסקאות במחיר למשתכן אינה אחידה גיאוגרפית וגם שיעורם משתנה מחודש לחודש". שם מזכירים כי מדד מחירי דירות חדשות אינו מדד מלאי אלא מדד עסקאות (ללא משקלות). "לכן להרכב ולתמהיל של עסקאות מחיר למשתכן יש השפעה משתנה", הסבירו.

המסקנה הברורה מהסיפור הזה היא שהדירות במסגרת תוכנית דירה בהנחה העלו את מחירי הדירות משום שהמחיר הממוצע שלהן עלה משמעותית. השאלה היא למה. אין כאן, ולא יכולה להיות, אבחנה למחירי הדירות באותה עיר. מדוע? כי רוב הערים שבהגרלה משתנות בכל הגרלה. בנוסף, קשה מאוד להשוות את הנתונים באותו פרויקט ברבעון הקודם לעומת הנוכחי, מסיבה אחת פשוטה: המחיר משתנה רק בהתאם להצמדה למדד. לכן, לא מדובר בשינוי שנובע מעליית ערך הדירות, אלא משיטת ההצמדה שגורמת למחיר לעלות. בשורה התחתונה, יכול מאוד להיות שהלמ"ס צריך להציג שני נתונים נפרדים לגמרי ולא לכלול את פרויקט דירה בהנחה בתוך מדד מחירי הדירות.

עוד ב-

דירה בהנחה: במקביל לדיונים על הארכת התוכנית, מכרזים לאלפי דירות

לכתבה המלאה