נדל"ן ותשתיות

החזרת החטופים והפסקת האש: איך המצב ישפיע על מחירי הנדל"ן?

היסטורית, ישראל יוצאת ממשברים ומלחמות קשות כשידה על העליונה: מצב רוח לאומי מרומם לצד צמיחה בתוצר. מלבד התקופה שאחרי מלחמת יום כיפור, מחירי הדירות עלו בשיעור גבוה, לעתים גם בקצב דו ספרתי. מה יקרה הפעם?

איציק יצחקי | 20/1/2025 8:03

הפגנות למען החזרת החטופים (צילום shutterstock)

הכותרות בתחילת המלחמה לא בישרו טובות לבעלי הדירות. חלק מהכלכלנים צפו ירידה משמעותית במחירים, אחרים אפילו דיברו על קריסה, אבל בשורה התחתונה: מחירי הדירות - לא רק שלא קרסו, אלא רשמו עלייה נאה, בין היתר בזכות הטבות המימון של הקבלנים.

אירועי עבר מלמדים שמלבד אירוע בודד, מלחמות ישראל "עושות טוב" לשוק הנדל"ן. לצד הפסקת האש והעובדה שהחטופים החלו לחזור הביתה, נשאלת השאלה: מה יקרה לשוק הנדל"ן אם המצב הנוכחי, שכולל שקט יחסי בגזרה הביטחונית, החזרת החטופים בפעימה הנוכחית ושיחות על החזרת חטופים נוספים בפעימה הבאה - יימשך.

נתחיל בסטטיסטיקה: המלחמה היחידה שהשפיעה על מחירי הדירות לרעה הייתה מלחמה יום כיפור. הנתונים מוכיחים שישראל הייתה זקוקה לתקופה של שלוש שנים כדי להחזיר את הצבע ללחיים של הציבור. רק בשנת 1977, ארבע שנים אחרי, השוק החל לתקן את עצמו. מחירי דירות שיורדים בעשרות אחוזים, הם לא עניין שמוכר לישראל מאז המלחמה ההיא. גם ירידה של אחוז במחירי הדירות, כפי שקרה בשנה שעברה וב-2018, נתפסת כאירוע חריג.

מצב הרוח הלאומי משפיע. החיילים חוזרים הביתה (פלאש 90/ אורן בן חקון)

כמה נקודות חשובות הנחו את הכלכלנים בתחילת המלחמה: מתי יסתיים קצב הגיוסים של המילואימניקים בהיקף גדול (הסתיים, לפחות זמנית), הפסקת הירי על ישראל בצפון ובדרום (בינתיים, שקט יחסית בגזרה) והראשון במעלה - החזרת החטופים בפעימה הבאה. אתמול, התהליך הזה החל והוא יימשך לאורך כל השבועות הבאים.

בישראל, כך מתברר, שוק הנדל"ן נכנס לאופוריה אחרי תקופת גאות שנובעת ממלחמה קשה. זו הייתה אחת המלחמות הקשות שידעה ישראל, ולצד השמחה על אירועי אמש, קשה עדיין למחוק את הזוועות בצפון ולא ידוע כמה מתושבי הצפון המפונים, שעדיין לא חזרו (דוגמא טובה היא ביישובים הקרובים לקו הגבול, שם המפונים עדיין לא חזרו לבתיהם), יסכימו לחזור לגזרה הזו. סיפור הצפון ישפיע מאוד על שוק הנדל"ן. אם התושבים יחזרו הביתה ויירשם שקט מוחלט בגזרה, מחירי הנדל"ן בצפון עלולים לרשום בשנה הבאה עלייה משמעותית נוספת, לאחר שבשנה האחרונה הם עלו בקצב דו ספרתי - בעיקר בשל הביקוש הגבוה לדירות יד שנייה עם ממ"ד. נתון נוסף שישפיע הוא גל העלייה. עד עכשיו, בכל הקשור לרכישת דירות על ידי משקיעים תושבי חוץ - המספרים נמוכים ביחס למצופה.

השאלה היא איך מוגדרת תקופת גאות ומי אמר שישראל נמצאת שם? ובכן, המדד הטוב ביותר הוא הצמיחה הכלכלית. לאחר המלחמות הראשונות שידעה ישראל, כמו מלחמת סיני ומלחמת ששת הימים, נרשמה צמיחה. הצמיחה גדלה באחוזים בודדים בממוצע מדי שנה. לגבי מלחמה יום הכיפורים, נרשם גידול בתמ"ג אבל בשיעור נמוך יותר, של 2%-1% לשנה, בשלוש השנים שאחרי המלחמה. גם צד הוצאות הממשלה גדל ב-40%. מצד שני, אותם נתונים תקפים גם לגבי מלחמת לבנון השנייה ב-2006. כלומר, הסטטיסטיקה מוכיחה שמבחינה כלכלית, ישראל יוצאת ממלחמות כשידה על העליונה.

כמה מהם יחזרו הביתה? פגיעה ישירה בבית בצפון (פלאש 90, יונתן זינדל)

נתון חריג נרשם אחרי מלחמת לבנון הראשונה (1982). בשנים שאחרי נרשמה צמיחה של פחות מ-1%. אם ניקח את האירועים האחרונים, אז החל ממבצע חומת מגן ב-2002 וכלה בעמוד ענן ב-2012, בצוק איתן ב-2014 ובעופרת יצוקה ב-2018, חלה ירידה בשיעור הצמיחה. כלומר, דווקא לאחר מלחמות גדולות יותר, אפשר לראות ששיעור הצמיחה היה גבוה יותר בשנים שאחרי.

עוד ב-

התחזית: מה יקרה למחירי הנדל"ן ב-2025?

לכתבה המלאה

איך זה מתקשר לשוק הנדל"ן? פשוט, כשמצב הרוח הלאומי עולה, כשישראל מסיימת תקופת מלחמה, הביקושים חוזרים לשוק. תוסיפו לזה את העובדה שהיצע הדירות נמוך מהביקוש, וששוק הנדל"ן נמצא בקו עלייה בתוך תקופת מלחמה וריבית אגרסיבית, יחד עם השארת מס הרכישה למשקיעים על שיעור של 8% - ותבינו למה, סטטיסטית, מחירי הנדל"ן אמורים להמשיך לעלות גם ב-2025.