החודשים הראשונים של המלחמה לא הותירו מקום לספק: המשקיעים בדרך החוצה משוק הנדל"ן. זה התחיל עם הדיון בהארכת התוקף של הוראת השעה בעניין מס הרכישה, שהותיר את המס למשקיעים על 8%, המשיך בריבית הגבוהה ובחוסר ודאות מוחלט. מצד שני, האנטישמיות גאתה ברחבי אירופה. יהודים מרחבי העולם הכריזו שהם בדרך והיזמים המתינו לבואם במשרד המכירות.

משהו קרה מאז המלחמה. השוק השתנה, המשקיעים חישבו מסלול מחדש והיהודים שהסתובבו בקרבת המכללות בארה"ב, אחד המקומות הבטוחים עבורם, כבר לא הרגישו בבית. השאלה היא מה קרה בשנה האחרונה - מה חלקם של המשקיעים והאם היהודים הציוניים באמת רוכשים נדל"ן, במספרים גדולים, בגלל אירועי אנטישמיות?

בדקנו קודם את הנתונים הכלליים של המשקיעים בישראל ומשם עברנו לתושבי החוץ, שהם חלק מהמשקיעים. מנתוני חודש נובמבר עולה כי המשקיעים רכשו 1,087 דירות, שזה גידול של 47% בהשוואה לנובמבר 2023. הנתון הזה מעוות, משום שבנובמבר שעבר, חודש אחרי תחילת המלחמה, לא התרחשו כמעט עסקאות בשוק. העסקאות היחידות שנחתמו כבר התבצעו לפני ה-7 באוקטובר והמשקיעים נשארו בבית. אם משווים את המצב לנובמבר 2022, כלומר לפני שנתיים, מדובר בירידה של 17%.

האנטישמיות באירופה גואה - איך זה משפיע? (shutterstock)

נזכיר כי נובמבר 2022 היה העידן שבו השוק החל לעכל את עליית הריבית. 7 חודשים זה מספיק זמן כדי להבין שמשהו קורה, אבל מצד שני, נזכיר כי 2022 הייתה אחת משנות השיא בעשור האחרון, יחד עם השנה שקדמה לה. אם משווים את המצב לחודש הקודם, אוקטובר, מדובר בעלייה של 31%. כלומר, המשקיעים רוכשים יותר דירות. רוצים לדעת מה משקלם ביחס לכלל השוק? 15%, שזה קצת פחות מהחודש הקודם ו-2.4 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר 2023. כלומר, המשקיעים אמנם קונים יותר, אבל משקלם הולך ופוחת. מה המסקנה המתבקשת? שהציבור הכללי קונה יותר דירות, כמובן.

המשקיעים כבר לא רוכשים רק דירות קטנות בבאר שבע. הם מבינים שהשוק השתנה, שהמלחמה שינתה את הכללים, ולכן הם רוכשים רק דירות חדשות. כמעט מחצית (47%) מהדירות שרכשו היו חדשות. אין כאן שינוי מהותי לעומת החודשים הקרובים, אבל השיעור הזה גבוה למדי ומפתיע ביחס לשנים קודמות. איפה ההפתעה? באזור תל אביב. שימו לב לנתונים: 62%, כלומר כמעט שני שליש מהמשקיעים, רוכשים בתל אביב דירות חדשות (בחודש הקודם הוא עמד על 56%, אבל זה נמוך מהשיא בחודש יוני - 72%). זה מפתיע כי המחיר בתל אביב גבוה והיינו מצפים שהמשקיעים ינועו דווקא לעבר הדירות הישנות. אם מישהו רוצה עוד הוכחה שהכטב"ם מאיראן שינה את חוקי המשחק בשוק הנדל"ן - הוא קיבל אותה במלוא הדרה.

לעומת תל אביב, המשקיעים נטשו מעט את העיר נתניה. העיר עדיין מעט מעל הממוצע בשיעור המשקיעים שרוכשים דירות חדשות (יש לה המון צרפתים, המון גם יהודים תושבי ארה"ב ולא מעט מקסיקנים), אבל משהו קרה לעומת החודש הקודם (48% בלבד לעומת 69%). לעתים, הנתונים הללו נובעים גם מההיצע. מגיעה חבורת יהודים מקסיקנים לבניין מסוים, רוכשת 50 דירות - והשאר היסטוריה. פתאום, רואים את העיוות בחודש שאחרי. בנתניה זה קורה לא מעט, בגלל ריבוי המתווכים שפועלים באזור בשיתוף קהילות מצרפת ומקסיקו. תשאלו את המתווכים באזור עיר ימים, שמוכרים דירות של הקבלן יקי בריגה על הצוק, הרבה מעל המחיר הממוצע בנתניה ובשכונה בכלל, כאילו היו לחמניות.

כעת, בדקנו מה היה משקלם של תושבי החוץ. מבין הדירות שרכשו המשקיעים, תושבי החוץ רכשו 140 דירות. זה נשמע מעט, אבל זה הרבה יותר ממה שקרה כאן לפני שנה, אחרי תחילת המלחמה (82% יותר) וירידה של 6% בלבד בהשוואה למצב לפני שנתיים - אז נרשם כאן אירוע שיא.

לפי האוצר, תושבי החוץ מכרו בחודש שעבר 23 דירות, כלומר בפועל, הם הגדילו את המלאי ב-117. וזה בחודש אחד בלבד. מתחילת 2024 ועד נובמבר הם רכשו מעל 1,200 דירות, רק 1.4% מסך העסקאות. לכן, אם מספרים לכם שהעלייה וגל האנטישמיות מוביל את היהודים מכל העולם להעלות כאן את מחירי הדיור ולהשתלט על שוק המשקיעים - אל תאמינו. הם אמנם מגיעים לכאן בקצב יפה, אבל קצת יותר ממאה דירות בחודש - זה לא מספר שמשנה את כללי המשחק.

המספרים ב-2025 אמורים לגדול. עולים חדשים (פלאש 90/ נתי שוחט)

המשקיעים מכרו בחודש שעבר כ-1,400 דירות - גידול של 58% לעומת המצב לפני שנה וירידה של 16% לעומת ההייפ של 2022. זה הרבה לעומת החודש שעבר - כמעט 50% יותר. כלומר, לפי הנתונים האלה מלאי הדירות בידי משקיעים ירד ב-300 דירות. רוצים לדעת מה קרה מאז אוקטובר 2021, החודש בו הודיעו על העלאת מס הרכישה, ועד היום? ובכן, המשקיעים בעיקר מוכרים. ליתר דיוק, מהמלאי נגרעו כ-6,600 דירות בסך הכל. 

עוד ב-

הנתונים נחשפים: מה השכר הממוצע של משקיעי הנדל"ן בישראל?

לכתבה המלאה

אז איפה הנתונים שמספרים לנו, על גידול משמעותי בקצב רכישת המשקיעים? הוא נמצא על הנייר. כשמשקיע רוכש דירה, לוקח לא מעט זמן עד שהמדינה יודעת על כך. לעתים, הוא רוכש דירה אבל לא מדווח לרשות המסים, כי הוא שילם מקדמה של 50 אלף שקל ויחתום על חוזה בעוד כמה חודשים, כשיתקבל היתר. מעניין יהיה לראות את נתוני 2025, שיצביעו על מהלכי המשקיעים ב-2024. הערכה: מלאי הדירות בידי משקיעים כנראה יגדל בקצב נמוך, או לכל הפחות - ההידרדרות תיעצר.