מחירי הדירות עלו ב-12 החודשים האחרונים ב-6.7%, והיד עוד נטויה. כשמסתכלים על נתוני העשור האחרון, מגלים רק שתי תקופות בהן נרשמו ירידות מחירים שנתיות - הראשונה בשנת 2018, ירידה שנמשכה שלושה רבעונים, והשנייה בין מרץ לאוקטובר 2023. ‏שנתית, מחירי הדירות ב-2023 ירדו ב-1%, בדיוק כמו ב-2018, רק בהבדל אחד: בשנת 2019 מחירי הדיור תיקנו ב-4.2%, כלומר בשנה שאחרי, והשנה, מתחילה ועד עכשיו, הם עולים בקצב גבוה בהרבה - 6% עד כה, כשנותרו עוד שלושה פרסומים, שאמורים לגרום למחיר לעלות השנה סביב 7.5%, עם סטייה של עד חצי אחוז לכאן או לכאן.

בואו נראה מה קרה ב-2018, ולמה התחזית לגבי ירידת מחירי הדיור השנה מלכתחילה הייתה שנה עם תחזית פסימית יותר. הסיבה הראשונה הייתה הצעדים ממשלתיים לבלימת מחירי הדיור ב-2018. תוכנית "מחיר למשתכן" שהובלה על ידי משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל הגדילה את היצע הדירות במחיר מופחת לזכאים. התוכנית השפיעה על תחושת הציבור והובילה לירידה בביקושים לדירות בשוק החופשי. בנוסף, הגדלת שיווק הקרקעות מצד המדינה, בעיקר באזורים פחות מבוקשים, תרמה להאטה בעליית המחירים.

בשוק הפרטי, רוכשי דירות, ובעיקר משקיעים, המתינו להתייצבות מחירים או לירידות נוספות בשל חוסר וודאות באשר לעתיד שוק הדיור. בנוסף, מיסוי מוגבר על רכישת דירה שנייה (מס רכישה גבוה יותר) יצר תמריץ שלילי למשקיעים.

באותה שנה הטיל בנק ישראל הגבלות על משכנתאות (כמו הגבלה על שיעור המימון), מה שגרם לכך שרבים נאלצו להמתין עם רכישת דירה. גם הקשחת התנאים להלוואות עבור קבלנים ומיזמי נדל"ן הובילה להאטה בפעילות בשוק.

הנתון הנוסף, כנראה החשוב ביותר, הוא עלייה בהיצע הדירות: בדיוק כמו אז, הקבלנים החלו להציע מבצעים והטבות לרוכשים על מנת להתמודד עם הירידה בביקושים, מה שהוביל ללחץ כלפי מטה על המחירים. תוסיפו לזה נתוני מאקרו, כמו ריבית נמוכה לאורך זמן, שתרמה לשוק דיור רווי, ותקבלו הפתעה: המחירים ב-2019 היו אמורים להיות גבוהים יותר על הרקע הזה. 

צריך לזכור ששנת 2023 לוותה באירועים חמורים הרבה יותר: בסוף השנה החלה המלחמה, כשנתוני המאקרו לא שיחקו לידי היזמים: הריבית הגבוהה במשק גרמה להם לשאת בעלויות המימון ולרוכשי הדירות - להתרחק (לפחות זמנית) מרכישת דירות.

אז איך קורה שמחירי הדיור ב-2024 עלו יותר מאשר ב-2019? האם תכנית מחיר למשתכן היא זו שלחצה את המחירים כלפי מטה או שהיו סיבות נוספות? לפי נתוני הלמ"ס, קשה לדעת כמה השפיע כל אחד מהנתונים, אבל אפשר להניח כי מחיר למשתכן אכן הוריד את המחיר הממוצע גם בשנה שאחרי. מה אסור לשכוח? שחלק מהחוזים של מחיר למשתכן נחתמו בשנים שאחרי, כלומר הרבה אחרי שהתכנית החלה. מאז ועד הירידה ב-2023 לא ראינו ירידה נוספת במחירי הדיור, כך שסביר שהירידה הממוצעת במחירים השפיעה על השוק בשנים שאחרי ונמשכה גם במסגרת דירה בהנחה, שמורידה את המחיר הממוצע.

שימו לב לנתוני החודש האחרון, למשל: מדווחים לנו שמחירי הדירות החדשות עלו ב-0.3%, אבל בניכוי נתוני דירות מסובסדות (מחיר מטרה שנכלל בדירה בהנחה), עלו מחירי הדירות החדשות ב-1%. כלומר, ההשפעה של הדירות המסובסדות גבוהה מאוד, ולא רק ב-2018, אלא בכל שנה מאז שהשר משה כחלון הכריז על התכנית.

"קשה מאוד להפריד בין הגורמים השונים שגרמו לאירוע כזה, אבל דבר אחד בטוח - יש סגמנט של אווירה ציבורית וגם של דברים שמצטרפים לאיזו אווירה כללית ותחושה והשפעה כללית על השוק", מסביר שמאי המקרקעין טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי לשעבר, שמכהן כיום כראש מסלול שמאות מקרקעין במכללה למינהל וחזה ב-2021 את עליית מחירי הדיור. "אני בטוח שהנתונים השתנו בין אזורים שונים בארץ. בנוסף, שיש ערים שהיו רוויות מבחינת היצע, כמו עפולה, לעומת מקומות אחרים שבהם היה מחסור". 

איך זה שהמחירים ב-2024 עלו?
"עברנו שנה מאוד מוזרה וקשה מאוד להבין למה באמצע המלחמה אתה רואה שהמכירות והמחירים עלו. אני חושב שאנחנו חברה שיש לה 'כושר נרמול' של הבעיות. אנחנו, כחברה אופטימיות, מניחים שהסגמנט השלילי מאחורינו. כלומר, לא צריך לחכות למצב שהריבית תרד, די לזה שהציבור הבין שהריבית תפסיק לעלות. את זה נרמלנו ואמרנו 'המצב לא יכול להיות יותר רע', למרות ריבית גבוהה".

קשה להתעלם מהרפורמה שערך. כחלון (נעם ריבקין פנטון)

ומה עם המלחמה?
"ראינו לקראת הקיץ סוג של היפוך בתוצאות. גם את המלחמה, כמה שזה קשה לומר, נרמלנו מבחינה כלכלית. ככל שהמלחמה נמשכה הייתה אופטימיות שהיא תיגמר ויהיה פה יותר טוב. מה אנשים אומרים? 'המחירים יעלו, אז נקנה עכשיו, לפני העליות'".

עוד ב-

האם תוכנית דירה בהנחה היא הפתרון למשבר הדיור? מומחי הנדל"ן מנתחים

לכתבה המלאה

מלבד יום הכיפורים, אחרי כל שאר המלחמות המחירים אכן עלו.
"זה נכון. השקעה בנדל"ן, בדגש על מגורים, היא השקעה טובה. אני לא אומר שהיא מנצחת כל שנה תיקי השקעה אחרים, אבל לאורך זמן זה טוב. זו לא רק השקעה נטו, אלא גם החזקה בנכס. זה לא ניירות ערך בבורסה. יש כאן אלמנט נוסף, לא פיננסי בהכרח, שתורם ליציבות של השקעה במגורים. מה יהיה ב-2025? למדתי בשנותיי המרובות וניסיוני הרב בענף, לא להתנבא. בסוף, המציאות מכה את כל הנבואות והתחזיות".