ניתוח ממצאי סקירת הנדל"ן של האוצר שפורסם השבוע כלל, בפעם הראשונה, גם את הטבות המימון של הקבלנים. הוא הראה כי שליש מהדירות בבאר שבע וכרבע מהדירות שנדגמו בתל אביב, כללו מבצעים - בעיקר תשלום של 15% כמקדמה והשאר - במסירת המפתח.

הנתון הזה לא ממש מדויק. כשרשות המסים כוללת מבצע כמו 15/85 בתחשיב שלה, היא מתעלמת מהעובדה שהקבלן מקבל הרבה מעבר ל-15%. המבצעים האלה כוללים הלוואת קבלן, במסגרת הקבלן מקבל כבר בהתחלה 50% מהסכום, כשאת 35 האחוזים הנותרים הוא מלווה ללקוח. את הריבית הוא משלם. לכאורה, זהו הפסד כלכלי, אבל בפועל - הקבלן לא מפסיד. למה? כי הוא מקבל מהבנק את הסכום הזה בריבית שהלקוח היה מקבל - 5% בערך נכון להיום. תראו לי קבלן אחד בישראל שמקבל היום מימון מהבנקים ב-5% ריבית. אל תתאמצו - אין כזה. רוב הקבלנים משלמים היום 8%-7%. הם לעולם לא יכולים לקבל את הריבית שמקבל לקוח פרטי, משום שלקוח פרטי, לכאורה לפחות, פחות חשוף לסיכון.

בחזרה לענייננו: כדי להבין עד כמה המבצעים של הקבלנים היוו כוח מרכזי בשוק הנדל"ן, אפשר להסתכל על נתוני תזרים המזומנים הפוטנציאלי שלהם. התזרים, למי שאינו מכיר, הוא התמורה הכספית בגין מכירת הדירות, ללא תלות במועד בו תתקבל תמורה זו, לפני קיזוז התשומות המותרות בניכוי. במילים פשוטות: אם נתתם לקבלן 500 אלף שקל וקניתם דירה של 3 מיליון שקל, התזרים הפוטנציאלי הוא 3 מיליון. בחודש נובמבר הוא עמד על 7.3 מיליארד שקל, שגבוה ריאלית ב-85% בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בנובמבר 2023. בהשוואה לנובמבר 2022, כלומר לא בתקופת מלחמה, נרשמה ירידה ריאלית של 1% בתזרים זה - כלומר, נרשם סטטוס קוו.

לפי הנתונים, כעשירית מתזרים זה נבעה ממכירת דירות בסבסוד ממשלתי, לעומת 4% בלבד בנובמבר אשתקד וללא שינוי לעומת המצב לפני שנתיים. 

נתונים: משרד האוצר (לחץ להגדלה)

כדי לחדד את הנתון הזה, לקחנו את המספרים של תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כלומר, הכסף שקיבלו בפועל, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ). לפני ניכוי תשומות, הוא עמד על 5.3 מיליארד שקל - גבוה ב-25% בהשוואה לנובמבר אשתקד, שיעור גידול הנמוך משמעותית מהגידול בתזרים המזומנים הפוטנציאלי.

באוצר מסבירים כי הפער הזה נובע ממבצעי המימון של הקבלנים והן בתזרים גבוה יחסית בנובמבר אשתקד, על רקע הקדמת מסירת דירות עם פרוץ המלחמה. כלומר, הקבלנים מסרו הרבה מאוד דירות בחודש שעבר, קיבלו את יתרת הסכום ולכן הוא גבוה ביחס לתזרים הפוטנציאלי.

גם בחודשים הקודמים נמצא פער משמעותי בין הגידול בתזרים בפועל לבין הגידול הפוטנציאלי בתזרים ולכן באוצר סבורים כי מבצעי המימון של הקבלנים, המתבטאים בדחיה משמעותית של התקבולים עד למועד מסירת הדירה, תרמו אף הם לפער זה בין הגידול הפוטנציאלי בתזרים לבין הגידול בפועל.

גם נתוני רכישות משפרי דיור יכולים להעיד על המצב. הם רשמו גידול של 53% (כמעט 2,000 דירות). זה אומר שיש יותר אנשים שמוכרים דירות ישנות וקונים חדשות. זאת, לעומת ירידה של 25% בנובמבר לפני שנתיים, אבל נזכיר כי מדובר בשנה שבה הנדל"ן היה בשיאו וההיחלשות האמיתית החלה רק בתחילת 2023, כשהשוק החל לעכל את עליית הריבית שהחלה באפריל 2022. בהשוואה לחודש הקודם, למשל, מדובר בגידול של 46%. בממוצע רכישות יומי - זהו גידול של 24% - לא מעט.

תוסיפו לזה את העובדה שבנק מזרחי ובנק הפועלים מנסים לקחת נתח משמעותי מהעסקאות שבנק לאומי יאבד בעקבות החלטה שלו - ותקבלו את התשובה לשאלה מה יקרה לעסקאות הנדל"ן ב-2025: חברות הנדל"ן ימשיכו במבצעי המימון, אבל בשינוי אדרת.

עוד ב-

סיפרו לכם שהטבות 10/90 של הקבלנים הסתיימו? כדאי שתבדקו שוב

לכתבה המלאה