מחירי הנדל"ן בישראל עולים והפתרונות של משקיעי הנדל"ן, שהאוצר מנסה לצמצם את אחיזתם בשוק, הולכים ומצטמצמים. פעם, משקיעי הנדל"ן היו ממהרים לרכוש דירות בבאר שבע בסכומים של 300-400 אלף שקל, אבל העידן הזה הולך ונעלם. גם דירות ישנות בבאר שבע נמכרות מעל הרף הזה, ולכן הם עוברים לחפש מציאות בירוחם ובדימונה.

בזמן שהאפשרויות מצטמצמות, ליקטנו מידע באמצעות אתרי המכירות וחיפשנו - היכן אפשר לרכוש דירות קטנות, 3 חדרים (לרוב, בתוך דירות סטודיו או דירות שמשווקים לכם כדירות 1.5-2 חדרים, הן בכלל מחסן או משרד, ולא דירות למגורים. לכן, החלטנו להוציא אותן מהבדיקה) במחיר של עד חצי מיליון שקל. התוצאות, תתפלאו, לא איחרו לבוא. מתברר שלא רק שיש דירות כאלה בישראל, יש אפילו דירות שהמחיר שלהן ירד מאחר ולא נמצאו קונים תוך זמן מסוים ובעלי הדירה היו לחוצים למכור אותה. הירידות בבתים של 450-500 אלף שקל, למשל, נעו בין עשרת אלפים שקל ל-35 ואפילו ל-50 אלף שקל.

טיפ קטן להמשך: אם אתם מחפשים דירות בירוחם או בדימונה, או בכלל בפריפריה, ואתם מוצאים דירה שישבה על המדף זמן רב, אל תהיו בטוחים שזו מציאה. לרוב, הדירות הללו הן דירות גג. כלומר, בקומה האחרונה. יש סיבה לכך שרוב הדירות הן דירות גג: לעתים מדובר בדירות עם רטיבות קשה שנובעת מהגשם הקשה שיורד כאן בשנים האחרונות וחודר לבתים, או במשהו אחר שבעלי הדירה רוצה להסתיר. יש הרבה מאוד עסקאות טובות ומוכרים הגונים, אבל צריך לבדוק את זה לפני שחותמים על חוזה, כדי לא להגיע למצב שבו מוכר לא הגון לא סיפר לכם את העובדות בשטח ואתם רצים לבית המשפט ומבזבזים הרבה מאוד כסף, ובעיקר אנרגיה. לא הייתם רוצים לגלות שרכשתם דירה ב-50 אלף שקל פחות ממחיר השוק, אבל התעסקתם עם בעיות רטיבות במשך שנתיים, ושילמתם יותר מהפער הזה על תיקונים שהביטוח לא היה מוכן להשתתף בהם.

עוד הערה לגבי הדירות מהסוג הזה: כדי למשוך משקיעים, חלק מהמתווכים נוטים לפרסם מודעות ישנות, של דירות שכבר נמכרו. הסיבה לכך: זה מושך מאוד לקוחות, מחבר אותם עם המתווך, והם מספרים לו שמי שרכש עשה את עסקת חייו, אבל יש להם עסקה דומה בשבילו. המחיר גבוה יותר, אך הם מספרים שהדירה במצב טוב יותר. האם תוכלו לבדוק את זה? לא בטוח. חשוב להדגיש: רוב המתווכים עימם שוחחנו נשמעים כאנשי מקצוע טובים. לצדם יש "מומחי נדל"ן" שלא ממש מבינים על מה הם מדברים. מה שכן, עכשיו תוכלו להיות חשדניים יותר ולהיזהר. זו אחת העסקאות הגדולות בחיים שלכם וחשוב שתדעו בדיוק מה אתם מחפשים.

פוטנציאל אדיר, אבל צריך לבדוק בציציות. דירות ישנות בדרום (אימי משה, מתוך אתר פיקיויקי)

שתי נקודות אחרונות, לפני שנתחיל: בסוף, מה שחשוב זו התשואה למשקיע. אם אתם מתלבטים בין השקעה בשתי ערים שונות, בידקו את התשואה. אם דירה מושכרת במחיר מצחיק של 2,200 שקל, אבל מחירה עומד על 400 אלף שקל - התשואה היא 6.6% - וזה מדהים גם לעומת הריבית שתקבלו בבנקים בתקופת ריבית גבוהה.

בסוף, התשואה מנצחת, אבל תזכרו: באזור לא מבוקש, אם תשכירו את הדירה אחרי כמה חודשית, התשואה הממוצעת שלכם תרד, כי היא כוללת את הזמן שבו הדירה שימשה כדירת רפאים. לכן, יש לבדוק טוב את הביקוש לדירות שכורות באזור שבו אתם רוצים לרכוש דירה. נקודה שנייה: שימו לב שהביקוש לדירות בלי ממ"ד צונח. אחרי מה שראינו כאן בשנה האחרונה, אין עיר שלא נמצאת בטווח הטילים. זה חשוב, אבל יש שכונות שבהן מתגוררים אנשים שידם אינה משגת וחשוב לקנות דירות להשקעה רק במקומות בהם אתם יודעים בוודאות שההיצע דומה או נמוך מהביקוש.

האזורים שבהם מצאנו דירות 3 חדרים בפחות מחצי מיליון שקל:

השכונות אלי כהן ואליהו הנביא, ירוחם
בשכונת אלי כהן תוכלו למצוא דירות 3 חדרים במחירים שנעים בין 390-450 אלף שקל. כמובן, יש דירות במחירים גבוהים יותר. מבדיקה שערכנו עולה כי הדירות במחירים האלה נמכרות בדרך כלל בקומה האחרונה. בחלק מהדירות תצטרכו לבצע שיפוץ מאסיבי, בחלק שיפוץ קל. דבר אחד בטוח: בבנייני הרכבת באזור אין מעלית - וזה חיסרון אדיר עבור משקיעים שרוצים להשכיר את הדירה למבוגרים. לא בטוח שגם הדור הצעיר של ימינו ירצה לעלות כמה קומות ברגל. לכן, עדיף לנסות ולרכוש נכס בקומה הראשונה או בקומת ביניים מאשר בקומה האחרונה, תלוי במצבו כמובן.

בשכונת אליהו הנביא הסמוכה אפשר למצוא דירות ישנות בבניינים דומים, בני 3 קומות, במחירי של 460-490 אלף שקל. מצאנו כמה דירות כאלה, אך קחו בחשבון שהן זקוקות לשיפוץ קל. רוב הדירות הן בגודל של 60 מ"ר, פחות או יותר. לא גדול, אבל איפה תמצאו דירה בישראל במחיר הזה?

שכונת מלכי ישראל ואזור נווה גן, דימונה
מצאנו דירות ברף מחיר מעט גבוה יותר, סביב 450-500 אלף שקל. מצאנו דירות גם בקומת הקרקע, ברף העליון של המחיר הזה. מה שמפתיע הוא שלפחות ממבט ראשוני, עולה כי חלק מהדירות לא זקוקות לשיפוץ. כלומר, שלמו עשרות אלפי שקלים יותר, ולא תיכנסו לדירה במצב של ריקבון מתקדם.

אם אתם כבר בדימונה, סעו לאזור נווה גן. מדויק יותר: לרחוב מרחבים. תוכלו למצוא שם כמה שלטי מכירה על הדירות הישנות במחירים שנעים סביב חצי מיליון שקל. עד לפני שנתיים, היינו ממליצים לכם לרכוש דירת 3 חדרים חדשה ב-900 אלף שקל. העידן הזה נגמר בדימונה. היום, דירת 3 חדרים חדשה תעלה סביב 1.2 מיליון שקל.

שכונה ד' באר שבע
אין הרבה דירות שאפשר להשיג גם בשכונה ד' במחיר הזה. מצאנו אחת: דירת 3 חדרים, 56 מ"ר, בקומה האחרונה (כמובן). המתווך מבטיח "פוטנציאל פינוי בינוי" (אם יזם לא חתם, אין פינוי בינוי. פוטנציאל פינוי בינוי יש לכל הדירות בארץ שנולדו בשנות השישים והשבעים) והדירה מושכרת שנה קדימה, במחיר של 2,000 שקל. 

מה עוד צריך לדעת? השכונה הזאת נחלקת למספר אזורים. בעבר היו שם בעיקר רוסים וגיאורגים, ובהמשך הצטרפה גם אוכלוסיה ערבית, בעיקר אלה ששיתפו פעולה עם המשטרה ועם צה"ל. הם מאופיינת, איך לומר זאת בעדינות - באוכלוסיה ממעמד כלכלי-חברתי נמוך. סביר להניח שאם תסיירו בשכונה ותשאלו שכנים, תמצאו עוד דירות בסגנון הזה.

ועוד מילה אחת על באר שבע: לפי כתבה שפרסמנו לאחרונה, נתוני האוצר מראים בבירור שהיא כבר לא אטרקטיבית כבעבר למשקיעים. כדאי לשים לב גם לכך.

ואדי ניסנאס חיפה
איזור נוסף בו אפשר לנסות להשיג מציאות הוא ואדי ניסנאס. מעסקאות שבחנו אפשר לראות כי המחירים בשכונה הזאת גבוהים יותר בממוצע, אבל כמה עסקאות שנעשו ב-2024 יכולים לספר את הסיפור שלה: לא מופרך למצוא כאן דירות ב-400-500 אלף שקל. אנחנו מצאנו דירה די מהר במחיר הזה, אבל מצבה היה נורא: היא זקוקה לשיפוץ מאסיבי, משמעותי. לא בטוח שכל "מציאה" שווה את ההשקעה. צריך לבדוק היטב את עלויות השיפוץ לפני שאתם נכנסים להרפתקה שלא תוכלו לעמוד בה.

עוד ב-

גם החרדים בפנים: הערים שרשמו צניחה במכירת דירות יד שנייה

לכתבה המלאה

עניין נוסף. רוב התושבים בואדי ניסנאס, הממוקמת בעיר התחתית, 8,000 בסך הכל, הם ערבים נוצרים. צריך לקחת את זה בחשבון, משום שאין ביקוש גבוה ליהודים לשכור דירות בשכונה, כמו בשכונות אחרות באזור חיפה.