בסקירות האחרונות של משרד האוצר היה אפשר למצוא נתון מפתיע: כמעט למעלה מחמישית (22%) מהדירות שמכרו המשקיעים באזור באר שבע, הניבו להם הפסד הון ריאלי. כשאומרים הפסד הון ריאלי, מתכוונים לכלל ההוצאות על דירה, החל מרכישה ועד העלויות מסביב, כולל מס רכישה. אם משקיע קונה דירה ב-700 אלף שקל ומוכר ב-800 אלף שקל, זה לא אומר שהוא הרוויח. הוא שילם מס רכישה בגובה 8% והיו לו עוד הוצאות מסביב, ייתכן שמתווך, וגם שמאי ועורך דין. אלו רק חלק מההוצאות כמובן.

באוצר ערכו לאחרונה בדיקה מיוחדת לגבי דירות המשקיעים. הם מצאו מה הדירות שבהן נרשמו הפסדים כאלה - כלומר, איפה הכי לא כדאי היה לקנות דירה בשנה האחרונה? לעומת באר שבע, באזור חיפה הגיע שיעור הדירות שנמכרו בהפסד ל-7.9%. זה גידול בהשוואה לרבעון השלישי של 2023 ואפשר להבין ממה הוא נובע - המשקיעים רוכשים דירות ישנות, בדרך כלל ללא ממ"ד. בתקופה הזאת קשה להשכיר דירות כאלה ולכן הם מוכרים בהפסד ובהתאם לכך, מדובר בגידול של 2.5 נקודות אחוז לעומת אשתקד - זה הכי הרבה בשלוש השנים האחרונות.

מנגד, אזור ירושלים בלט עם השיעור הנמוך ביותר של מכירות בהפסד - 2.9% בלבד. באזור הזה נרשם שיפור יחסית. ירושלים נחשב לאזור בטוח, ורבים, כולל מפונים, עברו להתגורר בו.

מעל כולן: באר שבע, אילת וקריית גת הדרומיות. הצפון אחר כך (נתונים: משרד האוצר)

כשלוקחים את הערים המובילות, כלומר אלה שמכרו הכי הרבה דירות בהפסד, מקבלים בעיקר ערים מאזורי הפריפריה הדרומית והצפונית, אבל יש הבדל אחד ביניהן: בערים הדרומיות היו שיעור גבוה של דירות שנמכרו בהפסד, בפרט בערים כמו באר שבע ואילת, גם ברבעון השלישי אשתקד (2023) - כלומר, לפני המלחמה. המסקנה היא ברורה: הנזק למשקיעים לא נגרם רק כתוצאה מהמלחמה, אבל יכול להיות שהוא הושפע ממנה במידה מסוימת. בראש הערים הצפוניות נמצאות טבריה, נוף הגליל (נצרת עילית לשעבר) ועפולה, עם שיעור נמוך של מכירות בהפסד ב-2023 וכעת, המצב התהפך. בחיפה המספר של הדירות שנמכרו בהפסד עלה מ-7% ל-11%. אם נסכם, מהטבלה עולה כי 5 הערים המובילות בטבלה בשיעור המכירה בהפסד הן (לפי סדר יורד): באר שבע (29.6%), אילת (22.5), קריית גת (18%), טבריה (16.7%), נצרת עילית (12.5%).
 

אם לוקחים את אזור המרכז, יש עיר אחת שבולטת מעל כולן: פתח-תקווה (אבל היא רק במקום התשיעי בישראל בהיבט הזה). שם נרשם שיעור הפסד של 10.5% מהדירות, כשאשתקד לא היו דירות כאלה. נכון, ראינו את המגמה גם ברבעון השני של 2024, אבל אז היו מעט עסקאות (47 בלבד) וברבעון השלישי מספר העסקאות היה כפול.

דירות בבאר שבע (צילום: שניר איזביצקי)

אחרי הנתונים האלה, יהיה מי שישאל: כיצד מספרים לנו שמחירי הדירות עולים אם יש כל כך הרבה דירות בהפסד? גם לכך כמה הסברים. ראשית, ביחס לכלל הדירות שנמכרות בישראל, מדובר באחוז קטן יחסית. כלומר, צריך להסתכל על המספרים הגבוהים של דירות שנמכרו ברווח (עסקאות שמכניסות מיליארדים לקופת המדינה דרך מס שבח). שנית, צריך לזכור שמדובר לרוב בדירות משקיעים, שרוכשים דירות במחיר נמוך יחסית, ולא בדירות יוקרה. כאן מובא בחשבון אחוז הדירות שנמכרו בהפסד, אבל לא המחיר שלהן. סביר להניח כי אם היינו מביאים בחשבון את מחירי הדירות, היינו רואים כי רובן הן דירות שהן מתחת למחיר הממוצע באותה עיר או אזור.

דבר נוסף: מה היה אחוז ההפסד? לרוב, משקיעים אינם מוכרים בהפסד מהותי (כאן תוכלו לקרוא על השכר הממוצע של משקיעי נדל"ן בישראל). גם אם משקיע הפסיד עשרת אלפים שקל במכירת הדירה, כתוצאה מדמי תיווך גבוהים ששילם והפכו את העסקה ללא כלכלית, הוא עדיין נכנס לסטטיסטיקה. בשורה התחתונה: אפשר להבין את המגמה. טבריה מעולם לא הייתה עיר טובה למשקיעים. נוף הגליל עשויה לשנות את פניה כי היא נכנסת לתחום ההתחדשות העירונית. אילת, חד משמעית, נפגעה בגלל סיפור הח'ותים. מעניין יהיה לראות אם הנתונים ישתנו תחת הסכם הפסקת אש לטווח ארוך.

ועוד אנקדוטה לסיום, לסקרנים מביניכם: אם אתם רוצים לדעת באילו ערים נרשם אחוז נמוך יחסית של דירות בהפסד, הנה הרשימה: בבית שמש אף דירה לא נמכרה בהפסד. בירושלים 2.8% בלבד. גם בנהריה, כמה מפתיע ביחס לעיר המופגזת, שיעור אפסי של מכירות בהפסד, לעומת 4% ברבעון שקדם לפרוץ המלחמה. שימו לב לזה: מצבה של נהריה השתפר דווקא כשהייתה תחת אש.

עוד ב-

הפתעה: אלו הערים שרשמו ירידה במחירי הדירות ב-2024

לכתבה המלאה

עוד נדבך קטן לרשימת הנתונים הלא הגיוניים של הנדל"ן בישראל.