נדל"ן ותשתיות

בניגוד לתחזיות: זו הסיבה שמחירי הדיור לא ירדו

מחירי הדיור נמצאים בעלייה חדה זה החודש השישי, התחזיות צפו שבעקבות אירועי ה-7 באוקטובר המחירים דווקא ירדו. הסיבה לכך טמונה באלפי משקיעים שביצעו את אותו צעד

עו"ד יריב גוטמן | 18/8/2024 11:07

בניגוד לכל התחזיות המוקדמות שהעריכו כי בעקבות אירועי ה-7 באוקטובר מחירי הדיור יתמתנו ואולי אף ירדו, אנו עדים זה חודש שישי ברציפות ל"ראלי" של עליית מחירים ללא תקדים בשיעור של 6 אחוזים ובממוצע שנתי של 12 אחוזים.

הסיבה ל"ראלי", קשורה לאלפי משקיעים לרכוש דירות מקבלנים לחוצים למזומנים, בתנאים קוסמים של 10 אחוזים כעת וכל היתר רק עם האכלוס, כשחלק נכבד מהם מזדרזים למכור את הדירה שזה עתה רכשו לצד שלישי, וברווח נאה ביותר.

לא במקרה הזדעק לאחרונה הממונה על חוק המכר ותבע לערוך בו שינוי מיידי. החוק, שכבודו במונח, נוצר אמנם במקור להגן על רוכשי דירות מפני פשיטות רגל של קבלנים, אולם לא עסק כלל ועיקר באפשרות של הרוכשים לגלגל את הדירות הלאה.

יתרה מכך: חוק המכר מעניק אמנם ערבות בנקאית מלאה לרוכש המקורי של הדירה, אולם במידה ומדובר בצד שלישי, כלומר מי שרכש את הדירה מהקונה המקורי, הערבות אינה מכסה כלל ועיקר את הרווח של אותו קונה.

לדוגמא, אם דירה נרכשה מקבלן ב-3 מיליון שקלים והרוכש מכר את הדירה לצד שלישי ב-4 מיליון, הערבות הבנקאית שיקבל הצד השלישי תכלול אך ורק את 3 המיליון של העסקה המקורית, אבל לא יכללו את המיליון שקלים הנוספים.

מדובר כאן לטעמי בכשל כפול ומכופל: גם יוצא שהדירות נמכרות ברובן הגדול למשקיעים, ולאו דווקא לזוגות צעירים זכאים ומשפרי דיור, גם מתאפשר למשקיעים לעשות "כסף קל" וגם, וזה אולי הכי חמור, עובדה זו מתדלקת שלא לצורך את מחירי הדיור.

לפרוטוקול אציין כי אמנם המשקיעים חייבים במס שבח מלא של 25 אחוזים על הרווח, מה שאולי מוסיף לאוצר המדינה עוד כהנה וכהנה רווח, אבל עדיין לא מונע מהמשקיעים להרוויח את ליטרת הבשר שלהם, נניח 750 אלף מתוך מיליון שקלים.

ואל ה"חגיגה" הזו הן של המשקיעים והן של פקידי האוצר, מצטרפים בשמחה גם הבנקים, זאת משום שהם מרווחים עשרות אלפי שקלים (!) על כל הסבת ערבות בנקאית בה מוחלף הרוכש המקורי ברוכש אחר, מה שעשוי להצטבר בנקל לרווח של עשרות מיליוני שקלים.
לכן מדובר כאן, כפי שהתריע הממונה על חוק המכר ב"לקונה" חמורה ביותר בחוק המכר, הדורשת שינוי מידי.

לטעמי קיים כאן צורך בשינוי דיסקט ב-4 נושאים עיקריים:
האחד, לשנות מיידית את כל הנושא של הערבות הבנקאית, זאת על מנת שאותם רוכשי דירות צד שלישי ממשקיעים, לא ימצאו את עצמם מחוסרי הגנה בפני העלות הנוספת של הדירה.

השני, לשנות לאלתר את המצב בו משקיעים רבים מנצלים את ה"קונה" ומוכרים את הדירה אותה רכשו מייד לאחר הקניה. מס השבח, לטעמי, אינו מהווה במקרה זה שום חסם, ובמיוחד לאור העובדה שחולפות שנים ארוכות עד שאותן דירות יהיו מוכנות ובינתיים מרווח המחירים ממשיכות לנסוק כלפי מעלה.

השלישי, אין ספק שהאינטרס של גופים מוסדיים דוגמת משרד האוצר שנהנה ממס השבח, קל וחומר הבנקים שנהנים מהעמלה חסרת הפרופורציה שהם מקבלים עבור השינוי בעלי הדירה, מהווה באופן פרדוקסלי קטליזטור למגמת ייקור הדירות, שהינה הפוכה לחלוטין מהאינטרס הלאומי, ובמיוחד בעת הזאת.

הרביעי, הכי חשוב: שמדיניות הממשלה ויתר מקבלי ההחלטות בשוק הדיור, תוודא נכוחה שאכן רוב רובם של רוכשי הדירות, קל וחומר במחירים ברי השגה, יהיו לא משקיעים ספקולנטים, אלא באמת אותם זוגות צעירים ומשפרי דיור שתרמו ותורמים לעתיד מדינת ישראל ובמיוחד בעת הזאת!