נדל"ן ותשתיות

שוק הנדל"ן בירושלים מתפוצץ: אלפי דירות חדשות בדרך

לרגל יום ירושלים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת נתונים חדשים על עיר הבירה: כמה אנשים מתגוררים בעיר, כמה עברו להתגורר בשנה האחרונה, מספר הדירות שאסטרונומי שהחלו לבנות בבירה ועוד

מערכת ice | 6/6/2024 10:55

לרגל יום ירושלים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת נתונים חדשים על עיר הבירה. מניתוח הממצאים, בעיר מתגוררים למעלה ממיליון תושבים, ובמהלך 2023 גדלה אוכלוסיית העיר בכ-13 אלף תושבים.

עוד עולה מהנתונים כי ב-2023 הובילה ירושלים במספר הדירות שקיבלו היתרי בנייה (כ-7,800 דירות, שהן כ-10.7% מכלל הדירות להן הונפקו היתרי הבנייה בישראל). הובילה במספר הדירות שהחלה בנייתן (5,780 יח"ד בעיר, כ-9.3% מכלל התחלות הבנייה בישראל) - עלייה של 14.8% לעומת 2022.

לשם השוואה, בכלל הארץ הייתה ירידה של 8.9%. כדי לעודד אוכלוסייה להישאר בעיר ובהתאם לכך שהיא ממשיכה לגדול ולצמוח, הולך ומתעצם הצורך בדיור איכותי, במקומות תעסוקה ובמתחמי מסחר ופנאי.

עדי גזית, מנכ"ל ושותף מייסד ברקת, סיפר: "ירושלים היא מהערים המתפתחות נדלנית בישראל. בשנתיים האחרונות, על אף שוק של אי ודאות אנחנו עדים להתעוררות משמעותית בעיר, ומקבלים פניות מיזמים כפי שלא היה בעבר. אפשר לומר ששוק הנדל"ן הירושלמי שוקק מאי פעם. לצד התעניינות היו גם מספר עסקאות שהבשילו ונחתמו, בין היתר בקריית יובל ומורדות גילה, שבהן הענקנו מימון וליווי בהיקפים של מאות מיליוני שקלים".

"חלק מהעסקאות אף נחתמו בחצי השנה החולפת. המצב בבירה משקף רצון אמיתי של העיריה לחדש את הבניינים הישנים, להגדיל באופן משמעותי את היצע הדירות החדשות בעיר באופן שידביק את הביקוש הגדול ולשפר את איכות חיי התושבים. ניתן להעריך שמאות אלפי הדירות שמתוכננות להיבנות בשנים הקרובות בעיר, לא רק שיטיבו עם התושבים, אלא גם יביאו תושבים נוספים, ויחדשו את פני העיר".

עדי גזית (צילום: אלי דסה)

אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית: "ירושלים חווה בשנתיים האחרונות פריחה ותנופת בניה, שהיא למעשה תולדה של עבודה קשה שנמשכה שנים, מול הרשויות ומול הדיירים. ירושלים סובלת מדירות מיושנות בלב העיר עצמה ובמחסור משמעותי בדיור, ולכן במשך שנים ייצרה הגירה שלילית. כחלק מהחלטת העיריה לשנות את התמונה, להפוך דירות ישנות לחדשות ואיכותיות ולהגדיל את ההיצע הדיור באופן משמעותי, נדרש שינוי חשיבה ותכנון באופי המרקם העירוני".

"העיר שהייתה מאופיינת בבניינים נמוכים כעת משנה את מאפייניה והבינוי החדש ישנה את קו הרקיע של העיר עם בניינים גבוהים יותר וחדישים. זוהי התחלה של שינוי נדרש בכדי לעודד צעירים ומשפחות להישאר בעיר או להעתיק את מגוריהם אליה. יזם שנכנס לעיר נדרש להתחשב בנוף האורבני ולשמור על הצביון המקומי, וזאת לצד פתרונות יצירתיים לשם הגדלת היצע הדיור. לכל שכונה בירושלים אופי שונה והבניה בהתאם, וזה קריטי שכל יזם ידע מה הזכויות בכל שכונה, עד כמה יש ביכולתו לבנות לגובה, מהי הצפיפות המתאפשרת בשכונה ועוד".

"התחדשות עירונית היא בראש ובראשונה תהליך אנושי כשבסופו של דבר התוצאה היא לטובת כולם – הדיירים מקבלים דירות חדשות והעיריה זוכה להגדיל את היצע הדיור בה. תנופת הבניה בשנים האחרונות והמגדלים המתרוממים אט אט לגובה, הם סביבה המעודדת הגירה חיובית של צעירים או משפחות המחפשים מגורים איכותיים בירושלים".

אלכס מריאש (צילום: ראובן קסטרו)

שוק השכירות בירושלים שוקק, אך הדירות המוצעות בה הן לרוב ישנות, לא נגישות או לא מתוחזקות. השנה התאכלסו כ-400 דירות בפרויקט שכירות ארוכת טווח בעיר, שבבעלות אשטרום מגורים להשכרה. החברה מפעילה ומקדמת אלפי יחידות דירות במסגרת המודל הממשלתי. המודל מאפשר לדיירים לשכור דירות בשכר דירה ידוע מראש, בפרויקט המנוהל על ידי היזם למשך עשור ויותר.

שמאי קמה, מנכ"ל אשטרום מגורים להשכרה, מסביר: "בשוק שכירות עולה וחסר ודאות, יציבות היא מצרך נדיר. שוכרים מחפשים שקט נפשי, לדעת שהם יכולים לרשום את ילדיהם לבית הספר בשכונה מבלי לחשוש ממעבר, ולהבטיח מחירי שכירות קבועים ללא גחמות של בעלי דירות פרטיים".

עוד מסביר שמאי כי מודל שכירות מפוקחת משרת את הדיירים: "הם זוכים לקבל דירה חדשה ואיכותית ויציבות לטווח ארוך. לצערנו, פרויקטים מסוג זה הם טיפה בים, ועל המדינה לשנות מספר חוקים והוראות כדי להגביר את תיאבון היזמים והגופים המוסדיים בהקמה ובהשקעה בתחום יציב וארוך טווח זה".

שמאי קמה (צילום: רמי זרנגר)

עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, סיפר: "ההתחדשות העירונית בירושלים קורמת עור וגידים וניתן לראות שבעשור האחרון ממוצע התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית נוסק, כמובן הודות לשיתוף פעולה עם הרשות. החברה פעילה מאוד בירושלים בשיתוף פעולה עם רשויות התכנון בעיר שהעלו הילוך בקידום התחדשות עירונית".

"הדיירים מפקידים את ביתם בשכונות הוותיקות בידי היזם במטרה לקבל דירה משודרגת במבנה חדש, זהו תהליך מורכב וארוך שדורש אנשי מקצוע מיומנים, ולכן עליהם להקפיד לבדוק היטב שהם חותמים רק עם חברות מוכרות ומבוססות בעלות רקורד של עשייה וגב פיננסי שיאפשר להוביל את הפרויקט החל משלב החתימות, דרך הריסת המבנים הישנים ועד קבלת מפתח".

עומר גוגנהיים (צילום: אשדר)

איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית, תולה את הסיבה בפיתוח המאסיבי של העיר בשנה החולפת: "אנחנו מקדמים אלפי יח"ד דיור במסגרת התחדשות עירונית בירושלים בעיקר יחד עם שותפינו, ובשנה החולפת אנו חווים צמיחה יחד עם העיר שחווה פיתוח אורבני מסיבי בין היתר בפרויקטים בקריית מנחם, נווה יעקב ובארמון הנציב. התבעו"ת בקרית מנחם ונוה יעקב אושרו באופן מהיר יחסית הודות לסיוע ועדות התכנון בעיר".

להערכת סמדר, בשנים הקרובות נראה את ירושלים בחזית ההתחדשות העירונית: "עם פרויקטים חדשים שיצאו לבנייה וישפרו את פני העיר, התשתיות ואיכות החיים של בעלי הדירות ותושבי העיר בכלל. יש ביקוש רב לדירות החדשות שיוצאות לשוק, כולל בחודשים האחרונים ואנו צופים כי ככל שהמצב במשק יתייצב, הפניות יתגברו".