דעות
הורדת רף ההסכמה ל-51% בפעולות בינוי - ילחיץ קבלנים ויזמים
יזם או קבלן יזהרו מאוד לפני שייכנסו לבניין משותף שבו רק 51 אחוזים מהדיירים יסכימו לבצע פרויקט של תמ"א 38 או פינוי בינוי. מספיק שדייר אחד ימכור הדירה לאחר והבעלים החדשים יתנגד לתמ"א בכדי לתקוע את כל הפרויקט
במשרד השיכון מדברים בימים אלה על תיקון לחוק לפיו די בהסכמה של 51% מהדיירים לתכניות התחדשות עירונית במבנים המוגדרים כמסוכנים, על מנת שהתוכנית תצא לפועל.
יחד עם זאת, יזם או קבלן יזהרו מאוד לפני שייכנסו לבניין משותף שבו רק 51 אחוזים מהדיירים יסכימו לבצע פרויקט של תמ"א 38 או פינוי בינוי. מספיק שדייר אחד ימכור הדירה לאחר והבעלים החדשים יתנגד לתמ"א בכדי לתקוע את כל הפרויקט. נכון להיום יש צורך בהסכמה של 80 אחוזים מהדיירים ובחוק ההסדרים החדש ישנה כוונה להוריד את הרף ל-66 אחוזים בלבד.
בסופו של דבר היזם מנסה למזער את הסיכון והחשיפה שלו. הפחתת אחוז ההסכמות ל 51% יצמצם חשיפה ויזרז את "פתיחת הליך היזמות", אך בל נשכח שבסופו של הליך, אם לא יהיו 100% חותמים, הפרויקט לא ייצא לדרך. זה צעד נכון, בכיוון הנכון אבל זה לא סוף פסוק.
על מנת לקדם פרויקט של תמ"א 38 יש צורך בהשקעה כספית משמעותית מטעם היזם/קבלן. מבחינת היזם, משמעות רף 51 האחוזים היא שניתן לקדם התוכנית בקצב נכון יותר ואף להוציא היתר בנייה. עם הוצאת ההיתר, היזם והדיירים שחתמו על ביצוע התמ"א, יכולים לתבוע בבית המשפט את הדיירים הסרבנים על הנזקים שהם גורמים להםם בשל סרבנותם. אני מעריך כי בסופו של דבר היזם יוכל לממש את הפרויקט
יחד עם זאת חשוב להבהיר כי אף פרוקיט של תמ"א 38 או פינוי בינוי לא יוכל להגיע לסיומו כשרק 51 אחוזים מהדיירים אישרו אותו. בטח בפינוי בינוי או בתמ"א 38 -2 הכולל הריסה של הבנין הקיים ובניית בניין חדש תתחתיו. לא ניתן להרוס דירה של סרבן בגלל הערך הקנייני הבסיסי שלו.
רף 51 אחוזים מההוה למעשה הצהרה של המדינה לפיה היא מעודדת פריקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי ולכן על הסרבנים לשקול היטב אם הם מוכנים להיכנס לתביעות משפטיות, עם ההוצאות הכרוכות בכך, כאשר יש להם סיכוי גדול להפסיד. רף 51 אחוזים מהווה "הסכמה על תנאי" - בכפוף לפסיקת בית המשפט. לדעתי צריכים לעטוף את התקנה לגבי רף ההסכמה החדש בקביעת סנקציות ברורות ומוסכמות נגד הסרבנים שיידעו מראש מה צפוי להם אם יתמידו בהתנגדותם, תוך פגיעה בשאר דיירי הבניין המשותף. הסנקציות ישמשו כקווים מנחים מבחינת בתי המשפט.
לסיכום, רף 51 האחוזים יאפשר ליזם לקבל היתר בנייה ולצורך כך יהיה עליו להשקיע בין עשרות אלפים למיליוני שקלים, (תלוי בגודל הפרויקט), במימון מאות שעות עבודה של יועצי קרקע, מתכננים, קונסטרוקטורים, אדריכלים, יועצי חשמל, אינסטלציה, יועצי בטיחות ורשימה ארוכה של יועצים. לאחר קבלת ההיתר היזם יצטרך להשקיע עשרות אלפי שקלים או מעבר לכך, למימון תביעות משפטיות נגד הסרבנים.
הורדת רף ההסכמה ל-51 אחוזים בלבד, תפרנס בעיקר עורכי דין שייצגו את הצדדים. יחד עם זאת מדובר בהחלטה בכיוון הנכון שצריכה לעודד ועדי בתי בתים לשכנע דיירים ואת הדיירים להזדרז ולהכניס הבניין המשותף שלהם לפרויקט של תמ"א 38 לפני שהתמ"א תבוטל מסיבות כאלה או אחרות, בטח בבניינים ישנים עם פוטנציאל לקריסה עקב רעידת אדמה, עייפות החומר או ירי טילים
הכותב שלומי בן עזרי, מנכ״ל ארגון הקבלנים אשדוד והשפלה
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(8):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
7.רשעות ורקבון שלטוני- מכריחים מבוגרים להסכיםמוחים נגד העוולות 08/2022/06הגב לתגובה זו0 0מימשל רקוב ומושחת הנכנע ליזמים וקבלנים חזירים. זורקים אנשים מבוגרים מהבתים לדיור חלופי ופוגעים ביציבות ובשלוותם, ממררים להם את החיים. רוע צרוף. בורא עולם ישלם לכל הרשעים עד היסוד.סגור
-
6.איזה שטויות, בכל הסכם סטנדרטי כתוב שהבעלים החדש נכנס לנדייר 11/2021/09הגב לתגובה זו1 0בכל הסכם בסיסי יש סעיף שבו במקרה של מכירת הדירה, הבעלים החדש ייכנס לנעליו של הדייר המוכר. הלאה!סגור
-
5.אז שיורידו ל 33% זה צעד מתבקש ונכון לעשיה . (ל"ת)ישראלי 10/2021/26הגב לתגובה זו0 0סגור
-
4.הסכמה של 51 אחוז נכונה רק לפינוי בינוי קלאסיא 10/2021/26הגב לתגובה זו1 0כשיש מעט דיירים בבניין, פרויקט תמא הרב של 51% מסוכן. חשוב מאד שהרבה דיירים יסכימו לפרויקט, רק כך אפשר להיות בטוחים שההסכמה מעידה על מסלול שטוב לבית ולא ליזםסגור
-
3.עושק דייריםדייר 10/2021/26הגב לתגובה זו1 0ממש לא צעד נכון. מיועד ליצור רווח ליזמים וגזלת קרקע הדיירים. מדברים תמיד על פריוקטים שצריכים להיות רווחים ליזמים, משמעות הדבר היא שאם אין רווח של כמה עשרות או מאות מליונים ליזם הוא לא נכנס לפרויקט. ושכחו את הדיירים שהם בעלי הקרקע שבמצב תקין צריכים להרוויח לא פחות מהיזמים אם לא יותר. אבל במצב המעוות היום משאירים את הדיירים בלא כלום או אפילו בהפסד ברמת איכות החיים. יסבל של שנים ומעבר דירות. העיקר שהיזם ירוויח. ממש גזלת קרקעות. ולכן חייב הסכמה של 100 אחוז מהדיירים. כי רק במצב כזה אפשר לוודא שלא נעשה עוול לדיירים.סגור
-
כל כך הרבה אי הבנה בכל כך מעט משפטיםמגיב עם נסיון 12/2021/19הגב לתגובה זו0 0אני לא קבלן ולא יזם, אבל כדייר, הצלחתי לגרום לשני מבנים מיושנים ומתפוררים בבת-ים, לההרס ולהכנס בתמא 3802 בפינוי בינוי, למימוש מדהים. אני לא מבין ודומני שכותב לא מבין, מה הקשר בין 100% הסכמת דיירים, לריווחיות של היזם? כלום. גיבוב משפטים שטותיים של אדם שממש לא מבין עלמה הוא מדבר, ואינומבין ש"פרוייקט כלכלי".. צריך להיות ריווחי. ככה מתנהל העולם (ואני מקווה לטובת הכותב, שגם הוא). אז מה כן? שכל ישר והקפדה! לא קנאה ולא כניסה לכיס של היזם כמה הוא מרוויח, אלא, דאגה לבדוק היטב ולבחור יזם שהוא חברת בניה ולא "מגלגל קופונים", לדאוג לראות מודל כללי של המבנה בכלל ושל סקיצת דירות ותכולה, טרם חתימה על על הסכמה ראשונית לפרוייקט. לבדוק היטב היטב את התכניוץ ולהעיר את כל מה שנדרש, ולוודא, שהדירות שיבנו יהיהו בסטנדרט גבוהה, לקבל חניה בטאבו לכל דירה, לקבלמרפסת שמש, מעלית מספיק גדולה ולא קופסת גפרורים, כולל גנרטור, ועוד ועוד. צריך שכל והגיון ולא קנאה קטנה.. ולהתנהל מקצועי.סגור
-
2.חשוב שיסכימו הרבה אנשים לפרויקטא 10/2021/26הגב לתגובה זו1 0חשוב ביותר שאם ישונה האחוז, זה יהיה רק בפינוי בינוי שבו יש לפחות 24 בעלי דירות. במספרים נמוכים יותר חשוב להגיע לאחוזי הסכמה גבוהים!!!סגור
-
1.מערכת מסואבתזיו 10/2021/25הגב לתגובה זו1 1הבירוקרטיה בארצנו הקטנטונת חוגגת ובכל פעם שחושבים על הקלה מוצאים מייד למה זה לא טוב, גם במצב הקיים להוציא אל הפועל פרוייקט של פינוי ובינוני זה סיפור של 7 עד 10 שנים, גם דיירים סחטנים וגם הוועדות מעקבים את הקמת הפרוייקט ולכן בעלי הנכסים איבדו אמון בפרוייקטים כאלה.סגור
