מאמר המשך זה עוסק בגזל המקומם וחסר התקדים של עשרות מיליארדי שקל (ויתכן שאף הרבה יותר מכך) מתושבי השכונות העממיות והעברתם לקבלנים ואינטרסנטים, באמצעות הסדר כובל המקבע את התמורות בפינוי בינוי למקסימום עלוב, תוך הפחתה דרסטית של יכולת בעלי הדירות להתנגד לכך. בחלקו הראשון של המאמר עסקתי בפרטי ההסדר הכובל, ובחלקו השני אתמקד להלן בפגיעה הדרסטית ביכולת להתנגד לו.

בשבוע שעבר, נוכחנו לדעת כי באמצעות תקן 21.1 מועצת השמאים, בתיאום עם הקבלנים והרשויות, קיבעה תמורה אחידה של כ-12 מ"ר ברוטו (במרבית המקרים). בכך היא יצרה הסדר כובל, מעין קרטל מחירים, שמאפשר לקבלנים להשתלט על קרקעות יקרות ערך בלב איזורי הביקוש תמורת "מחיר מבצע" נמוך במיוחד. התקן מחייב במידה רבה את בעלי הדירות להסכים לתמורה המוכתבת להם ומקשה עליהם לקבל תמורה לפי שיעור קומבינציה, כלומר כאחוז מסך זכויות הבניה בקרקע, כמקובל בשוק החופשי.

ואם לא די בכך, הרי שבסמוך לפני תיקון התקן, ממשלת ה"שינוי" הפחיתה את הרוב הנדרש בפינוי בינוי לשני שליש בלבד ממספר הדירות ולמחצית בלבד משטחי הדירות. כך שאותו רוב שנדרש לצורך ניהול רגיל של הבניין יידרש גם לצורך הריסה ובניה של שכונות שלמות – עיוות מוחלט של המידרג הנורמטיבי! כך ניתן להבטיח שלתושבי השכונות בעלי הקרקע לא תהיה באמת יכולת להתנגד לעסקאות לא הוגנות. בואו לא ניתמם: הקבלנים משיגים את הרוב הזה בקלות רבה. ראשית הם מחתימים בקלות יחסית את בעלי הדירות שבכלל לא גרים במתחם וכן את חברות הדיור הציבורי כגון עמידר. לאחר מכן, במקרים לא מעטים, הם אומרים לנותרים ש"הרוב חתמו" (גם אם זה לא מדויק) ומהלכים עליהם אימים שינקטו נגדם הליכים משפטיים. ברור שרוב התושבים מפחדים וחותמים בעל כורחם, ביודעם שבתי המשפט מעדיפים בדרך כלל את המקושרים והחזקים על פני האזרחים הפשוטים. חלשים על חזקים וחזקים על חלשים.

שלא לדבר על הבעיה הנוצרת כאשר הקבלנים קונים החוצה חלק מבעלי הדירות במחירים גבוהים, ובמסגרת חישוב הרוב הדרוש קולות הקבלנים נספרים ללא נטרול העניין האישי שלהם – בניגוד מוחלט לנורמות משפטיות בסיסיות של ניגוד עניינים. היות ובמתחמים רבים כמחצית מהדירות הן בבעלות משכירים ו/או המדינה (באמצעות חברות דיור ציבורי כגון עמידר), ניתן לפנות את בעלי הדירות שמתגוררים בבתיהם – כלומר את אלו שאיכות חייהם תושפע בצורה הקריטית ביותר מהתהליך – גם אם רובם יתנגדו לכך בתוקף! יצוין כי הליך החקיקה בוצע בחופזה במסגרת חוק ההסדרים, והיועצת המשפטית לכנסת התנגדה לכך נחרצות בשעתו וקבעה שאין כל הצדקה לפגיעה קשה כזו בקניין מבלי לדון בכך כנדרש בצורה מעמיקה במסגרת הליכי חקיקה רגילים.

אם במקביל להפחתה הדרסטית של הרוב הדרוש הייתה הממשלה מבטיחה את זכותם של בעלי הקרקע לתמורה הוגנת (ואפשרות סירוב בהעדרה) – ניחא. אך לא זו בלבד שלא ניתנה כל הגנה כזו, אלא בדיוק להיפך! עילת הסירוב בחוק מאפשרת התנגדות רק אם התמורה אינה סבירה לפי קביעת שמאי פינוי בינוי; והיות ושמאי פינוי בינוי מחויב לאמור בתקן 21.1, אשר בתורו מעגן את ההסדר הכובל של 12 מ"ר, אזי אין כמעט סיכוי לבעל הדירה להוכיח שהתמורה שקיבל אינה סבירה; ולפיכך הסירוב שלו יהיה תמיד "בלתי סביר"! הממשלה פעלה בשיטת הסלמי: ראשית היא פגעה דרסטית ביכולת להתנגד לפרויקטים לא הוגנים באמצעות הפחתת הרוב, ורק לאחר שהפחתת הרוב אושרה והיוותה עובדה מוגמרת, היא פגעה דרסטית גם בתמורות באמצעות תקן 21.1. היא נמנעה מלקדם זאת במשולב כדי להפחית את הביקורת נגד המהלכים הדורסניים שלה. עינינו הרואות כי מדובר בתנועת מלקחיים מחושבת היטב אשר לופתת את תושבי השכונות מכל הכיוונים, ולא מותירה להם ברירה זולת התפנות מקרקעות ונכסים יקרי ערך שבבעלותם אשר רכשו בזיעת אפם, והכל תמורת נזיד עדשים, בפרקטיקות שמזכירות מדינות עולם שלישי.

ואל תחשבו שהממשלה החדשה טובה יותר. בחוק ההסדרים האחרון, בלחץ הקבלנים, אף התווסף סעיף אשר מורה להגדיל עוד יותר את הרווח המינימלי המובטח להם בתקן 21.1. גם בתקן עצמו הקבלנים דאגו להדגיש את "מרכיבי הסיכון" לקבלן ואת הצורך ברווח מינימלי גבוה. זאת אף שעסקאות אלו נעשות בלב אזורי הביקוש כמעט ללא סיכון מימוני (שכן הקרקע נרכשת בקומבינציה ללא אשראי וחלק משמעותי מהפרויקט נמכר לפני התחלת הבנייה), ושיעור הרווח בהן גבוה בדרך כלל מפרויקטים דומים בקרקע ריקה. איזו מן תחרות זו? מדוע לייצר עוד הסדרים כובלים והגבלים עסקיים במדינה הכי לא תחרותית בעולם המערבי? מדוע תמיד הממשלה מתערבת לטובת בעלי ההון ועל חשבון האזרח הקטן? זאת במקום לקבוע את המובן מאליו – שתושבי השכונות זכאים לתמורה לפי אחוז קומבינציה, כפי שזכאי כל בעל קרקע אחר במדינה!.

ובימינו גם לא מיותר לדבר למרבה הצער על הדרה. האם הממשלה ומועצת השמאים היו מעזים להתערב בצורה זו בזכויות המקרקעין של תושבי הקיבוצים והמושבים? או בעסקאות הקומבינציה שמתבצעות בשכונות היוקרה? האם מישהו יכול לדמיין להציע לאזרחים סוג א' הללו להתפנות מקרקעותיהם יקרות הערך תמורת 12 מ"ר? ואחר כך מתפלאים מדוע אנשים מרגישים אזרחים סוג ב'! ואיפה התקשורת שכל כך חרדה בדרך כלל לעתיד הדמוקרטיה וזכויות הפרט? מדוע היא אוטמת את אוזניה ומחרישה כאשר מדובר ברמיסה גסה וחסרת תקדים של זכויות קניין של ציבור גדול כל כך ולא מקושר? אין גבול לצביעות?

עתירה הוגשה לבג"ץ כבר לפני כמעט שנה וחצי כי ההסדר הכובל הזה אינו חוקי. בג"ץ דן בכך רק בחודש שעבר וכ-2 מיליון תושבי השכונות העממיות ממתינים בסבלנות לפסיקתו. בדיון עצמו, כבוד השופטת וילנר, אשר רק לאחרונה רוקנה כאמור מכל תוכן את החוק האוסר על מונופול לגבות מחירים מופרזים, תמהה מה הבעייתיות בתקן, וציינה שהתמורה שהוא קובע נראית לה מספקת. יש לקוות כי הנאמר בדיון אינו משקף את הפסיקה הצפויה, וכי בג"ץ יבחן את הסוגייה לעומקה, על כלל השלכותיה הכלכליות והחברתיות.

האם שוב ימכור בג"ץ את החלשים ויגן על הפקידות שחברה להון, בעודו מצקצק בלשונו על חשיבות הפרדת הרשויות, ומדגיש כיצד הוא שומר על זכויות האדם במדינה? או שמא יפתיע ויושיע את תושבי השכונות?

עוד ב-

בנק הפועלים מכפיל את הכסף שלכם: זה המהלך המרגש שהשיקו

לכתבה המלאה

*הכותב הוא ראש ביה"ס לחשבונאות, כלכלה וניהול כספים בקריה האקדמית אונו ויו"ר המפלגה הכלכלית