מדרוג: המחסור בדירות יימשך ומחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות
חברת דירוג האשראי מדרוג מסמנת את הסיכונים (והסיכויים) לשנה הקרובה והשורה התחתונה: מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, שווי הנדל"ן המניב יתחיל לרדת ככל שהריבית תעלה; הבנקים ישמרו על נזילות גבוהה אבל כריות הביטחון נשחקו
חברת דירוג האשראי מדרוג מסמנת את הסיכונים לקראת שנת 2022. נזכיר כי מדרוג היא אחת משתי חברות הדירוג הישראליות ולהערכת הסיכונים שלה יש משמעות מרחיקת לכת עבור החברות בשוק ההון שמגייסות כסף (שזורם מהפנסיות של הציבור) ולכן כדאי להקשיב לה, בטח אם אתם עוקבים אחרי החסכונות שלכם.
במדרוג אומרים כי מחירי הנדל"ן צפויים להמשיך לעללות בעיקר בגלל התייקרות הקרקעות. "הגאות בביקוש לרכישת דירות חדשות צפויה להימשך וגם המשך התחזקות סגמנט ההתחדשות העירונית" כותבים הכלכלנים של מדרוג.
"שנת 2021 התאפיינה בשיא בקצב מכירת דירות חדשות, המשך למגמת העלייה בשנים 2019 ו-2020. הגורמים לכך הם, בין היתר, סביבת ריבית אפס, כאשר ריביות המשכנתא מצויות ברמה נמוכה יחסית ברוב העשור האחרון, יציאה ממשבר הקורונה והורדת מס הרכישה על משקיעי נדל"ן במהלך שנת 2020 ומרבית שנת 2021.
"לחצי ביקוש עשויים להימשך במקביל לגידול האוכלוסייה והשיפור בהכנסה הפנויה. בהתאם לתוכנית האסטרטגית לדיור המתחשב בקצב גידול האוכלוסייה בשנים 2021-2025 נדרש גידול של לפחות 55 אלף יח"ד לשנה, כאשר קצב התחלות הבניה בפועל נמוך מהיעד ובחציון הראשון של שנת 2021 הסתיימו בנייתן של כ-22 אלף יח"ד בלבד. לאור זאת, ולאור תהליכי השיווק והתכנון הממושכים, צפוי המחסור בדירות חדשות להימשך".
במידרוג מעריכה כי בשנת 2022 קצב המכירות יישאר גבוה אך ייתכן כי נראה עלייה מתונה יותר בהשוואה לשנה הנוכחית. "יזמי הנדלן נהנים מנזילות גבוהה ומנגישות למקורות מימון מגוונים וזולים יחסית, הנתמכים בשיעורי הריבית הנמוכים, אולם התייקרות הקרקעות מקשה עליהם לשמר צבר פרויקטים ומעלה את הסיכון ברכישות של קרקעות חדשות".
מידרוג מעריכה כי חברות בענף ימשיכו להגדיל את נפח פעילותן בפרויקטים של התחדשות עירונית, באופן שילך ויגבר מדי שנה.
- נדל"ן מניב
"לאחר הסרת מרבית המגבלות בשל הקורונה, הציבור חזר לקנות והפדיונות במרכזי המסחר ברבעון השני והשלישי של השנה חזרו לרמתם בתקופה שלפני הקורונה. תחזית בנק ישראל לשנת 2022, כוללת צמיחה של 5.5% וגידול בצריכה הפרטית, צפויה לתמוך בפעילות המרכזים המסחריים, אולם הבוסט הצרכני שחווינו בשנת 2021 עשוי להיבלם בשנת 2022 עם הסטת ההכנסה הפנויה להוצאות על טיסות, נופש ושירותי פנאי, וכן הסטת קניות לחו"ל.
"רכישות און-ליין צפויות להמשיך ולהתחזק על חשבון רכישות פיסיות, מגמה שהואצה בעקבות מגיפת הקורונה, כאשר יותר ויותר צרכנים התנסו בכך ועם התפתחות אמצעי התשלום הדיגיטליים. ההיצע העצום באון-ליין דורש ממרכזי הקניות להתמקד בתמהיל השוכרים, לצפות את התמורות בהעדפות הצרכנים ולייצר חוויה צרכנית כוללת על מנת לשמור על קהל הצרכנים. חנויות נוחות ומרכזים פתוחים שבלטו בתקופת המגיפה יוסיפו להציג ביצועים טובים, אך בסביבה תחרותית צפופה יותר.
"לאור האינפלציה, והיתכנות להעלאת ריבית בארה"ב, שייתכן ותגרור אחריה גם העלאת ריבית בישראל, תיתכן פגיעה בשווי הנכסים לאור עלייה בשיעורי ההיוון, אך עם זאת בצורה מתונה בטווח הקצר" כותבים במדרוג.
- בנקים
במדרוג מעריכים שהרווחיות במערכת הבנקאית תתמתן בגלל תחזית לעליה בהוצאות להפסדי אשראי וצמצום כריות הספיגה. "שנת 2021 התאפיינה בצמיחה וגידול משמעותי ברווחיות של המערכת הבנקאית, הנובעת בין היתר מצמצום מהותי של כריות ספיגה שנבנו בשנת 2020, זאת על רקע עליית סיכון האשראי בעקבות מגפת הקורונה.
"התאוששות המשק בשנת זו הביאה להקטנת ההפרשות להפסדי אשראי וכנגזר מכך, לשיפור בהכנסות בחלק מהבנקים במערכת. כמו כן, רווחיות המערכת הושפעה לחיוב מעליה בשיעור האינפלציה ומגידול בתיק האשראי הנובע בעיקר ממגזר המשכנתאות.
"הסביבה המאקרו כלכלית בשנת 2021 התאפיינה בהתאוששות מהירה של המשק לאחר התכווצות בשנת 2020. לפיכך, בשנת 2022, אנו צופים כי הסביבה העסקית צפויה להיות יציבה אשר תלווה בסביבה מאקרו כלכלית תומכת של המשך צמיחה בפעילות של המשק עם סביבה אינפלציונית באמצע טווח היעד של בנק ישראל. בהתאם להנחות אלו ובדומה לשנת 2021, אנו מעריכים כי תיק האשראי הבנקאי צפוי להמשיך ולצמוח עם התמקדות במגזרי אשראי לדיור ועסקים גדולים ובינוניים, אשר היוו מרכיב משמעותי בשיעור הרווח בשנת 2021.
"יחד עם זאת, אנו מניחים כי שיעור ההפרשות להפסדי אשראי במערכת הבנקאית צפוי לעלות לעומת שנת 2021 וכנגזר, חזרת הוצאות להפסדי אשראי לעומת הכנסות אשתקד אשר נבעו מצמצום כריות הספיגה שנבנו בשנת 2020 לנוכח משבר הקורונה. בנוסף אנו צופים כי שיעור המחיקות יגדל לעומת שנת 2021 ויחזור לשיעורים שהיו ערב משבר הקורונה, זאת לאור הגברת הסיכון של מחיקת תשלומים שנדחו במהלך המשבר. לסיכום אנו צופים כי שיעורי הרווחיות של המערכת הבנקאית ימשיכו להיות טובים אך ממותנים יותר בהשוואה לשנת 2021, וזאת בהנחה כי לא יחולו גלי תחלואה אשר יובילו להגבלות בפעילות המשק.
"יחסי הלימות ההון אשר הציגו שיפור מתמשך בשנים האחרונות, צפויים להישמר במרווחים מספקים מעל היחס הנדרש על ידי הרגולטור, דבר אשר יתמוך בגמישות הפיננסית של המערכת הבנקאית במהלך 2022. במהלך השנה האחרונה חמשת הבנקים הגדולים במערכת חזרו לחלק דיבידנדים וזאת בהתאם להנחיית בנק ישראל לשיעור חלוקה מומלץ של עד 30%. בנוסף, אנו צופים כי המערכת הבנקאית תמשיך להיות מאוד נזילה אך באופן ממותן יותר מאשר בשנת 2021" מסיימים במדרוג.
