חברת הביטוח הפניקס מוכרת את השליטה ב"עד 120" לחברה בת של שפיר לפי שווי חברה של 1.35 מיליארד שקל. העסקה מורכבת ממספר שלבים אך בסיומה תרשום הפניקס רווח הון לאחר מס שינוע בטווח של 220 עד 270 מיליון שקל.

העסקה כוללת כאמור שני שלבים: השלב הראשון כולל תשלום במזומן של 600 מיליון שקל בתמורה ל-44.1% מהחברה. ממועד החתימה ועד למועד התשלום הסופי, הסכום שלא ישולם יישא ריבית שנתית קבועה של 3% ולא יותר מ-7 מיליון שקל.

השלב השני כולל מכירה של שתי קרקעות שבבעלות שפיר ל"עד 120" ובתמורה תקצה "עד 120" מניות לשפיר שיביאו אותה להחזקה של 53% מהרשת. בסיומו של יום תחזיק שפיר מגורים 53% מ"עד 120" והפניקס תחזיק 47% מהחברה.

הקרקעות שתמכור שפיר ל"עד 120" נמצאות בירושלים ונס ציונה ונמצאות בשלבים שונים של פיתוח. על הקרקעות מתוכננים לקום מבנים לדיור מוגן וכן משרדים ומסחר. הערכת השווי כרגע מדברת על שווי של שתי הקרקעות שעומד על 245 מיליון שקל.

בעסקה יש מנגנון איזון שקובע ששפיר תהיה זכאית לתשלום מ"עד 120" באם הערכת שווי שתתבצע בסוף השנה תצביע שהשווי גבוה יותר מ-245 מיליון שקל. התשלום המקסימלי בגין עליית שווי הקרקע יהיה בגובה של 55 מיליון שקל.

נתון מעניין נוסף בעסקה הוא מנגנון הניהול וההשבחה עליו חתמו שתי החברות. למעשה שפיר תנהל את הרשת (אולם תישמר נציגות וייחתם הסכם ניהול עם הפניקס) ותפעל להשבחת הקרקעות של "עד 120". אם שפיר תצליח להשביח את הקרקעות עד לשנת 2027 היא תקבל תמורה מקסימלית של 205 מיליון שקל בתוספת ריבית שנתית של 1% צמודת מדד.

נזכיר כי בשנה שעברה שכרה הפניקס את שירותי מקינזי כדי שזו תסייע לה לפתח תוכנית עסקית ברת קיימא. מקינזי עשו עבודה מעמיקה ובין היתר המליצו להפניקס להתמקד בעסקי הליבה, כלומר ביטוח והשקעות אך לא בניהול בפועל של ההשקעות. כלומר, השקעה בפרויקט נדל"ני אך ללא מרכיב הניהול שלו.

בתחילת השנה דיווחה הפניקס שכפועל יוצא מההמלצה של מקינזי וההחלטה לאמץ את ההמלצה הזו החליטה להעמיד למכירה את "עד 120" שעוסקת בתחום הדיור המוגן. הפניקס לא החליטה אם היא רוצה למכור את מלוא המניות של הרשת או רק את השליטה ושכרה לצורך כך בנקאי השקעות שבסופו של דבר תפרו את העסקה ככה.

נזכיר שוב כי רווח ההון שתרשום הפניקס הוא משמעותי וינוע בטווח של 220 עד 270 מיליון שקל לאחר מס.