בסוף השבוע ננעלו שני מכרזים של חברת דירה להשכיר במתחם שדה דב. שני המכרזים כללו 713 דירות להשכרה וריכזו לא מעט עניין. רבים מהיזמים תהו מה יקרה לאחר דבריו של מנהל רמ"י, ינקי קוינט, שדיבר על הצניחה במחירי הקרקעות בשדה דב. מעיון בפרטי תוצאות מכרזי הקרקעות לבניית דירות רגילות, אפשר לראות דווקא עלייה במחיר לעומת המכרז הקודם, כשיזמים כמו יצחק תשובה וב.ס.ר הציעו 3-3.1 מיליון שקל, ללא מע"מ, על הקרקע (כולל פיתוח). היזמים מעריכים כי בתוספת עלויות המימון העולות ועלויות הבנייה, המחירים לא ירדו לעומת 2021-2022.

אחד הסיפורים במכרז הזה הוא המכרזים של הקרקעות להשכרה. במכרז האחרון להשכרה ארוכת טווח זכתה חברת פרשקובסקי, שתבנה 966 יחידות דיור, כשהמחיר הממוצע ליחידת דיור בשני המכרזים היה כ-580-740 אלף שקל. לעומת זאת, במכרז מ-2022, בו זכתה חברת ריט, ההצעה עמדה על 2.3 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור - כלומר - השווי נחתך ביותר מ-67% במכרז הראשון ובכ-74% במכרז השני. לא היה קשה לנחש מה יקרה גם הפעם. הערכנו כאן שבוע לפני סגירת המכרז שמחירי הקרקעות יירדו ב-50%. גם היזמים ידעו את זה ולמרות זאת רובם לא ניגש למכרז.

מה קרה הפעם? חברת א.מ. ישראל מגורים פיתוח זכתה במחיר של 635 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור וחברת יוניון ליב בע"מ זכתה במחיר של 745 אלף שקל לקרקע ליחידות דיור. כלומר, מחירי הקרקעות להשכרה ארוכת טווח נותרו בתוך הטווח הזה, ובדיוק כמו במכרז הקודם - הם משקפים ירידה של כמעט 70% במחיר הקרקע. נכון, כשמוסיפים לכך עלויות מימון ועלויות בנייה, הפער מצטמצם, ועדיין - הוא לא מגיע לרמות של 2022.

הכתיב את המחיר בשוק. יוסי פרשקובסקי (טל גבעוני)

צריך להבין שבנייה להשכרה לטווח ארוך לא משתלמת בישראל. לא רק שהמדינה לא דוחפת את החברות באמצעות תמרוץ כלכלי, נהפוך הוא: היא מאלצת אותן לסגת ממכרזים בימים של ריבית גבוהה. היזמים לא רואים את הנושא עין בעין עם המדינה. אם יזם מרוויח תשואה של 3% מפרויקט שכירות, למה לו לא לשים את הכסף במקום אחר, לגלגל את הכסף לפרויקט אחר שיניב לו רווח יזמי גבוה או, אם הוא לא צריך את הכסף, להשקיע אותו באפיקים סולידיים שיניבו לו תשואה כפולה?

המכרז האחרון בשדה דב מלמד אותנו שההצעה של פרשקובסקי אינה מפתיעה, ויכול להיות שהיזמים התבססו עליה כשהניחו את ההצעה בתוך תיבת המעטפות. על פי בדיקה שערכנו, מחירי השכירות בשדה דב אמורים לנוע, כולל ההצמדה למדד, סביב 7,500 שקל ואפילו פחות. זה סכום שבו אפשר לשכור דירה קטנה יותר בתל אביב ולכן העסק הזה מאוד משתלם. לזוג שאין הון עצמי גבוה ולא יכול לקנות דירה בתל אביב ורוצה להישאר באזור, משתלם לשכור דירה כזו ל-20 שנה. ועדיין, קשה לשכוח את הכישלונות של מכרזי דיור להשכרה בשנתיים האחרונות. המכרזים האלה, בסביבת ריבית נמוכה, נשארו תקועים וכך מאות דירות שיכלו להגדיל את היצע הדיור להשכרה ארוכת טווח, ואולי לטפל במחירי השכירות.

עוד ב-

"צניחה של 50% לפחות": לקראת מכרזי דיור להשכרה בשדה דב

לכתבה המלאה

כל עוד חברת דירה להשכיר עובדת תחת מגבלות המדיניות הנוכחית, יהיה קשה מאוד להצליח. המדינה צריכה לדחוף את הפרויקט הזה בכל הכוח ולתת לאנשי דירה להשכיר לעבוד. כשזה יקרה וכשמינהל התכנון יקדם תוכניות בהיקף גבוה במקום לתקוע אותן, מחירי השכירות בישראל יירדו. ויש גם אפשרות אחרת: להמתין שהנגיד יוריד את הריבית בצורה משמעותית ולזרוק עליו את האשמה בכל פעם שמכרז נכשל. זו, כמובן, האופציה הפחות מומלצת.