פרויקטים
9,500 דירות, עירוב שימושים וצמצום פערים: מהפכת ההתחדשות העירונית של יבנה
עם מסמך מדיניות ייעודי, קידום 22 מתחמי פינוי-בינוי ותוכנית מחליפת תמ"א, ניצבת יבנה בפני מתיחת פנים. "אנו נמצאים בתנופת התחדשות עירונית", מצהיר ראש העיר, רועי גבאי. עו"ד יהודית דוידוביץ', המלווה את הפעילות בעיר, משגרת מסר לבעלי הדירות: "הניעו פרויקטים ואל תהמרו על החיים שלכם"
מלחמת חרבות ברזל והירי על העורף, ממחישים את הצורך הבוער בהתחדשות עירונית מקיפה. מעבר לשיקום, ריענון ומיגון מאות אלפי מבנים ישנים מפני טילים ורעידות אדמה, היום כבר קיימת הסכמה בין כלל הגורמים כי להתחדשות עירונית חשיבות אדירה גם בהיבט של הגדלת היצע הדיור בישראל – וזה עוד לפני שבכלל הזכרנו את המשמעויות החברתיות הטמונות בפרויקטים הללו.
דוגמה לעיר המצוידת במסמך מדיניות ייעודי לתחום, ופועלות להטמעת התחדשות עירונית אינטנסיבית היא יבנה. העיר, המציינת השנה 75 להיווסדה, מאופיינת בלא מעט בתים ישנים שהוקמו בשנות ה-60 ורוח הזמן מורגשת בהם היטב. האוכלוסייה המקומית, שכבר חצתה את רף 55 אלף התושבים, צפויה להכפיל עצמה בעשורים הקרובים, כשמתיחת פנים למרקם הוותיק של העיר, היא נדבך קריטי להתפתחותה.
"אנו מצויים בתנופת התחדשות עירונית", מצהיר ראש העיר, רועי גבאי. "האתגר המרכזי הוא קידום הפרויקטים, לצד המשך מגורים ושמירה על שגרת החיים של האוכלוסייה – עניין המחייב תיאום וסנכרון מלא בין היזמים, התושבים והעירייה. מרכיב זה יהווה מפתח להצלחת הפרויקטים. המלחמה מחזקת את ההבנה כי התחדשות עירונית היא צורך קידומי ובטחוני ממדרגה ראשונה. מדובר בצמצום פערים חברתיים לצד הבטחת המוגנות ואיכות חיים ומגורים גבוהה".
עוד מוסיף גבאי: "פיתוח המרקם הוותיק של יבנה מייצר אתגרים משמעותיים של מציאת פתרונות לתחבורה וניידות, הקמת מוסדות חינוך וציבור, שדרוג התשתיות הקיימות והקמת תשתיות חדשות, שיתמכו את הפיתוח הצפוי. נושאים אלו מטופלים על ידי המנהלת להתחדשות עירונית ואגף הנדסה במסגרת תכנית רב-שנתית".
פוטנציאל ההתחדשות העירונית ביבנה עומד על כ-9,500 דירות – ובדגש על עירוב שימושים מושכל, המשלב מגורים, מוסדות חינוך, מבני ציבור, מסחר ותעסוקה, שטחי ציבור וריאות ירוקות. נכון להיום ביבנה מקודמים 22 מתחמי פינוי-בינוי: מהם נמצאים בביצוע 2 מתחמים, הכוללים יחד כ-750 דירות חדשות; ל-4 מתחמים נוספים, הכוללים יחד כ-1,600 דירות חדשות, תוכניות מאושרות; עוד 16 מתחמים נמצאים בשלבי תכנון והיתר.
בכל הקשור לתמ"א, הרי שכיום מקודמים ביבנה מספר פרויקטים, בעיקר במסלול חיזוק ועיבוי, הכוללים מאות דירות חדשות. תוכנית בניינית מחליפת תמ"א מצויה לפני הפקדה בפועל – וקובעת את מספר הקומות ויחידות הדיור המותרות, המכפילים והצפיפות המקסימלית.
המנוף לצמיחת העיר
את תחום ההתחדשות העירונית ביבנה מלווה מקרוב עו"ד יהודית דוידוביץ', הבעלים של דוידוביץ' – משרד עורכי דין ונוטריון, המייצגת בעלי דירות במיזמים ברחבי העיר. "התחדשות עירונית היא פלטפורמה לצמצום פערים חברתיים ולאינטגרציה בין האוכלוסייה הוותיקה לאוכלוסייה החדשה ביבנה", היא קובעת. "הפרויקטים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי הם המנוף לצמיחת העיר ולהבלטת האיכויות שיש ליבנה להציע – מיזוג בין קהילה חמה ומחבקת, בה כולם מכירים את כולם, לבין עיר מודרנית עם כל השירותים הנדרשים".
את תחום ההתחדשות העירונית ביבנה מלווה מקרוב עו"ד יהודית דוידוביץ', הבעלים של דוידוביץ' – משרד עורכי דין ונוטריון, המייצגת בעלי דירות במיזמים ברחבי העיר. "התחדשות עירונית היא פלטפורמה לצמצום פערים חברתיים ולאינטגרציה בין האוכלוסייה הוותיקה לאוכלוסייה החדשה ביבנה", היא קובעת. "הפרויקטים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי הם המנוף לצמיחת העיר ולהבלטת האיכויות שיש ליבנה להציע – מיזוג בין קהילה חמה ומחבקת, בה כולם מכירים את כולם, לבין עיר מודרנית עם כל השירותים הנדרשים".
"אני זוכרת היטב את ראש העיר המנוח, צבי גוב-ארי, מדבר על ההכרח שבשיקום השכונות הישנות, ובמיגון בתי התושבים", ממשיכה עו"ד דוידוביץ'. "את האג'נדה מיישם גם ראש העיר הנוכחי, המבין את חשיבות ההתחדשות העירונית לעתידה של יבנה. המלחמה המתמשכת, הטלטלה בענף הנדל"ן וצמצום הדיונים בוועדות התכנון והבנייה על רקע הבחירות המתקרבות לרשויות המקומיות – הקשו על מימוש מיזמים. לכך יש להוסיף קשיים בירוקרטיים ואחרים, כמו מגבלת גובה של רשות התעופה האזרחית, שמונעת מכמה פרויקטים ביבנה להתקדם. אני מקווה להאצת הפעילות ב-2024 ולצמצום הביורוקרטיה. התושבים בעיר ממתינים לכך בקוצר רוח".
על שמירה והגנה על בעלי הדירות בכל שלבי הפרויקט, מבקשת עו"ד דוידוביץ' להתייחס למדיניות ההתחדשות העירונית ביבנה ובמיוחד לנושא קרן התחזוקה: "אחת הרעות החולות בתחום, נוגעת לכך שלא פעם נאלצים דיירים ותיקים לעזוב את דירותיהם, משום שאין להם את היכולת הכלכלית להתמודד עם העלויות הכרוכות בתחזוקת הבניינים החדשים. הקמת קרן תחזוקה בידי היזם, שתממן את עלויות התחזוקה עבור התושבים בהסכם פינוי-בינוי היא הפתרון. גם העירייה נדרשה לנושא הרגיש הזה, ומחייבת את היזמים בהקמת קרן כזו. עוד עניין מבורך, נוגע לאי-העלאת הארנונה בשנים הראשונות בדירות החדשות – צעד חשוב שיאפשר לבעלי הדירות ביבנה ליהנות מרף מגורים משופר ומאופק חדש".
שיקום וחידוש המרקם הוותיק ביבנה – נדבך קריטי להתפתחות העיר (צילום באדיבות דוידוביץ' - משרד עורכי דין ונטוריון)
פעילות המשרד בראשו עומדת עו"ד דוידוביץ', כוללת ליווי מיזמי 38 ופינוי-בינוי, ואפילו קומבינציה יצירתית של בינוי-פינוי-בינוי. "מדובר בבניין בודד שניצב על מגרש גדול, מה שמאפשר מרחב תמרון משמעותי", מפרטת עו"ד דוידוביץ'. "בשיתוף פעולה בין כלל הגורמים, גיבשנו מתווה שמאפשר להקים בניין רב קומות עם 2 אגפים. הרציונל הוא לבנות את האגף הראשון ולאכלס את בעלי הדירות הוותיקים, ואז להרוס את הבניין הישן. באופן הזה נמנע מהדיירים לעזוב את ביתם בתקופת העבודות. הפרויקט הוא מודל לחשיבה מחוץ לקופסה ולדיאלוג פורה, כשמייצר ערך מוסך לכל הצדדים".
במבט קדימה, מדגישה עו"ד דוידוביץ', הגידול הצפוי בהיקפי הפעילות ביבנה מייצר גם אתגרים חדשים לעירייה: "ככל שיותר פרויקטים ייכנסו לעבודה, יידרשו עוד פתרונות דיור חלופיים עבור בעלי הדירות שיצטרכו לעזוב את ביתם", היא מסבירה. "הנושא מצריך תשומת לב ומענה הולם, אחרת תנופת ההתחדשות העירונית ביבנה תיבלם".
להכניס את היד עמוק לכיס
הפעילות ביבנה מהווה רק פסיפס מגזרת ההתחדשות העירונית, כשהרשות הממשלתית המופקדת על התחום, פרסמה באחרונה את נתוני 2023. כך, בשנה החולפת הוצאו היתרי בנייה לכ-9,000 דירות במיזמי פינוי-בינוי, קרוב ל-3,000 דירות פחות ביחס לשנה שקדמה לה.
הפעילות ביבנה מהווה רק פסיפס מגזרת ההתחדשות העירונית, כשהרשות הממשלתית המופקדת על התחום, פרסמה באחרונה את נתוני 2023. כך, בשנה החולפת הוצאו היתרי בנייה לכ-9,000 דירות במיזמי פינוי-בינוי, קרוב ל-3,000 דירות פחות ביחס לשנה שקדמה לה.
באשר לתכנון, הרי שאשתקד אושרו 121 תוכניות התחדשות עירונית הכוללת כ-41,000 דירות – כ-10,000 דירות מעל ליעד הממשלתי. בכדי להרחיב את עתודות התכנון לשנים הקרובות, גיבשה הרשות הממשלתית יחד עם הרשויות המקומיות, עשרות מתחמי פינוי-בינוי חדשים המייצרים פוטנציאל של 23,000 דירות, והוציאה בהן לדרך תוכניות בהשקעה תקציבית של כ-80 מיליון שקלים.
פרויקט תמ"א בשלבי ביצוע. "התחדשות עירונית בכל חלקי ישראל היא צו השעה" (צילום פדרו)
כחלק ממבצע מיפוי רחב, אותרו כ-110 מתחמים המתאימים לפינוי-בינוי בערים השוכנות לאורך קו השבר הסורי אפריקני – בהם ניתן לבנות כ-37,000 דירות חדשות. המתחמים הללו יקודמו בהליך מואץ, שיכלול גם תוכנית מענקים ממשלתית להשלמת הכדאיות הכלכלית של מתחמים אלה – אשר נוכח ערכי הקרקע הנמוכים בהם, אינם מאפשרים את מימוש הפרויקטים בכוחות שוק בלבד.
לדברי אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "שוק ההתחדשות העירונית צלח שנה מורכבת מאוד, תוך שמירה על היקפי פעילות גבוהים חרף אתגרי השעה. אנו רואים בכך עדות ליתרונות הקיימים בשוק ולבשלות שמאפיינת אותו כיום, הן מבחינת הרגולציה המתקדמת, והן מבחינת הניסיון שצברו החברות הפעילות בו. ב-2023 התמקדנו בהרחבת הפעילות אל מחוץ לאזורי הביקוש, ואנו עדים למציאות חדשה במסגרתה מוקדמים במוסדות התכנון עשרות מתחמי פינוי-בינוי רחבים, בערי פריפריה מובהקות. פעילות זו תשמש אותנו בשנה הקרובה כמנוף לשיקום וחידוש ערי הדרום והצפון, משימה שתהיה המשימה הלאומית החשובה ביותר ביום שאחרי המלחמה".
"הבשורה המשמעותית בשנה האחרונה, טמונה בהרחבת הפעילות גם לאזורי הפריפריה", אומרת עו"ד דוידוביץ'. "לאורך שנים ארוכות התרכזה ההתחדשות העירונית באזורי הביקוש, ובשעה טובה המדינה מרחיבה את היריעה. 110 המתחמים שמקדמת הרשות הממשלתית באזורי הספר, צריכים להיות רק אקורד הפתיחה. על המדינה להכניס את היד עמוק יותר ומהר יותר לכיס, כי התחדשות עירונית בכל חלקי ישראל היא צו השעה".
גם לבעלי הדירות, יש לעו"ד דוידוביץ' מסר ברור: "הייתי בטוחה שהמחיר הכבד שגבתה המלחמה, בנפש וברכוש, יגרום לבעלי דירות להתעשת ולהניע בדחיפות פרויקטים. לצערי, יש עדיין דיירים מסוימים שממשיכים לחשוב במונחים של 'מה ייצא לי מהפרויקט', שעה שסכנה מרחפת מעל ראשם. לאותם בעלי הדירות אני קוראת להתעורר, אל תהמרו על החיים שלכם".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
