פרויקטים
תשואה גבוהה ודירת נופש: העיר בה הביקוש ל-Airbnb זינק ביותר מ-23%
פלטפורמת Airbnb שינתה את כללי המשחק בענף הנדל"ן, כשדוגמה מייצגת לביקוש הגובר לדירות להשכרת קצרת מועד מספקת העיר בודפשט. מה הופך את הבירה ההונגרית ליעד מועדף לתיירים ולמשקיעים? בדקנו
בחסות גלי התיירות המזנקים של עידן פוסט הקורונה, מייצר מודל השכירות לטווח קצר מציאות חדשה בענף הנדל"ן. פלטפורמת Airbnb, שהחלה את דרכה לפני כעשור וחצי, צמחה מאז בקצב מסחרר – ועל רקע פופולאריות גדלה והולכת, היא מבססת את מעמדה כאפיק השקעה נחשק, המתורגם לתשואות נכבדות.
שוק מגלגל כיום עשרות מיליארדי דולרים. בכל שנייה, לא פחות משישה גולשים מחפשים אחר דירה פוטנציאלית, כשההיצע כולל מיליוני יחידות דיור להשכרה קצרת מועד כמעט בכל נקודה על הגלובוס. על פי הערכות המומחים, האחיזה של דירות ה-Airbnb בענף השכרת הנופש כבר חצתה את רף ה-20%.
לחיות, לבקר, להשקיע
דוגמה בולטת לביקוש הגובר לדירות Airbnb, מספקת בירת הונגריה. התיירות לבודפשט גדלה בהדרגה, כשהעיר ממותגת כאחת הבירות האירופאיות המועדפות על תיירים, וכאכסנייה לאירועים בינלאומיים בפרופיל גבוה. בשנתיים האחרונות אירחה בודפשט את אליפות העולם באתלטיקה – מאירועי הספורט הנוצצים בתבל – את גמר הליגה האירופית בכדורגל ואת אליפות העולם בשחייה, כשהעיר היא גם חלק מסבב העולמי היוקרתי של מרוצי המכוניות פורמולה 1.
דוגמה בולטת לביקוש הגובר לדירות Airbnb, מספקת בירת הונגריה. התיירות לבודפשט גדלה בהדרגה, כשהעיר ממותגת כאחת הבירות האירופאיות המועדפות על תיירים, וכאכסנייה לאירועים בינלאומיים בפרופיל גבוה. בשנתיים האחרונות אירחה בודפשט את אליפות העולם באתלטיקה – מאירועי הספורט הנוצצים בתבל – את גמר הליגה האירופית בכדורגל ואת אליפות העולם בשחייה, כשהעיר היא גם חלק מסבב העולמי היוקרתי של מרוצי המכוניות פורמולה 1.
סיבה מרכזית להפיכתה של בודפשט ליעד מבוקש, נובעת מהגיוון שמציעה העיר ומיכולתה להתאים עצמה לכל סוגי התיירים. היסטוריה עשירה, תרבות רב גונית, קולינריה מפותחת, שופינג, ארכיטקטורה, חיי לילה שוקקים, נופים מרהיבים, מרחצאות ופארקים – אלו רק חלק מהאטרקציות, וזה עוד לפני שהזכרנו תחבורה ציבורית יעילה וזולה.
מנתוני אתר Statista עולה כי כמות הלינות של תיירי חוץ בבתי מלון ודירות אירוח בבודפשט עמדה ב-2022 על קרוב ל-6.9 מיליון – שיא כל הזמנים, כשאתשקד דורגה בודפשט גם כאחת מחמש הערים האירופאיות שהכי משתלם לבקר בהן – לפי קריטריונים הנוגעים בין היתר למחירי המזון והשתייה, התחבורה הציבורית והאטרקציות התיירותיות.
כשזה מצב העניינים, לא מפתיע שהביקוש לדירות Airbnb בבודפשט מזנק. מסמך של חברת המחקר הבינלאומית AirDNA המנתחת את שוק שכירויות לטווח קצר ברחבי אירופה, מצביע על כך שב-2023 גדל הביקוש לדירות להשכרה לטווח קצר בבירת הונגריה בלא פחות מ-23.3%, נתון המציב את העיר בצמרת הגבוהה של היבשת.
יהלום לא מלוטש
קברניטיה של בודפשט מבינים היטב כי המנוע לצמיחתה ושגשוגה של העיר טמון בהשקעות זרות. הפוקוס בהקשר הזה מופנה לרובע 7 השוכן בלב האורבני והשוקק של העיר – ובו נמצא אגב, גם הרובע היהודי – המהווה אחד אחר המוקדים המבוקשים ביותר להשקעה, מבין 23 רובעי הבירה.
קברניטיה של בודפשט מבינים היטב כי המנוע לצמיחתה ושגשוגה של העיר טמון בהשקעות זרות. הפוקוס בהקשר הזה מופנה לרובע 7 השוכן בלב האורבני והשוקק של העיר – ובו נמצא אגב, גם הרובע היהודי – המהווה אחד אחר המוקדים המבוקשים ביותר להשקעה, מבין 23 רובעי הבירה.
בודפשט. ממותגת כאחת הבירות האירופאיות המועדפות על תיירים (צילום: Shutterstock)
"בודפשט נמצאת חזק על המפה של משקיעי הנדל"ן הבינלאומיים", מצהיר פטר ניידרמולר, העומד בראש רובע 7, בראיון לאתר .ice לדבריו, "העיר היא יעד גם עבור קהל המשקיעים, גם עבור תיירים מכל העולם, וגם עבור אזרחים זרים שמבקשים לעבור ולהתגורר כאן. רובע 7 הוא מוקד משיכה לאנשים מדתות ומתרבויות שונות, ומסמל את האקלים הסובלני של בודפשט. גם בתקופה הנוכחית כשהמתח הבינלאומי עולה, הקהילה היהודית כאן חיה בשלווה".
באשר לתוכניות לרובע 7, מספר ניידרמולר: "המבט הוא כל הזמן קדימה. אם ישראל היא מדינת סטארט-אפ, הרי שאני שואף להפוך את רובע 7 למרכז של חדשנות – על כל המשתמע מכך. הרובע שלנו מאופיין בתרבות פורחת, נהנה מעלייה בהיקפי התיירות וההשקעות – ועם זאת, הוא עדיין בבחינת יהלום לא מלוטש, כלומר יש בו עדיין הזדמנויות רבות. גיבשנו תוכנית פיתוח מקיפה, שמייצרת נתיבי פעילות למשקיעים מבלי לכבול את ידיהם. הרציונל הוא לייצר WIN-WIN לכולם. אנו כותבים היום את הסיפור שלנו, והמשקיעים יכולים להפוך לגיבורים בו".
פטר ניידרמולר, ראש רובע 7 בבודפשט (צילום: באדיבות לשכת פטר ניידרמולר)
הזול עולה ביוקר
את הפוטנציאל שמציע אפיק הנדל"ן ההונגרי מזהים משקיעים בינלאומיים, ובהם גם יותר ויותר ישראלים. אתר ice ריכז עבורכם את היתרונות המרכזיים:
- השקעה גם עם הון עצמי צנוע. רכישת נכסים בהונגריה אינה מוגבלת למקומיים בלבד ופתוחה גם עבור מי שאינו תושב המדינה. "שוק הנדל"ן המקומי מספק הזדמנויות השקעה עבור חתך רחב של משקיעים. איך זה בא לידי ביטוי? בכך שגם מסכום התחלתי של 150 אלף יורו אפשר בבודפשט להיכנס להשקעת נדל"ן", מפרט אביב זאדה, הבעלים והמנכ"ל של קבוצת מניב בודפשט, העוסקת באיתור, רכישה, השכרה וניהול של נכסים בבירה ההונגרית – בדגש על דירות Airbnb ומלונות בוטיק. "הדברים מקבלים משנה תוקף, בהתחשב בפער בין הביקוש לדירות Airbnb להיצע הקיים בעיר".
- ביורוקרטיה נוחה ומערכת פיננסית גמישה. בניגוד ללא מעט מדינות מעבר לים, בהן רכישת נכס על ידי משקיע זר מאופיינת בתהליך מסורבל ומייגע, הפרוצדורה בהונגריה נוחה ופשוטה על פי רוב. במועד רכישת הנכס, מתבצע רישום בטאבו על שם הרוכש, כשהעסקה מתנהלת בליווי עורך דין מקומי ואין צורך בנוטריון. את הנכס, ניתן לקנות גם במזומן.
- תשואה נאותה. היחס בין מחירי דיור נמוכים (בטח ביחס לערי הבירה שבמערב היבשת, שלא לדבר על ישראל) אל מול תשואה גבוהה, הוא עוד נדבך בולט בהגעת המשקיעים לבודפשט. "ענף ה-Airbnb בבודפשט מייצר תשואות מהגבוהות באירופה", מחדד זאדה, "באזורים הנחשבים של העיר, נעות התשואות סביב 8%-12%".
נכסים של מניב בודפשט בבירת הונגריה (צילומים: באדיבות קבוצת מניב בודפשט)
אלא שכאן בדיוק טמונה גם בעייתיות. דווקא הקלות היחסית בה ניתן לרכוש דירה בבודפשט וההזדמנויות ההשקעה הקורצות, עלולות בסופו של דבר לעלות ביוקר – ומי שבוחר להתנהל עצמאית, עשוי להיתקל לאורך הדרך בלא מעט מוקשים, ולגלות כי הרצון לחסוך הוביל דווקא להוצאות נוספות.
חשוב להדגיש: לא בכל בניין, מתחם או שכונה ברחבי בודפשט ניתן להפעיל דירת Airbnb – כשמשמעות היא קריטית באשר לערך הדירות. במקרים מסוימים החלטה על אופי הנכס נתונה בידי ועדי הבתים, במקרים אחרים המנדט שייך לגוף ייעודי במשרד התיירות המקומי. ליווי מצד גורם מקצועי – כזה המכיר את לעומק את אזורי העיר, את המדיניות והרגולציה, ואת השחקנים השונים – יכול לעשות את ההבדל בין השקעה מוצלחת לעוגמת נפש.
אל הוואקום הזה בדיוק נכנסה קבוצת מניב בודפשט, כשהמודל שפיתחה מעניק מעטפת מקיפה למשקיעים הישראלים – החל מאיתור הנכס, דרך רכישה ורישום בטאבו, ועד ניהול הנכס והשכרתו. מערך שלם של אנשי מקצוע מטעם הקבוצה מטפל בכל היבט שקשור בתהליך, וכולל עורכי דין דוברי עברית והונגרית, שמאים, רואי חשבון, יועצי מס, ואפילו קבלני שיפוצים, אדריכלים ומעצבים.
אביב זאדה, הבעלים והמנכ"ל של קבוצת מניב בודפשט (צילום: באדיבות קבוצת מניב בודפשט)
מניב בודפשט נוסדה ב-2015, ומלווה מאות משקיעים ישראלים. הקבוצה מחזיקה, מנהלת ומשכירה למעלה מ-500 נכסים בבודפשט – בהתמקדות ברובע 7, ובשני רובעים מרכזיים נוספים בעיר – רובעים 5 ו-6. על רקע שיעור התיירים הגבוה ברובעים הללו, מתמחה מניב בודשפט בהסבת נכסים בפריים לוקיישן למלונות, ובהשבחת מבנים באמצעות הוספת קומות למטרות מגורים ואירוח – מהלכים המתורגמים לעלייה ניכרת בשווי הנכסים.
"אנחנו מזהים לאן נושבת הרוח, ומבינים שהביקוש לדירות Airbnb בבודפשט צפוי להמשיך ולעלות, ולמשוך עוד ועוד משקיעים", מרחיב זאדה. "ניתוב כספים מהארץ לטובת פעילות נדל"נית בהונגריה, מחייב קודם כל תחושת ביטחון ואמון מצד המשקיעים. כאשר הם נכנסים לתהליך, חשוב להם שיהיה גוף שיעמוד מאחוריהם וישמור עליהם, כזה שנמצא עם האצבע על הדופק ומסוגל לספק פתרונות לכל תרחיש בזמן אמת".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
