פרויקטים
התחדשות עירונית בחוק ההסדרים: אלו החידושים שישפיעו על בעלי הדירות והיזמים
השאיפה להגדלת היקפי הפעילות בהתחדשות עירונית מתורגמת גם לחוק ההסדרים, שאושר לאחרונה בכנסת. מהן הבשורות המרכזיות ואיך הן עתידות להשליך על התחום המתפתח? אתר ice ועו"ד אורית רימון, מומחית להתחדשות עירונית, עם כל מה שאתם צריכים לדעת
על הצורך שבקידום התחדשות עירונית אינטנסיבית ברחבי ישראל נראה שיש כיום קונצנזוס מוחלט – הן בהיבט של מיגון מאות אלפי מבנים ותיקים בפני רעידות אדמה וטילים, והן בהיבט של הגדלת היצע הדיור. חוק ההסדרים שאושר לאחרונה בכנסת, משקף היטב את תשומת הלב לה זוכה התחום המתפתח, עם מגוון תיקונים המבקשים להזניק את היקפי הפעילות ולייצר מציאות חדשה.
מהם החידושים המרכזיים בחוק ההסדרים הנוגעים לתחום ההתחדשות העירונית ואיזה חסמים הם נועדו להסיר? אתר ice ועו"ד אורית רימון, מומחית להתחדשות עירונית ושותפה במשרד עורכי הדין דן בראל ושות', ריכזו עבורכם את כל המידע הרלוונטי, עם כל מה שצריך וחשוב לדעת.
"התיקונים בתחום ההתחדשות העירונית מתמקדים למעשה בשלושה חוקים עיקריים", מסבירה עו"ד רימון. "מדובר על חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963; חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008; וחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006. לאחר שהרחבנו על גזרת המיסוי בהתחדשות עירונית, נשים את הפוקוס על התיקונים שבוצעו בחוק המקרקעין ובחוק פינוי-בינוי, המספקים אף הם בשורות חשובות, ונוגעים במיוחד לאינטראקציה שבין בעלי הדירות והיזמים".
הורדת רף הסכמות הדיירים במיזמי תמ"א 38
"תיקון קריטי ובעל השלכות עמוקות על הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית, הוא זה המופיע בסעיף 5א לחוק המקרקעין", קובעת עו"ד רימון. "החידוש: הורדת את רף ההסכמות במיזמי תמ"א 38 (במסלול הריסה ובנייה מחדש)/התחדשות בניינית מ-80% כפי שהיה עד כה, ל-67% מכלל בעלי הזכויות באותו בנין – ובלבד ש-67% מהזכויות ברכוש המשותף צמודות לדירותיהם.
"תיקון קריטי ובעל השלכות עמוקות על הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית, הוא זה המופיע בסעיף 5א לחוק המקרקעין", קובעת עו"ד רימון. "החידוש: הורדת את רף ההסכמות במיזמי תמ"א 38 (במסלול הריסה ובנייה מחדש)/התחדשות בניינית מ-80% כפי שהיה עד כה, ל-67% מכלל בעלי הזכויות באותו בנין – ובלבד ש-67% מהזכויות ברכוש המשותף צמודות לדירותיהם.
בהתאם לתיקון, מעתה ניתן יהיה לקדם פרויקטים של תמ"א 38 ולטפל בדיירים הסרבנים כבר לאחר חתימת 67% מבעלי הזכויות, דבר אשר יקצר את הזמן לקבלת הסכמת כלל הדיירים ולהוצאת הפרויקט אל הפועל, וכמובן יקטין את כוחם והשפעתם של הדיירים הסרבנים. התנאי לכך מחייב לאפשר לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות להציג את טענותיו, כמו כן יש לוודא כי לא מתקיימת אחת מהעילות לסירוב המפורטות בפסקאות (1) עד (7) לסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי".
השוואת עילות הסירוב לעסקת התמ"א לעילות הסירוב בעסקאות פינוי-בינוי
"לפי סעיף 5(א2) לחוק המקרקעין, יש לבחון את עילות הסירוב לעסקה בהתאם סעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי", מנתחת עו"ד רימון. "כאשר נדרש להביא בחשבון שבמסגרת חוק פינוי ובינוי סירוב מצד דייר לא ייחשב בלתי סביר ולא ניתן לחייבו לחתום על ההסכם, אם מתקיימים אחד מבין התנאים הבאים:
"לפי סעיף 5(א2) לחוק המקרקעין, יש לבחון את עילות הסירוב לעסקה בהתאם סעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי", מנתחת עו"ד רימון. "כאשר נדרש להביא בחשבון שבמסגרת חוק פינוי ובינוי סירוב מצד דייר לא ייחשב בלתי סביר ולא ניתן לחייבו לחתום על ההסכם, אם מתקיימים אחד מבין התנאים הבאים:
• העסקה אינה כדאית כלכלית.
• לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.
• לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות.
• קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב, שבגללן ביצוע העסקה וקידום הפרויקט הוא בלתי סביר.
• בעל הדירה המסרב או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מותאמים למוגבלות זו.
• בעל הדירה המסרב הוא קשיש/חולה, אדם הנוטה למות או אדם סיעודי, המתגורר בדירה ולא הוצעה לו, לפחות אחת מהחלופות האמורות בחוק המתייחסות לקשישים – זאת כמובן בנוסף על האפשרות לקבלת דירת התמורה".
• לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.
• לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות.
• קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב, שבגללן ביצוע העסקה וקידום הפרויקט הוא בלתי סביר.
• בעל הדירה המסרב או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מותאמים למוגבלות זו.
• בעל הדירה המסרב הוא קשיש/חולה, אדם הנוטה למות או אדם סיעודי, המתגורר בדירה ולא הוצעה לו, לפחות אחת מהחלופות האמורות בחוק המתייחסות לקשישים – זאת כמובן בנוסף על האפשרות לקבלת דירת התמורה".
מתן הטבות לקשישים במיזמי תמ"א 38
"התיקון הנוכחי קובע מתן הטבות גם לקשישים בפרויקטים של תמ"א 38, בדומה להטבות הניתנות בפרויקטים של פינוי-בינוי", מדגישה עו"ד רימון. "לפי סעיף 5א(א2) לחוק המקרקעין, קשיש לא ייחשב דייר סרבן ולא ניתן יהיה להגיש כנגדו תביעה למפקח על הבתים המשותפים, אלא אם הוצעו לו לפחות אחת מהחלופות המנויות בסעיף 2(ב)(6) לחוק פינוי ובינוי – וזאת בנוסף על האפשרות הרגילה של קבלת דירת תמורה תמורת הדירה הישנה. להלן האפשרויות:
הפחתת גיל הקשיש במיזמי תמ"א 38
"תיקון הגדרת המונח 'קשיש' בחוק הרחיבה את קבוצת האוכלוסייה המבוגרת הזכאית להטבות הניתנות מכוח חוק המקרקעין (חיזוק מבנים)/חוק פינוי ובינוי ואפשרה גם לבעלי דירות בני 75 ומעלה להיות זכאים להטבות", מרחיבה עו"ד רימון. "בחוק מוגדר כעת 'קשיש' כבעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, מלאו לו על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים".
"התיקון הנוכחי קובע מתן הטבות גם לקשישים בפרויקטים של תמ"א 38, בדומה להטבות הניתנות בפרויקטים של פינוי-בינוי", מדגישה עו"ד רימון. "לפי סעיף 5א(א2) לחוק המקרקעין, קשיש לא ייחשב דייר סרבן ולא ניתן יהיה להגיש כנגדו תביעה למפקח על הבתים המשותפים, אלא אם הוצעו לו לפחות אחת מהחלופות המנויות בסעיף 2(ב)(6) לחוק פינוי ובינוי – וזאת בנוסף על האפשרות הרגילה של קבלת דירת תמורה תמורת הדירה הישנה. להלן האפשרויות:
- מעבר לבית הורים, לרבות בתוספת תשלומי איזון בשווי דומה לשווי של דירת תמורה, ובלבד שמעבר כאמור יתאפשר עד למועד הפינוי של הדירה.
- רכישת דירה חלופית, ששוויה דומה לשווי של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה.
- קבלת סכום כסף בשווי של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה;
- קבלת שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה;
- קבלת דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי-בינוי, בתוספת תשלומי איזון, והכול בשווי דומה לשווי של דירת התמורה".
הפחתת גיל הקשיש במיזמי תמ"א 38
"תיקון הגדרת המונח 'קשיש' בחוק הרחיבה את קבוצת האוכלוסייה המבוגרת הזכאית להטבות הניתנות מכוח חוק המקרקעין (חיזוק מבנים)/חוק פינוי ובינוי ואפשרה גם לבעלי דירות בני 75 ומעלה להיות זכאים להטבות", מרחיבה עו"ד רימון. "בחוק מוגדר כעת 'קשיש' כבעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק, מלאו לו על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים".
חובת גילוי ושקיפות גם במיזמי תמ"א 38
"בדומה לסעיף 6א לחוק פינוי ובינוי, חוקק סעיף 5ה לחוק המקרקעין (בדבר גילוי ושקיפות) בפרויקטים של תמ"א 38 /התחדשות בניינית", מציינת עו"ד רימון. "בהתאם לסעיף זה, כל מי שפועל מטעם היזם או עתיד לקבל תמורה מהיזם או ששכרו תלוי בהתקיימות העסקה – חייב לדווח על כך לבעלי הזכויות בפניה הראשונה ובטרם חתימה על ההסכם.
"בדומה לסעיף 6א לחוק פינוי ובינוי, חוקק סעיף 5ה לחוק המקרקעין (בדבר גילוי ושקיפות) בפרויקטים של תמ"א 38 /התחדשות בניינית", מציינת עו"ד רימון. "בהתאם לסעיף זה, כל מי שפועל מטעם היזם או עתיד לקבל תמורה מהיזם או ששכרו תלוי בהתקיימות העסקה – חייב לדווח על כך לבעלי הזכויות בפניה הראשונה ובטרם חתימה על ההסכם.
בנוסף, מי שבוצע עבורו שינוי בתמורה ומדובר בשינוי שאינו זניח, מחויב לדווח על כך מיוזמתו לבעלי הדירות האחרים – כשאי קיום ההוראות יהווה עילה לבעלי הדירות לחזור בהם מחתימתם על הסכם ההתקשרות. השוואת העקרון בדבר גילוי ושקיפות גם לעסקאות תמ"א 38, פירושה עיקרון אחיד לכלל עסקאות ההתחדשות העירונית – תוך דגש על חשיבותו הרבה של עקרון זה במסגרת עסקאות התחדשות עירונית".
פרויקט התחדשות עירונית. "התיקונים בחוק משמועותיים במיוחד לאינטראקציה שבין בעלי דירות ויזמים" (צילום Magma Images)
הורדת רף הסכמות הדיירים למינוי שמאי במיזמי פינוי-בינוי
"הפונקציה המנתחת האם קיימת כדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי היא שמאי המקרקעין", מבהירה עו"ד רימון. "הפנייה למינויו של השמאי מתבצעת לבקשת הדיירים מול מנהל הרשות להתחדשות עירונית. במסגרת התיקון לחוק (סעיף 1), הורד רף הסכמות הדיירים למינוי שמאי פינוי-בינוי לצורך בחינת הכדאיות הכלכלית בעסקה, מ-66% ל-50%".
"הפונקציה המנתחת האם קיימת כדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי היא שמאי המקרקעין", מבהירה עו"ד רימון. "הפנייה למינויו של השמאי מתבצעת לבקשת הדיירים מול מנהל הרשות להתחדשות עירונית. במסגרת התיקון לחוק (סעיף 1), הורד רף הסכמות הדיירים למינוי שמאי פינוי-בינוי לצורך בחינת הכדאיות הכלכלית בעסקה, מ-66% ל-50%".
ההרחבת ההטבות הניתנים לקשישים גם לחולים סיעודיים
"התיקון לחוק הרחיב את הגדרת המונח 'קשיש': כך שיכלול גם את האדם הנזקק לשירותי סיעוד", מפרטת עו"ד רימון. "נקבע כי מי שהתגורר דרך קבע בדירה והיה זקוק לשירותי סיעוד וקיבל גמלת סיעוד לפי חוק הביטוח הלאומי במועד חתימת ראשון החותמים ובמועד החתימה עימו, יהיה זכאי להטבות הניתנות לקשישים בפרויקטים הללו. עדכון סעיף זה מחייב את היזם להציע גם לבעלי הדירות הנזקקים לשירותי סיעוד כאמור, מספר חלופות מעבר לחלופת הדירה החדשה בהסכם, בטרם הם יחשבו כדיירים סרבנים".
"התיקון לחוק הרחיב את הגדרת המונח 'קשיש': כך שיכלול גם את האדם הנזקק לשירותי סיעוד", מפרטת עו"ד רימון. "נקבע כי מי שהתגורר דרך קבע בדירה והיה זקוק לשירותי סיעוד וקיבל גמלת סיעוד לפי חוק הביטוח הלאומי במועד חתימת ראשון החותמים ובמועד החתימה עימו, יהיה זכאי להטבות הניתנות לקשישים בפרויקטים הללו. עדכון סעיף זה מחייב את היזם להציע גם לבעלי הדירות הנזקקים לשירותי סיעוד כאמור, מספר חלופות מעבר לחלופת הדירה החדשה בהסכם, בטרם הם יחשבו כדיירים סרבנים".
"בשורה התחתונה, חוק ההסדרים מייצר שינויים מבורכים, ומגביר את הוודאות עבור כלל הגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית", מסכמת עו"ד רימון. "כמובן שנדרש יישום מהיר וענייני של התקנות מרמת המסמך לרמת השטח, בכדי לממש עוד פרויקטים ולהניע את ההתחדשות העירונית על נגזרותיה השונות – פנוי-בינוי ותמ"א 38/התחדשות בניינית – עוד צעד משמעותי קדימה".
עוד ב-
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
