פרויקטים

המשקיעים כבר לא צריכים לבחור: מודל עירוב השימושים משנה את כללי המשחק

בשוק נדל"ן משתנה, כבר לא צריך להתלבט בין רכישת דירה, משרד או קרקע. פרויקטים בעירוב שימושים מייצרים מציאות חדשה, ומאפשרים גם לכם בהשקעה אחת ליהנות מכל העולמות

בשיתוף קבוצת דוידסון | 20/6/2023 10:33

"כמשקיע ותיק, אני תמיד נמצא עם האצבע על הדופק ומחפש הזדמנות שתייצר עבורי אופציה לרווח משמעותי", מספר יוסי אשכנזי, הבעלים של חברת נסיה טכנולוגיה, ומי שכבר צבר ניסיון לא מבוטל בעולם ההשקעות. "כשאני מנתח להיכן לנתב את הכספים שלי, האפיק שמבחינתי מציע היום כדאיות גדולה, הוא זה שנוגע להשקעה במתחמים בעירוב שימושים המשלבים בין עסקים, תעסוקה ומגורים – ובדגש על פוטנציאל להעצמת זכויות הבנייה. מדובר בהשקעה מסוג אחר, כשהגדלת הזכויות היא שובר שוויון".

"בניגוד למסלולי השקעה אחרים, פה אני יכול להשקיע גם בסכומים שפויים ומבלי להזדקק לכל מיני הלוואות ולהשתעבד לשנים קדימה – וזה יתרון חשוב", מדגיש אשכנזי. "מי שייתאזר בסבלנות, יוכל לייצר לעצמו תוך מספר שנים תגמול נאה".

משוואה כלכלית חדשה

בדומה ליוסי, יותר ויותר ישראלים מחשבים בתקופה האחרונה מסלול מחדש, לפחות בכל מה שקשור לערוצי ההשקעה שלהם – ופונים למתחמים של עירוב שימושים בעלי פוטנציאל להעצמת זכויות. בהקשר הזה, חשוב גם להביא בחשבון את המציאות הכלכלית הנוכחית המאופיינת באינפלציה, ריבית מטפסת ויוקר מחייה – כאשר משפחות ובודדים מבקשים להפנות כספים זמינים שהצטברו בחשבונות הבנק, לטובת השקעה נבונה שתצמצם את הדאגות הפיננסיות בעתיד.

לא במקרה, מתחמים בעירוב שימושים זוכים לאחרונה לפופולריות מצד המשקיעים. "מעבר לים וגם בישראל, המגמה היא לזנוח את אזורי התעסוקה המסורתיים לטובת מתחמים מודרניים, המאמצים את מודל עירוב השימושים ומספקים אורבניות שוקקת לכל אורך שעות היממה", מציין שמאי המקרקעין, ראובן שם טוב. "הרציונל הוא לאפשר מגורים, עבודה קניות ובילויים באותה הסביבה, וכשהתושבים נהנים מכלל השירותים במקום אחד ומבלי להתנייד מדי יום בדרכים – זה WIN WIN לכולם".

"עירוב שימושים אופטימלי מחייב מתיחת פנים למתחמים רלוונטיים, כלומר לשנות את ייעוד השטח ולהגדיל את זכויות הבנייה", מסביר שם טוב. "צעד כזה, מייצר הזדמנות קורצת לבעלי הקרקע. עבור משקיעים בעסקה כזו יש למעשה חשיבות לשני אלמנטים קריטיים: מיקום ותזמון:

מיקום – השקעה בקרקע ובמתחם שנמצא בלוקיישן אסטרטגי וצפוי למשוך אליו ביקושים עתידיים.
תזמון – תשומת לב לטיימינג של רכישת הקרקע, רגע לפני שצפויות להתקבל החלטות גדולות כגון העצמת זכויות או אישור למגורים.

עמידה בשני הקריטריונים הללו גם יחד, מאפשרת את מיקסום פוטנציאל ההשקעה".

דוגמה מייצגת למתחם מבוקש עם הגדלת זכויות, מספק אזור התעשייה בהרצליה פיתוח, או בשמו העדכני "רובע ההיי-טק". תוכנית המתאר להתחדשות אזור התעסוקה המערבי של הרצליה, שאושרה במסגרת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, מאפשרת תוספת של אלפי יחידות דיור לצד הרחבת שטחי הציבור, המלונאות, המסחר והתעסוקה שבאזור. "התוכנית מספקת מענה לקהלים מגוונים", מנתח שם טוב. "מי שהקדים להשקיע באזור, נהנה מעליית השווי של הקרקע".

"רובע ההיי-טק" ממש לא לבד. ברשימת אזורי התעסוקה בהם קודמו ומקודמים מהלכים להגדלת זכויות, ניתן לציין בין היתר את קריית אריה בפתח תקוה (כחלק ממיתוגו מחדש תחת השם "פארקטק"), כמו גם את מתחם ה-BBC בבני ברק ומתחם אנרג'י פארק בחדרה.

יו"ר קבוצת דוידסון, קרן בן דוד (צילום באדיבות קבוצת דוידסון)

ודאות כבר במעמד הרכישה

דוגמה לחברת נדל"ן שמתמחה בפעילות במתחמים מעורבי שימושים, היא קבוצת דוידסון, שהבינה מבעוד מועד לאן נושבת הרוח. "עירוב שימושים הוא צורך בוער, זה ה-DNA של מתחמי התעסוקה מהעידן החדש", קובעת קרן בן דוד, יו"ר קבוצת דוידסון. "לכך צריך להוסיף כמובן גם את נושא העצמת זכויות הבנייה שמייצר משוואה חדשה לכל השחקנים – ליזמים, למשקיעים ולרשויות המקומיות. המודל הזה נותן פתרונות היקפיים, ולכן בשורה של מתחמים בישראל אישרו הוועדות המחוזיות את הגדלת הזכויות במאות אחוזים".

בן דוד, מתייחסת גם לאופי ההשקעה ופרופיל המשקיעים, ואומרת: "בניגוד להשקעה בקרקעות חקלאיות, שהפשרתן העתידית מוטלת לא פעם בערפל, כאן קיימת ודאות כבר במעמד הרכישה. המתחמים נמצאים תחת תוכניות מאושרות שמהן כבר ניתן לצאת לבנייה, כשהגדלת הזכויות מספקת את הערך המוסף. עוד דבר שהופך את מסלול ההשקעה הזה לאטרקטיבי, טמון בכך שהוא פתוח לאוכלוסיות רחבות וניתן להצטרף אליו גם עם הון עצמי צנוע יחסית. להשקעה כזו לא צריך לקחת משכנתא".

מדרום מגיעה הבשורה

הפוקוס עובר כעת לאשדוד, שם מקדמת העירייה המקומית את הקמתו של פארק היי-טק ועסקים שיזניק את האזור כולו, ומתעתד להפוך לעוגן הכלכלי של הדרום. הפארק מבקש לשלב בין משרדים, תעסוקה, מגורים ופנאי בדומה למתחמי עירוב השימושים המתקדמים בעולם, ולשים את עיר הנמל חזק על המפה.

"אחרי 15 שנה האזור מתעורר לחיים, כשלפארק יש חשיבות דרמטית לעתידה וצמיחתה של אשדוד", מבהיר סגן ראש עיריית אשדוד, עו"ד אלי נכט, הממונה על אגף התעשייה והחדשנות בעירייה. "המתחם יספק פתרונות תעסוקתיים-כלכליים מקיפים למטרופולין המונה כמיליון איש, וימנע מעשרות אלפי תושבי אשדוד לנסוע מדי יום לעבוד במרכז. בהקמת הפארק יש גם בשורה חברתית: אופק לדור הצעיר המתגורר באשדוד וזרז להחזרתן של המשפחות שעזבו את העיר הביתה".

פארק ההיי-טק והעסקים באשדוד (צילום ניר כהן)

הדרך להגשמת החזון שמתאר עו"ד נכט, עוברת בהעצמת זכויות הבנייה, כשמסמך מדיניות מפורט כבר הוגש לוועדה המחוזית. "במתכונתו הנוכחית עומד שטח הפארק על כ-134 אלף מ"ר. היעד שלנו הוא להרחיב אותו לסדר גודל של כ-600 אלף מ"ר באמצעות הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה – ומגוון שימושים רחב במתחם: מהיי-טק ותעשייה מתקדמת ועד מגורים בדירות קטנות לצעירים וסטודנטים", מפרט עו"ד נכט. "הפארק יהווה מוקד משיכה לחברות הגדולות במשק, שייהנו גם מארנונה נמוכה פי כמה מזו שבתל אביב. המטרה היא שבתוך שנים ספורות נראה את הדחפורים פועלים בקצב גבוה בשטח".

לאופטימיות שותפה גם קבוצת דוידסון, המקדמת את דוידסון טק-פארק – פרויקט בעירוב שימושים המתכתב בדיוק עם העקרונות לפארק החדש באשדוד. "עם הדחיפה של העירייה, פארק ההיי-טק והעסקים יהיה עורק החיים של האזור, ודוידסון טק-פארק יהיה שם דבר בפארק", מצהירים בחברה. "הפארק נמצא במיקום אידיאלי: בצמידות לכביש 4 ולצומת עד הלום, לתחנת הרכבת ולמסוף אוטובוסים. גם הסינמה סיטי, מרכז הקניות ביג ובית החולים אסותא ממוקמים במרחק קצר, כשבקרוב צפויה להיבנות בסמוך קריה אקדמית".

פרויקט דוידסון טק-פארק (הדמיה באדיבות קבוצת דוידסון)

בחברה מוסיפים עוד כי "דוידסון טק-פארק יקום ממש בכניסה למתחם, ויציע נגישות שאין שני לה. לכל אלו צריך להוסיף כמובן את הפוטנציאל להגדלת הזכויות העתידית, שפירושה עליית ערך צפויה למשקיעים".

המודל של קבוצת דוידסון מנגיש את ההשקעה בפרויקט דוידסון טק-פארק לקהלים רחבים, ומאפשר להם לחבור לחברת נדל"ן בעלת מיומנות ורקורד מוכח, עם מגוון פרויקטים שכבר אוכלסו בהצלחה, והיכרות עמוקה עם התחום והגורמים הפועלים בו. הליווי מצד נציגי הקבוצה מתבצע לכל אורך התהליך, בשקיפות ובאחריות.

כשזה מצב העניינים, לא מפתיע שפרויקט דוידסון טק-פארק כבר מעורר עניין רב בקרב משקיעים. "העובדות הן שאין באשדוד פארק עסקים והיי-טק או משהו שדומה לו, ומתחם כזה ימנף את העיר כולה. כתושב בעיר אני מאוד מאמין בפרויקט הזה". מסכם המשקיע אשכנזי. "בדקתי כמה וכמה חברות לפני שהחלטתי להשקיע בדוידסון טק-פארק. המיקום המצוין של הפרויקט, לצד הניסיון, הרצינות והמקצועיות של קבוצת דוידסון עשו מבחינתי את ההבדל. עכשיו, כשהדיונים באשר להגדלת הזכויות בפארק נמצאים בשלב מתקדם וערך הקרקע עתיד לזנק, זה בדיוק הזמן להשקיע".

קבוצת דוידסון מציעה יחידות קרקע במיקום מנצח בפרויקט דוידסון טק-פארק, ממחיר התחלתי של 250 אלף שקלים. "זו ההזדמנות למשקיעים להיות חלק ממתחם ההיי-טק והעסקים שעתיד לייצר מציאות חדשה בכל אזור הדרום", מסכמים בחברה. "אנחנו יודעים להתאים לכל לקוח את העסקה המתאימה לתקציב ולצרכים שלו, תוך קידום התוכנית להעצמת הזכויות בפרויקט שתאפשר למשקיעים שלנו לקצור את הפירות".

לפרטים נוספים על ההשקעה >> לחצו כאן