פרויקטים
"מלבן הקסם" של בן שלום: התחדשות עירונית ושימור באזור הכי מבוקש בתל אביב
הדו"ח הסוקר את פעילות ההתחדשות העירונית בישראל בשנה החולפת, ממצב את תל אביב בחוד החנית. אחת החברות המזוהה עם התחום המתפתח היא בן שלום יזמות ובנייה, המתמקדת במרכז תל אביב ומציעה מיזמי יוקרה במיקומים הנחשקים בעיר: "להפיח חיים חדשים במבנים ותיקים זה לא רק אתגר, זו שליחות"
דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2022 פורסם בימים האחרונים – ובדומה לשנים קודמות, מיצב את תל אביב כאחת הערים הפעילות והעסוקות ביותר בתחום. נתוני הדו"ח מצביעים על כך שתל אביב מוליכה את טבלת 10 הערים המובילות בישראל בכל הנוגע להנפקת היתרים למיזמי תמ"א 38 במהלך השנה האחרונה. מדובר ב-182 פרויקטים, הכוללים 4,788 יחידות דיור: מרביתם (133 פרויקטים) במסלול של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), ומקצתם (49 פרויקטים) במסלול של חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1). בסך הכול בין השנים 2022-2005 הוענקו בתל אביב היתרים ל-962 פרויקטים ו-19,851 יחידות דיור במסגרת תמ"א 38.
נתונים מרכזיים נוספים בדו"ח, עוסקים במתן היתרי הבנייה לפרויקטים של פינוי-בינוי במצטבר עד סוף 2022 – כאשר תל אביב מדורגת במקום השלישי מבין 10 הערים המובילות בישראל (מיד אחרי קריית אונו וירושלים). במהלך תקופה זו הוענקו היתרים ל-13 פרויקטים של פינוי-בינוי בעיר הכוללים 3,018 יחידות דיור.
תנופת ההתחדשות העירונית בתל אביב מתבטאת לא רק בהיקפי הפעילות, אלא גם בהיקפי מכירת הדירות בפועל. מנתוני מכירה של דירות במיזמים להתחדשות עירונית לפי חלוקה ליישובים (כפי שדווחו לממונה על חוק המכר), תופסת תל אביב את הפסגה עם 1,403 יחידות דיור. נתון זה גבוה משמעותית מהערים הבאות בדירוג: רמת גן (926 יחידות דיור) ונתניה (783 יחידות דיור).
.jpg)
להגשים את חלום הדירה
עבור שחקני ההתחדשות העירונית הפועלים בתל אביב, נתוני הדו"ח מתכתבים היטב עם הנעשה בשטח. "נפח הפעילות שתופסת ההתחדשות העירונית בתל אביב גדל משנה לשנה – ועדיין התחום רחוק ממימוש הפוטנציאל", קובע איתמר בן שלום, מנכ"ל משותף בחברת בן שלום יזמות ובנייה, המקדמת למעלה מ-30 פרויקטים בתחומי תל אביב. "תל אביב תציין בקרוב 150 שנים להקמתה, כך שההתחדשות העירונית היא מנוע מרכזי לצמיחתה והתפתחותה".
עבור שחקני ההתחדשות העירונית הפועלים בתל אביב, נתוני הדו"ח מתכתבים היטב עם הנעשה בשטח. "נפח הפעילות שתופסת ההתחדשות העירונית בתל אביב גדל משנה לשנה – ועדיין התחום רחוק ממימוש הפוטנציאל", קובע איתמר בן שלום, מנכ"ל משותף בחברת בן שלום יזמות ובנייה, המקדמת למעלה מ-30 פרויקטים בתחומי תל אביב. "תל אביב תציין בקרוב 150 שנים להקמתה, כך שההתחדשות העירונית היא מנוע מרכזי לצמיחתה והתפתחותה".
"תוכנית הרבעים הביאה למצב בו באזורים מסוימים בתל אביב רק התחדשות במסגרת תמ"א 38 מאפשרת את שיקום המבנים הוותיקים, בעוד פרויקטים של פינוי-בינוי אינם ישימים", מדגיש בן שלום. "מעבר לזה, כשמביאים בחשבון את ערכי הקרקע הגבוהים בתל אביב, המייצרים היתכנות כלכלית למימוש פרויקטים גם בשטחים קטנים באופן יחסי – לא מפתיע שהעיר נמצאת בצמרת דירוגי התמ"א".
בן שלום מבקש להתייחס לעוד נושא העולה מהדו"ח: הליכי הרישוי והתכנון – כשמשך הזמן העומד על הוצאת היתרי בנייה במיזמי תמ"א 38 בתל אביב עומד בממוצע על כ-3.5 שנים. "אנחנו מכירים את הקשיים הכרוכים בעבודה בתל אביב, ומודעים לעומסים הרבים איתם מתמודדים אנשי המקצוע בעירייה. כשמוסיפים לכך גם את המחסור במצבת כוח האדם, מקבלים מתכון להתארכות הביורוקרטיה. אני מקווה שהקמת מחלקה ייעודית להתחדשות עירונית בעיריית תל אביב בשנה האחרונה, תסייע לשינוי המצב. אין חולק על כך שהפרוצדורה הכרוכה בהוצאת היתרים, נדרשת להיות מהירה ויעילה הרבה יותר".
באשר להתבססותה של תל אביב כמובילה ארצית במכירת דירות בהתחדשות עירונית, אומר בן שלום: "התחום הזה חיוני לא רק לבעלי הדירות, לחברות היזמיות ולרשות המקומית, אלא גם לציבור הרוכשים. אנשים רוצים לגור בתל אביב – ואני מדבר גם על עולים חדשים ותושבי חוץ – ופרויקטים של התחדשות עירונית מאפשרים להם להגשים את חלום הדירה. ככל שעוד מיזמים ייכנסו לצנרת העירונית, היצע הדירות יעלה. זהו אינטרס המשותף לכולם".
מפת הפרויקטים של חברת בן שלום יזמות ובנייה במרכז תל אביב
יצירתיות, השקעה, חזון
בן שלום יזמות ובנייה היא חברת בוטיק משפחתית הפועלת כיובל שנים בשוק הנדל"ן בישראל. מתוך אג'נדה ברורה, המיקוד המרכזי של החברה בשני העשורים האחרונים הוא על תל אביב. טביעת האצבע שלה מורגשת בכל חלקי העיר, כשמרבית הפרויקטים מרוכזים במה שמכנים ראשיה "מלבן הקסם" – כלומר במרכז תל אביב ובגבולות גזרה שבין פארק הירקון לנווה צדק, ובין דרך נמיר לים.
בן שלום יזמות ובנייה היא חברת בוטיק משפחתית הפועלת כיובל שנים בשוק הנדל"ן בישראל. מתוך אג'נדה ברורה, המיקוד המרכזי של החברה בשני העשורים האחרונים הוא על תל אביב. טביעת האצבע שלה מורגשת בכל חלקי העיר, כשמרבית הפרויקטים מרוכזים במה שמכנים ראשיה "מלבן הקסם" – כלומר במרכז תל אביב ובגבולות גזרה שבין פארק הירקון לנווה צדק, ובין דרך נמיר לים.
"כמות הדירות במרכז תל אביב אפילו לא מדגדגת את הדרישה. בזכות הקרבה לחוף הים, למוקדי התרבות, הקולינריה, הקניות והבילוי – לאזור הזה תמיד יהיו ביקושים. בחרנו לבנות בלוקיישן הכי טוב בישראל, ויש שיגידו, ואני ביניהם, גם בעולם", מסביר בן שלום. "במרכז תל אביב הדירות יקרות – אבל מי שידו משגת, כדאי שיזדרז ולא יישב על הגדר. הנחת העבודה שכולם שותפים לה היא שבשנים הבאות המחירים רק יעלו. הסיבה: התב"עות באזור מונעות הקמת מגדלים, ומגבילות את הפרויקטים לבנייה מרקמית של 7-6 קומות".
עוד מוסיף בן שלום: "המיומנות והניסיון שרכשנו, והעובדה שאצלנו בחברה היזמות והביצוע מתקיימים תחת קורת גג אחת – מאפשרים לנו לפעול גם בסביבה הצפופה והסואנת של מרכז תל אביב, המצריכה לוגיסטיקה ורמות תיאום מורכבות. יש לנו את היכולות ואת החוסן לבצע פרויקטים ברף איכות בלתי מתפשר – זה כרטיס הביקור שלנו".
שילוב בין התחדשות עירונית ושימור. הפרויקט ברחוב בן יהודה, היום ועם סיום העבודות (צילום והדמיה באדיבות בן שלום יזמות ובנייה)
לאורך השנים ממתגת את עצמה החברה כשחקן ייחודי בנוף ההתחדשות העירונית בתל אביב – כשלצד מיזמי חיזוק ועיבוי ומיזמי הריסה ובנייה מחדש, היא מתמחה גם בפרויקטים לשימור. "מבחינתנו, להפיח חיים חדשים במבנים ותיקים זה לא רק אתגר – זו שליחות", מבהיר בן שלום. "פרויקטים לשימור מאופיינים בכללי משחק קשוחים ומחמירים יותר מהתחדשות עירונית סטנדרטית. כדי לממש מיזמי שימור איכותיים, אנו מחויבים ליצירתיות רבה, להשקעה גדולה ולהפעלת מנגנון ניהול פרויקטים מקצועי ומדויק. בן שלום יזמות ובנייה נמצאת באינטראקציה הדוקה מול נציגי מחלקת השימור בעירייה, כשכל פרויקט מתנהל תחת בקרה ופיקוח קפדניים".
פרויקט המבטא מיזוג בין התחדשות עירונית לשימור, הוא זה שברחוב בן יהודה 216. הבניין הוקם ב-1935, כחלק ממה שנקרא אז בפי התושבים ה"יקים" שהתמקמו בסביבה כ"בן יהודה שטראסה", ובמקור כלל 3 קומות. עם השנים הוא עבר שורה של שינויים (כולל התאמת הכניסה לטובת מקלט כהיערכות לתרחיש של הפצצות בזמן מלחמת העולם השנייה) וכעת זוכה הבניין לחיים חדשים תוך שמירה על המעטפת.
הפרויקט בבן יהודה מהווה גם דוגמה ליכולות של החברה לקדם תהליכים בלוחות זמנים מואצים: ב-2024, ותוך פחות משנתיים מאז תחילת העבודות, הוא כבר צפוי להתאכלס. "הפרויקט בהובלת האדריכל אמנון בר אור, מיישם הלכה למעשה את החזון שלנו – בניין יוקרתי ברחוב מתחדש, הנמצא במרחק נגיעה מהאטרקציות של תל אביב", מפרט בן שלום. "בסיום התהליך, יהיו בו 6 קומות ו-17 דירות".
הפרויקט ברחוב ז'בוטניסקי. בנייה בוטיקית עם טאץ' של יוקרה (הדמיה באדיבות בן שלום יזמות ובנייה)
מיזם מסקרן אחר של בן שלום יזמות ובנייה, כבר קורם עור וגידים ברחוב ז'בוטינסקי 101. תחת בניין בן 3 קומות שייהרס, יתרומם בניין מודרני עם 10 קומות ו-27 דירות, כשעל התכנון אמון האדריכל אדר סקר. "אנחנו מתחברים יותר לבנייני בוטיק ופחות למגדלים", מרחיב בן שלום. "הפרויקט נמצא בסמוך לכיכר המדינה, יהיה חלק מאזור שיעבור שינוי מקצה לקצה וימשוך אליו אוכלוסייה חזקה. הערך המוסף בבניין טמון בארכיטקטורה חדשה ובשילוב אלמנטים של שימור, שיעניקו לו עוד טאץ' של יוקרה ויבדלו אותו מפרויקטים אחרים באזור".
במבט קדימה, חוזה בן שלום כי משנה לשנה ההתחדשות העירונית תתבסס ותחזק את מעמדה עוד יותר: "התחדשות עירונית קריטית לא רק לתל אביב, אלא לכל ישראל. ב-2040 כמות התושבים פה צפויה לחצות את ה-13 מיליון. בסופו של דבר אנחנו חיים במדינה בה עתודות הקרקע מוגבלות, וכמי שאוהב לצאת לטבע ולטייל, ברור לי שאסור לפגוע בשטחים הפתוחים. היערכות לגידול באוכלוסייה ולפתרונות דיור ראויים, מחייבת התחדשות עירונית אינטנסיבית וציפוף השטחים הבנויים".
"תחום ההתחדשות העירונית הוא דינמי ובהדרגה משנה כיוון", מסכם בן שלום. "המגמה היא לעבור, היכן שניתן כמובן, לפרויקטים של פינוי-בינוי. גם אנחנו בחברה עושים את ההתאמות: לצד חידוש בניינים בודדים, בעיקר באזור מרכז תל אביב, בן שלום יזמות ובנייה ערוכה להתרחבות גם לפרויקטים מתחמים".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
