תנופת ההתחדשות העירונית מורגשת היטב בשוק הנדל"ן, עניין המתבטא בגידול הדרגתי בכמות הפרויקטים. כאשר מביאים בחשבון את נתוני מבקר המדינה לפיהם למעלה מ-2.5 מיליון ישראלים מתגוררים בדירות ללא ממ"ד וחשופים לאיומי טילים ורעידות אדמה, החשש מקריסת בניינים ישנים שהוקמו עמוק במאה הקודמת, כמו גם היצע המגורים הרחוק מלהדביק את הביקוש – לא מפתיע הצורך הגובר במימוש פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית.

וכך, התחום שהתנהל בעבר בעיקר בשוליים, מרחיב את פעילותו ומתאים עצמו למציאות המשתנה: אם בעשורים קודמים נתנו את הטון בעיקר מיזמי תמ"א 38, רבים מהם במסלול חיזוק ועיבוי, הרי שהיום הדגש הוא על מיזמי פינוי-בינוי. באופן טבעי המעבר מהתחדשות בניינית נקודתית להתחדשות מתחמית, מייצר פרויקטים בנפחים גדולים יותר, המתאפיינים במורכבות תכנונית ובהליכי רישוי ממושכים – ומחייבים ליווי, פיקוח ובקרה מצד חברות נדל"ן בעלות ניסיון מוכח והיכרות עמוקה עם התחום.

שילוב מנצח
מי שמובילה את תחום ליווי בעלי הדירות במתחמי הפינוי-בינוי בישראל וידעה להיערך מבעוד מועד לאתגרים, היא חברת א.ל הנדסה – המספקת שירותי פיקוח בנייה ומלווה בעלי דירות בשורה של פרויקטים מצפון עד דרום. כיום, מלווה א.ל הנדסה לא פחות משישה מתחמי פינוי-בינוי המצויים בשלבי ביצוע. כמו כן, בשורה של מתחמים נוספים בליווי החברה, יחלו העבודות במהלך השנה הקרובה.

"תפקידנו להגן על בעלי הדירות, ולוודא כי ההתחייבויות והתכנון מיושמים הלכה למעשה בשטח", מרחיב המהנדס ליאור זייטלר, מראשי א.ל הנדסה (לצד המהנדס איליה נמירובסקי), בראיון לאתר .ice "אנחנו הולכים עם בעלי הדירות יד ביד לכל אורך התהליך".

זייטלר ונמירובסקי, פעילים בתחום ההתחדשות העירונית כבר משנת 2008. כמי שאוחזים בכובע של מהנדס בניין וקונסטרקטור, מסוגלים השניים לספק (יחד עם צוות החברה) מעטפת הנדסית ואדריכלית המלאה, שתסייע לפרויקט גם בתחום רווי מהמורות כמו התחדשות עירונית, להגיע אל קו הסיום באופן מוצלח.

פרויקט הפינוי-בינוי "פרי מגדים" בתל אביב (הדמיה יסקי מור סיון אדריכלים, באדיבות א.ל הנדסה)

"החלטנו להרחיב את גבולות הגזרה ולשלב בחברה תמהיל מגוון של אנשי מקצוע – כולל מומחים מהתחום התכנוני-אדריכלי", מרחיב זייטלר. "בסיום השנה, כשמביטים לאחור על העשייה הברוכה, זו הזדמנות לומר בעיקר מילה טובה לצוות החברה, שכבר מזמן הפך למשפחה מגובשת. הצוות שלנו מבין היטב את האחריות המוטלת על כתפיו וגאה לספק לבעלי הדירות מענה מקיף, אישי ומקצועי".      

דוגמה בולטת למיזם בו א.ל הנדסה נוטלת חלק מרכזי, אשר זכה להיתר הבנייה המיוחל וכבר מצוי בימים אלו בביצוע, הוא פרויקט "פרי מגדים" – הנבנה בשכונת נחלת יצחק בתל אביב. מדובר באחד ממיזמי הפינוי-בינוי החלוציים בעיר המזוהה דווקא עם תמ"א 38 – וככזה, הוא כבר מייצר סביבו התעניינות רבה.

"הפרויקט מסמל את כניסת הפינוי-בינוי לנוף ההתחדשות העירונית בתל אביב, והוא יהיה עוגן חשוב במתיחת הפנים שעוברת אחת השכונות הוותיקות שלה", מפרט זייטלר. "תחת המבנים הישנים והמתפוררים בהם התגוררו בעלי הדירות הקיימות, נבנה מגדל חדיש ומודרני של 28 קומות ו-161 יחידות דיור חדשות – בסטנדרט בנייה מתקדם, לרבות שילוב שטחים ירוקים".

לא רחוק מתל אביב, מלווה א.ל הנדסה את אחד הפרויקטים המסקרנים בגוש דן: פינוי-בינוי שיצא לדרך עוד בשנת 2020, במפגש הרחובות פיכמן-ההסתדרות-היינץ כהן בחולון. בתוכנית: הריסת בנייני שיכון משנות ה-60 לטובת בניית 2 מגדלים וכ-235 דירות חדשות. הפרויקט מאמץ את מודל עירוב השימושים, כך שמתחת לקומות המגורים ייבנו קומות שלמות של מסחר ומשרדים בהיקף של כ-1,000 מ"ר. 

"מדובר בהיקף משמעותי: הן ביחס למספר יחידות הדיור שייבנו והן ביחס למ"ר המסחרי שיכלול הפרויקט", מדגיש זייטלר. "הפרויקט גם מתכתב עם חזון הרכבת הקלה: הריסת הבניינים הוותיקים, מאפשרת למעשה את הקמת תוואי הקו הירוק שיעבור מתחת למגדלים החדשים שיוקמו. הפרויקט נכנס לביצוע בזמן שיא במונחי פינוי-בינוי – והוא מופת לשיתוף פעולה בין בעלי הדירות, החברה היזמית והגורמים המקצועיים בפרויקט, והרשויות".

פרויקט הפינוי-בינוי בחולון (צילום חן דהן, הדמיה אלונים-גורביץ' אדריכלים ובוני ערים, באדיבות א.ל הנדסה)

זכות ואחריות
מפקח הבנייה מטעם הדיירים הוא פונקציה קריטית להתקדמותם של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית  – ומסייע לשמירה על טיב ביצוע העבודות ועמידה בלוחות זמנים. טביעת האצבע שלו נדרשת במיוחד בארבע צמתים מרכזיים בכל הפרויקט:

• השלב הטרום חוזי – ליווי בעלי הדירות בהתנהלות מול היזם הנבחר או בהליך מכרז היזמים, בדגש על רמת המפרט הטכני והפרוגרמה האדריכלית.
• שלב התכנון והרישוי – בקרה ומעקב כי הבטחות החברה היזמית לבעלי הדירות מופיעות במסמכי התוכנית המוגשת לוועדות התכנון והבנייה: גם במסמכי התב"ע וגם בתוכניות ההגשה לרשות המקומית.
• שלב הביצוע – פיקוח כי הבנייה מתנהלת ברף הגבוה ביותר ובחומרים איכותיים, בדגש על שמירת לוחות הזמנים בפרויקט.
• שלב הבדק – ליווי בעלי הדירות  לאחר קבלת המפתחות.

"השורה התחתונה היא שכניסתו של מפקח מטעם בעלי הדירות לתמונה כבר בשלבים ההתחלתיים, עוד אפילו לפני בחירת היזם, תוך ליווי רציף ועקבי של הפרויקט – עשויה לעשות את ההבדל בין מימושו לגניזתו", קובע זייטלר. "כך למשל, נושא כמו המפרט הטכני שבעבר לא קיבל חשיבות עליונה, מצוי היום בסדר עדיפויות גבוה בעת קיום הליך מכרז היזמים  –  וזאת מכיוון שבמרבית המקרים, סך התמורות לבעלי הדירות זהה בין הצעות היזמים השונים. בסיטואציה כזו, מה שעשוי להטות את הכף, הוא האופן בו התייחס היזם למפרט הטכני ולרמתו". 

עוד מוסיף זייטלר: "להיות העיניים והאוזניים של בעלי הדירות זו זכות ואחריות. בדיאלוג איתם אנו נדרשים לרגישות ונגישות: שיידעו שיש על מי לסמוך ושאנו זמינים עבורם לכל עניין. ארגז הכלים שלנו מחייב גם שליטה במדיניות ההתחדשות העירונית בכל רשות מקומית ואפילו בשכונה שבה אנו מלווים פרויקט. היום יש הבנה כי שילוב מפקח הבנייה מנקודת הפתיחה נכון יותר גם עבור היזם – והוא מהווה עוד כוח משמעותי בצפייה מראש של תקלות, נטרול מוקשים וניהול משברים שעלולים להתרחש תוך כדי תנועה".  

המהנדסים איליה נמירובסקי (מימין) וליאור זיילטר, בעלי חברת א.ל הנדסה (צילום עדי לם, באדיבות א.ל הנדסה)

בשורות וחסמים
כמי שעוסק בהתחדשות עירונית ברמה היומיומית כבר כעשור וחצי, זייטלר עד להתפתחות שעבר התחום, אך גם לחסמים שמונעים ממנו לעשות עוד קפיצת מדרגה. "המדינה מעניקה היום רוח גבית לתחום ההתחדשות העירונית", הוא מנתח. "הגדלת תקציבי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והקמת מנהלות נוספות להתחדשות עירונית ברשויות עצמן שינגישו את התחום לדיירים, תמרוץ רשויות מקומיות לקדם הוצאת היתרי בנייה, ויישום רפורמות להגברת השקיפות ביחסי יזמים-דיירים – המהלכים הללו הם בפירוש בשורה חיובית".

"ועם זאת", מחדד זייטלר, "ברור לכל מי שפועל בתחום, שעדיין ישנם חסמים שחובה להתיר – במיוחד בכל הקשור בסחבת הביורוקרטית. לא ייתכן שפרויקטים ייתקעו שנים ארוכות בוועדות התכנון והבנייה".

אחת המשימות המונחות לפתחה של הממשלה החדשה, טמונה בהבאת ההתחדשות העירונית גם לפריפריה. א.ל הנדסה מלווה כיום מיזמי פינוי-בינוי ביישובים דוגמת באר שבע, מגדל העמק וקריית ביאליק – אולם זייטלר מבהיר כי מדובר רק טיפה בים: "הפריפריה מחויבת בהתחדשות עירונית. אנחנו רואים שפרויקטים יוצאים בהדרגה מגבולות גוש דן, אבל הקצב חייב להיות מהיר הרבה יותר. כדי לייצר כדאיות גם באזורי הספר, המדינה צריכה להגדיל זכויות ליזמים ולתקצב פרויקטים. בסופו של דבר, הגדלת כמות הדירות ומיגון מבנים ישנים ומסוכנים הם צורך לאומי, המחייב את מקבלי ההחלטות למעשים".

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן