פרויקטים

ארז כהן: "דירה בהנחה? מדינה היא לא קזינו, וחייבת לייצר פתרונות ישימים יותר מהגרלות"

על רקע הכאוס הפוליטי ועליות המחירים, שוק הדיור בישראל משווע לפתרונות. השמאי והמשפטן ארז כהן, מי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין – על המהלכים שתידרש הממשלה הבאה לקדם, כדי להתיר את הפלונטר ולהגדיל את היצע המגורים. טור מיוחד ליום הבחירות

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן | 1/11/2022 9:49

בחירות 2022 (צילום פלאש 90/ הדס פרוש, לעמ)

בפעם החמישית בתוך כשלוש וחצי שנים, יתייצבו היום אזרחי ישראל בקלפיות בשאיפה להתיר בשעה טובה את הפלונטר הפוליטי. אחד הנושאים הבוערים על סדר היום, נוגע לתמונת המצב העגומה בענף הנדל"ן למגורים: מחירים מאמירים (זינוק של 19% בשנה), היצע דירות שרחוק מלענות על הביקוש והמוני מבנים ישנים העומדים בפני סכנת קריסה ומשוועים לשיקום ומיגון מיידי. בשוק המאופיין בחוסר ודאות ובסימני שאלה שמסרבים להתפוגג, לא מפתיע כי עוד ועוד משפחות ממשיכות להתרחק מהגשמת חלום הדירה.

לכאוס הפוליטי ולאי היציבות השלטונית, השלכות ישירות על שוק הדיור. כאשר לממשלה אין יכולת ליישם תהליכים מרחיקי לכת, בשטח נקבעים כללי משחק עצמאיים. האינפלציה ועליית הריבית, לצד הדרת המשקיעים מהשוק (עם העלאת מס הרכישה בסוף השנה החולפת), מבשרים על נקודת מפנה. רוכשי דירות פוטנציאליים מעדיפים כעת להוריד הילוך ולהמתין על הגדר, דבר המתורגם לירידה מהותית בהיקפי העסקאות לאורך השבועות האחרונים. ועדיין, כדאי לשמור על פרופורציות: באזורי הביקוש אנו לא צפויים למציאות חדשה. גם אם תבוא ירידת המחירים המיוחלת, הרי שהיא ודאי לא תהיה דרמטית.

הממשלה החדשה שתקום (בתקווה כמובן שלא ניגרר כולנו למערכת בחירות נוספת), תידרש להפנות את תשומת הלב (והמשאבים) ליצירת פתרונות רגולטוריים בשתי סוגיות עיקריות:

טיפול יסודי ומקיף בביורוקרטיה מורכבת ומסורבלת. הליכי התכנון והרישוי בישראל הפכו בלתי אפשריים ומנעו את מימושם של פרויקטים רבים. ללא ייעול המנגנון ותוספת כוח אדם מיומן בוועדות ובאגפי ההנדסה – לוחות הזמנים יוסיפו להתארך, ומיזמים ימשיכו להיתקע בצנרת.

הגדלת היצע המגורים. המדינה היא זו האחראית להיצע, ובהיבט הזה תידרש להאיץ את הפשרת הקרקעות, ועל הדרך לטפל גם בשיטת המכרזים. ההשתוללות במחירי הקרקעות מנותבת בסופו של דבר מהיזמים לרוכשים, ודוחקת החוצה את כל מי שאינו נהנה מגב כלכלי רחב.

פרויקט נדל"ן בגוש דן. "מאתגרי ההמשלה הבאה: ייעול הביורוקרטיה והגדלת היצע המגורים" (צילום פלאש 90/יוסי אלוני)

אפיק נוסף בעל פוטנציאל להגדלה ניכרת בכמות הדירות, טמון במיזמי התחדשות עירונית. היום קיים קונצנזוס לגבי חשיבותו של התחום – דבר המתבטא בין השאר בהגדלת תקציבי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובמאמץ של משרדי הממשלה הרלוונטיים להסיר חסמים מרכזיים. ועדיין, הפעילות רובה ככולה מתנקזת לגבולות הגזרה של חדרה-גדרה, כאשר יישובי הפריפריה (במיוחד אלו השוכנים על השבר הסורי-אפריקאי), לא זוכים למענה ממשי.

נכון, המלצותיה של ועדה בין משרדית שעסקה בעידוד התחדשות עירונית בפריפריה ואשר פורסמו בחודש ספטמבר האחרון, קוראות למדינה להכניס את היד לכיס ולתקצב פרויקטים. אם להודות באמת, אני די סקפטי. כלל לא ברור אם הממשלה הבאה תאמץ את המסרים – ובכל מקרה, אני מתקשה לראות את המדינה ממהרת להקצות כספים ייעודיים לטובת הנושא.

כמו שאני רואה את הדברים, הדרך להבאת פרויקטים לפריפריה, עוברת ביצירת כדאיות כלכלית ליזמים באמצעות הגדלת זכויות הבנייה והקלת המיסוי. יחס פינוי-בינוי של 1 ל-10 יצליח להתניע בנייה גם באזורי הספר וייצר התחדשות עירונית ביישובים מוחלשים. אני לא מצליח להבין את המגמה לצמצום היקפי התמורות, הכיוון לטעמי צריך להיות הפוך – והמדינה רק תרוויח מכך. ההתחדשות העירונית היא דוגמה מובהקת לצורך בייעול הביורוקרטיה, היות והיום לצערנו, פרויקטים רבים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי ניצבים בפני שוקת שבורה בעקבות התארכות הליכי התכנון והרישוי.

השמאי והמשפטן ארז כהן. "הגדלת זכויות הבנייה והקלת המיסוי – האמצעים למשיכת יזמים לפריפריה" (צילום באדיבות ז.כ מחקר וסקרים)

חוק המטרו: מתכון נוסף לסרבול ביורוקרטי
נושא חשוב אחר שממחיש את האבסורד הפוליטי, נוגע למטרו – המיזם התחבורתי הגדול בתולדות המדינה. בעוד חוק המטרו לא עבר בכנסת, במסגרת חוק ההסדרים נקבע כי החל מראשית 2023, בפרויקטים בתחום ההשפעה מהתוואי יגיע היטל ההשבחה ל-75%. המשמעות: חוסר סנכרון בין החזון לבין הנעשה בפועל – ובעיקר מתכון לסרבול והתמשכות הליכים.

עוד שאלה נדל"נית מסקרנת, התלויה בזהות הממשלה שתקום, היא האם תוכנית "דירה בהנחה" תזכה למנדט נוסף? כמו קודמתה, "מחיר למשתכן", גם היוזמה הזו, על אף הכוונות הטובות, לא הצליחה לייצר עד כה שינוי של ממש. מדינה היא לא קזינו ואינה צריכה לחלק קופונים לתושביה, אחריותה לייצר פתרונות ישימים יותר לשוק הדיור מהגרלות לקהלים מצומצמים. אם בכל זאת רוצים להמשיך בתוכנית, חובה לגבש לצידה שורה צעדים נוספים, כי מדובר ברכיב אחד מתוך פאזל שלם.

השורה התחתונה ברורה: בעידן כלכלי מורכב ועל רקע עליית מחירים כמעט בכל תחומי החיים, תושבי ישראל זקוקים כעת לממשלה יציבה ומתפקדת. העניין משתקף היטב בשוק הדיור, הנדרש בדחיפות למעשים ולא להצהרות. יום בוחר פורה לכולנו.

הכותב הוא השמאי והמשפטן ארז כהן – בעבר ראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, והיום הבעלים של פירמת שמאי מקרקעין ז.כ מחקר וסקרים בע"מ.

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן