פרויקטים
תקן 21.1: "הגמישות בתקן המעודכן מייצרת מתכון למחלוקות"
בימים האחרונים נכנס לתוקפו תקן 21.1 – התקן השמאי המעודכן, העוסק בחישוב ההתכנות הכלכלית בפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי. שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, מנתח את הרפורמה ומתריע: "אי קביעת מסמרות עלולה לגרום בעיות"
כעשור לאחר שאושר תקן 21 – התקן השמאי העוסק בתחשיב הכדאיות הכלכלית במיזמי פינוי-בינוי, נכנס במהלך הימים האחרונים לתוקפו תקן 21.1. התקן במתכונתו המעודכנת, הוא פרי עבודת מטה מאומצת – ומבקש להתאים עצמו לרוח הזמן ולשינויים בתחום ההתחדשות העירונית, להגביר את הוודאות ולייצר פתרונות לחסמים העולים מהשטח.
אף שבתחילה דובר על כך שתקן 21.1 יקבע שיעור רווח יזמי מינימלי של 20% ויגדיר רף תמורות אחיד של 12 מ"ר לבעלי הדירות הוותיקים, הוחלט לבסוף לשנות כיוון ולתת לשחקנים השונים להתדיין ביניהם, תוך התכתבות עם תנאי השוק באזור הפרויקט המיועד.
"התקן די ברור ברמה הטכנית. עם זאת, הוא משאיר הרבה מאוד שיקול דעת לגבי היקף הרווחיות הדרוש בפרויקטים", מסביר השמאי והמשפטן ארז כהן, ראש לשכת שמאי המקרקעין לשעבר וכיום הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, בראיון באולפן ice. לדבריו, הגמישות הזאת שנועדה להקל, עתידה לייצר את האפקט ההפוך: "מדובר במתכון שיביא למחלוקות והתנגשויות בין השמאי מטעם הרשות המקומית לשמאי מטעם החברות היזמיות, שבשלב זה קשה לומר איך בדיוק הן יוכרעו – וזה בהחלט יהיה לרועץ".
"ניתן לומר כי תקן 21.1 מבקש אמנם לטפל במגוון נושאים בוערים", מוסיף כהן, "אך דווקא הפתיחות ואי קביעות מסמרות עלולות לגרום לבעיות. במצב עניינים שכזה, החשש שלי הוא שעל אף הכוונות הטובות, נתקשה לראות גידול משמעותי בכמות הפרויקטים".
צפו בראיון המלא.
