פרויקטים
בין אקדמיה לפרקטיקה: עו"ד נוריאל אור על חשיבות הייצוג המשפטי בהתחדשות עירונית
על השילוב בין עבודת שטח לפעילות אקדמאית: "מחדד את הידע ומייצר מעטפת ליווי משופרת לבעלי דירות ויזמים", המוניטין המקצועי: "הצמיחה בכמות העובדים היא תוצאה של השם הטוב שבנינו והגידול בהיקף הפרויקטים שאנו מקדמים" – ומי אחראית לניהול המחלקה החדשה? עו"ד נוריאל אור על התחדשות עירונית, זוגיות וקריירה, ומשרד הבוטיק שבנה בעשר אצבעות
תחום דינמי ומורכב כמו התחדשות עירונית, המשתנה ומתעדכן תוך כדי תנועה, מחייב את העוסקים בו לארגז כלים משודרג. מי שמאמץ את הנחת העבודה הזו הלכה למעשה הוא עו"ד נוריאל אור, המייסד והבעלים של אור ושות' – משרד עורכי דין, שהקריירה שלו ממזגת כבר שני עשורים בין אקדמיה ופרקטיקה, בין הרוח והתיאוריה למציאות בשטח.
"מדובר בעולמות משלימים, שרק מחדדים ומעמיקים את הידע שלי ומייצרים מעטפת ליווי וייעוץ משופרת", מספר עו"ד אור בריאיון לאתר ice. "שוק הנדל"ן הרותח ואתגרי ההתחדשות העירונית, מחייבים להיות כל העת עם היד על הדופק. זה אומר שצריך להכיר לא רק את השחקנים השונים, תיקוני החקיקה והמדיניות המשתנה בין עיר לעיר – אלא גם לשלוט בפסקי הדין העדכניים, שיכולים לייצר כללי משחק חדשים ולהשפיע ישירות על התחום".
ההצהרה הזו של עו"ד אור מתורגמת גם לפעילות היומיומית – כשלצד ייצוג בעלי דירות ויזמים במסגרת פרויקטים בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, משלים עו"ד אור בימים אלו דוקטורט העוסק, איך לא, בהתחדשות עירונית. "כחלק מהדוקטורט אני חוקר את תחום ההתחדשות העירונית לא רק אצלנו בארץ אלא גם בעולם", הוא מפרט. "אני רואה את האבולוציה שהתחום הזה עבר, לאן נושבת הרוח – ובעיקר איזו פונקציה קריטית מהווה עורך הדין".
"בסופו של דבר התחדשות עירונית, בטח בפרויקטים של פינוי-בינוי ובמצב עניינים המאופיין בהליכי רישוי ממושכים ומייגעים, היא ריצת מרתון", מחדד עו"ד אור. "עורך דין מיומן יכול לעשות את ההבדל בין פרויקט שיגיע לידי מימוש לכזה שיסתיים בעוגמת נפש. אחריותו לנטרל מוקשים העלולים לייצר מחלוקות ועיכובים, ולפקח כי הפרויקט מתקדם בהתאם ליעדים ולהסכמות".
כמי שמלווה הן בעלי דירות והן יזמים, מסביר עו"ד אור כי היכרותו עם שני הצדדים מסייעת בשיפור האינטראקציה ובבניית אמון משותף בפרויקט. "כמי שיודע איך כל צד חושב ומתנהל, קל לי יותר לייצר דיאלוג ענייני ולרתום את כל הצדדים לקידום התהליך. תחום ההתחדשות העירונית מצריך אורך רוח וסבלנות, כשעורך הדין הוא החולייה המקשרת – ועל כן הוא מחויב קודם כל להתנהלות שקופה, רגישה ומקצועית".
פרויקט תמ"א בתל אביב, שמלווה משרד אור ושות'. "התחדשות עירונית היא כורך המציאות" (צילום נציגות הפרויקט)
דוגמה מהשטח, שגם לה מסתבר יש קשר לאקדמיה, מספק עו"ד אור מפרויקט תמ"א 38 ביפו, בו בעלי הדירות כבר היו קרובים לאיבוד התקווה. "זהו מתחם הכולל מספר בניינים בני 6 קומות שלא הצליח להתקדם לאורך שנים", משחזר עו"ד אור. "יזמים שהתעניינו, התקשו למצוא רווחיות לפרויקט, ומי שכבר הצליח לגבש נוסחה המייצרת כדאיות כלכלית, הציע תמורות שלא היו ראויות בעיני הדיירים".
"אחד מבעלי הדירות שלמד אצלי באקדמיה והכיר אותי גם בזכות פעילותי בתחום ההתחדשות העירונית, הוא זה שהכניס אותי לעניינים", מוסיף עו"ד אור. "בשיתוף פעולה הדוק עם הנציגות, איתרנו יזם והסכמנו על תמורות הכוללות את הגדלת שטחי הדירות ב-25 מ"ר ומרפסת. לרוב של 75% מכלל בעלי הנכסים, הצלחנו להגיע בתוך תקופה של 3 חודשים בלבד. הפרויקט נמצא לקראת החלטת ועדה חיובית, ובזהירות המתבקשת אני יכול לומר שכבר ניתן לראות האור בקצה המנהרה".
ומה לגבי עסקאות קומבינציה, נדמה שמדובר בעסקה פחות מורכבת מעסקה במסגרת התחדשות עירונית?
"לעיתים בעלי קרקע חושבים שמדובר בעסקה פשוטה, שהם יכולים להסתמך על עורך הדין של היזם או אפילו לחתום על הסכם ללא כל ליווי של עו"ד – אבל כבר ראינו מקרים שבעלי קרקע איבדו הכול כתוצאה מהחלטות שגויות. בעלי הקרקע זקוקים לליווי משפטי צמוד. רק עורך דין עם ניסיון בעסקאות מסוג זה יודע להעניק להם את ההגנות הנדרשות, כך שבסופו של יום הם יוכלו להנות מהתמורה עבור הקרקע שלהם. בדומה להתחדשות עירונית, גם כאן התהליכים נמשכים שנים ארוכות, כשאנחנו צועדים עם הלקוחות יד ביד מיריית הפתיחה ועד לקו הסיום".
"לעיתים בעלי קרקע חושבים שמדובר בעסקה פשוטה, שהם יכולים להסתמך על עורך הדין של היזם או אפילו לחתום על הסכם ללא כל ליווי של עו"ד – אבל כבר ראינו מקרים שבעלי קרקע איבדו הכול כתוצאה מהחלטות שגויות. בעלי הקרקע זקוקים לליווי משפטי צמוד. רק עורך דין עם ניסיון בעסקאות מסוג זה יודע להעניק להם את ההגנות הנדרשות, כך שבסופו של יום הם יוכלו להנות מהתמורה עבור הקרקע שלהם. בדומה להתחדשות עירונית, גם כאן התהליכים נמשכים שנים ארוכות, כשאנחנו צועדים עם הלקוחות יד ביד מיריית הפתיחה ועד לקו הסיום".
שידוך מקצועי
עו"ד אור (41), נשוי ואב לשלושה, הוא בעל תואר ראשון (בהצטיינות) במשפטים מהמכללה למינהל, תואר שני במשפטים מאוניברסיטת תל אביב, ובנוסף נמצא כאמור בעיצומה של כתיבת עבודת הדוקטורט שלו בטכניון.
עו"ד אור (41), נשוי ואב לשלושה, הוא בעל תואר ראשון (בהצטיינות) במשפטים מהמכללה למינהל, תואר שני במשפטים מאוניברסיטת תל אביב, ובנוסף נמצא כאמור בעיצומה של כתיבת עבודת הדוקטורט שלו בטכניון.
את צעדיו הראשונים כעו"ד עשה אור במחלקה האזרחית של פרקליטות מחוז תל אביב, משם המשיך כשכיר וכשותף במשרד פטמן, רוזנברג ושות', וב-2011 החליט לצאת לדרך עצמאית ופתח את אור שות' – משרד עורכי דין. בו בזמן, המשיך עו"ד אור את הרומן עם האקדמיה ובין היתר שימש כמרצה במכללה למינהל.
היום ממצב עצמו משרד הבוטיק התל אביבי כאחד המשרדים העולים בכל מה שנוגע להתחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה וליטיגציה אזרחית. "אנחנו נמדדים באיכות ובהיקפי הפרויקטים, וברוך השם ההצלחות שלנו בשנים האחרונות הביאו איתן גם גידול בכמות העובדים", מתגאה עו"ד אור. "בנינו לעצמנו שם של משרד שמתמחה בטיפול בתיקים מורכבים ומצוי בצמיחה מתמדת".
תהליך הגדילה שעובר המשרד בא לידי ביטוי בין היתר בפתיחת מחלקה לתכנון ובנייה, בניהולה של עו"ד אורית אור, מומחית בתחום – ולא פחות חשוב, רעייתו של נוריאל. עו"ד אור מביאה איתה רזומה מרשים כמי שייצגה בעבר עיריות ומועצות ברחבי הארץ כתובעת פלילית, שימשה יועצת משפטית של ועדות מקומיות ובעלת הסמכה מהיועץ המשפטי לממשלה.
"האמת היא שכבר מזמן רציתי שאורית תעשה את המעבר ונאחד כוחות, חיכינו יחד לטיימינג הנכון", מרחיב עו"ד אור. "היא מכירה את תחום התכנון והבנייה מכל ההיבטים, ומהרגע הראשון טביעת האצבע שלה מורגשת. אורית והמחלקה החדשה מהווים עוד נדבך חשוב במשרד, כשהפאזל עוד לא שלם וגם היום אנחנו מגייסים לשורותינו עורכי דין נוספים".
כשהוא נשאל על השילוב בין עבודה ומשפחה, משיב עו"ד אור: "אורית ואני יודעים לייצר את האיזון. לכל אחד תחומי אחריות משלו, אנחנו מבינים מתי צריך לעבוד יחד כצוות ומתי נדרשת הפרדה. מעבר לזה, העובדה ששנינו עובדים יחד, מאפשרת לנו לתמרן טוב יותר עם לוחות הזמנים. כשלאורית יש עומס והיא נדרשת לשעות ארוכות במשרד, אני נמצא יותר בבית ולהפך. כל אחד מאיתנו עושה את ההתאמות כדי שהשידוך המקצועי יעבוד באופן מיטבי".
עו"ד אורית אור. "כל אחד מאיתנו עושה התאמות כדי שהשידוך יעבוד באופן מיטבי" (צילום אולפני חובב נס ציונה)
בין חזון למציאות
ובחזרה להתחדשות עירונית. השנה האחרונה תירשם כנראה כאחת המשמעותיות בתולדות התחום. חוק ההסדרים שעבר בנובמבר בכנסת וכלל פרק ייעודי להסרת חסמים בהתחדשות עירונית, הענקת מנדט נוסף לוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), הארכת התמ"א בשנה נוספת וגיבוש חלופת שקד – הן רק נקודות ציון בולטות.
ובחזרה להתחדשות עירונית. השנה האחרונה תירשם כנראה כאחת המשמעותיות בתולדות התחום. חוק ההסדרים שעבר בנובמבר בכנסת וכלל פרק ייעודי להסרת חסמים בהתחדשות עירונית, הענקת מנדט נוסף לוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), הארכת התמ"א בשנה נוספת וגיבוש חלופת שקד – הן רק נקודות ציון בולטות.
"ההתחדשות העירונית כאן כדי להישאר והיא תיתן בשנים הבאות את הטון בנוף הבנייה בישראל", קובע עו"ד אור. "במדינה בה משאב הקרקע הוא מוגבל ויקר, אין מנוס מהגדלת הצפיפות ובנייה לגובה. כאשר מביאים בחשבון גם את משבר הדיור המחריף ואת ההיצע שרחוק מלענות על הביקוש, ההתחדשות העירונית מספקת פתרון אופטימלי. מעבר לזה, ברחבי הארץ ישנם בניינים רבים שכבר לא ראויים למגורים ונמצאים בסכנת התמוטטות – הדרך למגן ולשקם אותם עוברת בהתחדשות עירונית. איך שלא מסתכלים על זה, התחדשות עירונית היא כורח המציאות".
באשר לאפקט שמייצר חוק ההסדרים מציין עו"ד אור: "הורדת הרוב הנדרש בפינוי-בינוי מ-80% ל-67% העניקה זריקת מרץ וגרמה להתנעתם של פרויקטים. אני מקווה שהסדרת הסוגייה סביב היטל ההשבחה תייצר ודאות. ועדיין, יש עוד הרבה מה לעשות".
כמי שסבור שעתיד התחום טמון בפינוי-בינוי, הרי שלהארכת הקדנציה של תמ"א 38 הוא מתייחס ברגשות מעורבים. "צריך לזכור, תמ"א נועדה לחיזוק מבנים ותיקים מפני רעידות אדמה. נכון להיום, ועל אף הכוונות הטובות, בין החזון למציאות הפער גדול", מנתח עו"ד אור. "דווקא לפריפריה, שם היא חיונית במיוחד, כמעט ולא הגיעו פרויקטים ומבנים לא מוגנו. בינתיים, כל עוד אין אלטרנטיבה איכותית שנבדקה בשטח, ביטול התמ"א יגרום יותר נזק מתועלת ויסנדל מיזמים שכבר נמצאים בצנרת".
