פרויקטים

בירושלים הבנויה – בירת ישראל נחושה להפוך גם לבירת ההתחדשות העירונית

ירושלים מסמנת יעד שאפתני, כשמיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38 משתלבים בהיערכות לגידול באוכלוסייה ובהרחבת היצע הדיור, בין החברות המתרגמות את החזון לרמת השטח, בולטת תבע קפיטל, המובילה את פרויקט "איסלנד" בקריית מנחם ומציעה מודל חברתי יחיד מסוגו

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן | 10/3/2022 10:22

איסלנד פרויקט בירושלים (צילום תבע קפיטל)

מצוקת הדיור מהווה אחת הבעיות הגדולות במדינת ישראל. ירושה שעברה מדור לדור והתגלגלה מממשלה אחת לאחרת, מבלי שגובש פתרון אפקטיבי וארוך טווח. סיבה מרכזית למצב העגום טמונה במצוקת הקרקעות. ישראל, ארץ זבת חלב ודבש, לא נתברכה בכמות נרחבת של שטחים על מנת לעמוד בגידול האוכלוסייה המואץ – כשעד 2025, לפי התחזיות, היא צפויה לחצות את רף עשרה מיליון התושבים.

מבין הפתרונות העולים על הפרק, התחדשות עירונית מספקת מענה אופטימלי – כאשר המדינה מנסה להאיץ את היקף הפרויקטים בתחום. צעד חשוב בכיוון צפויים לספק הסכמי המסגרת אותם נערכת הממשלה לחתום עם 12 רשויות מקומיות – ירושלים, לוד, בת ים, קריית אונו, חיפה, נתניה, גבעתיים, רמת גן, אשדוד, בית שמש, חדרה וקריית ים – כשאותן עיריות יזכו לתמרוץ של 25-30 אלף שקלים על כל יחידת דיור שיאשרו במסגרת התחדשות עירונית בתחומן.

ירושלים מתחדשת
דוגמה מוחשית לחשיבות תחום ההתחדשות העירונית, מספקת ירושלים, העיר הגדולה בישראל. ראש העיר, משה ליאון, מבין היטב כי בהיערכות להגדלת מספר התושבים (ולהחזרת המשפחות שעזבו את ירושלים בעשורים האחרונים) ולהרחבת היצע הדיור, יש למיזמי ההתחדשות העירונית תפקיד מכריע. לאחרונה אף הציב ליאון יעד שאפתני: להפוך את הבירה, גם לבירת ההתחדשות העירונית.

"העירייה רואה בפינוי-בינוי ובתמ"א 38 ככלי משמעותי להגדלת היצע יחידות הדיור בירושלים. פתרון זה, מאפשר לנצל היטב את משאב הקרקע המצומצם באופן מיטבי. הדרך העיקרית לשמור על השטחים הירוקים, היא באמצעות ההתחדשות העירונית", מסביר ראש העיר, ליאון. "לצד הגדלת היצע יחידות הדיור, אנו פועלים לפיתוח ולבינוי מבני ציבור, תוספת של מיליון מ"ר לתעסוקה, תוך מתן דגש על תעשייה עתירת ידע, וכן קידום מהפכה בנראות המרחב הציבורי, קידום מערכת החינוך ופיתוח חיי התרבות, ספורט ופנאי לטובת כלל תושבי העיר".

ראש העיר ירושלים, משה לאון (קרדיט צילום: פלאש 90)

בעירייה מוסיפים כי "בהתאם למדיניות ראש העיר, מקודמות בירושלים תכניות התחדשות עירונית רבות, המצויות בשלבי תכנון ואישור שונים, המביאות לציפוף הבינוי תוך מתן מענה לכלל צרכי התושבים. כחלק ממדיניות הציפוף העירונית, שמטרתה לייעל את ניצול משאב הקרקע המוגבל, פועלת העירייה לאישור תוכניות בינוי לגובה, תוך הגדלת השטחים הציבוריים, בחינת ההתאמות השונות למאפייני השכונה וייצור עירוב שימושים מקסימלי – הן בתוכניות התחדשות עירונית והן בבינוי על קרקע פנויה".

כחלק מהמאמץ לעידוד התחדשות עירונית, הודיעה הנהלת העירייה בימים האחרונים על ההחלטה להעניק פטור מהיטל השבחה לתקופה של חמש שנים במתחמים מוכרזים לפינוי-בינוי. ההחלטה, שעדיין תלויה באישור מועצת העיר, היא המשך ישיר לסדרת החלטות שאישרה המדינה בחוק ההסדרים, המאפשרות לרשויות המקומיות לחלק את השטח שנמצא בתחומן לאזורים שונים, ולקבוע כי שיעור היטל ההשבחה שיחול ביחס לתוכנית פינוי-בינוי בכל אחד מהאזורים יהיה פטור באופן מלא או חלקי.

בד בבד, על מנת להיטיב עם בעלי הדירות ותושבי השכונות המתחדשות, הינחה ראש העיר את הגורמים המקצועיים לממן תשלום דמי אחזקה למשך 10 שנים בבניין החדש, לכלל בעלי הדירות הוותיקים. בנוסף, לכל שכונה מתחדשת ימונה פרוייקטור ייעודי, שתפקידו לוודא כי לצד תוספת יחידות הדיור, יתקיימו גם שדרוג והגדלת שטחים פתוחים ומבני ציבור, ייבחנו כלל ההיבטים התנועתיים להולכי רגל ולנוסעים ברכב – וזאת לצד פיתוח צירי הרכבת הקלה העתידיים, שיתוף הציבור ועדכון התושבים בתכנון העתידי לשכונה.

"המודל החברתי - בעלי הדירות הם המרוויחים"
את חזונו של ראש העיר ליאון, מיישמות בשטח חברות ההתחדשות העירונית הפועלות ברחבי ירושלים. שם בולט בהן, היא תבע קפיטל, ששורשיה נטועים עמוק בבירה, ומובילה באמצעות חברת הבת "ניו איסלנד", את פרויקט "איסלנד". מדובר בפינוי-בינוי רחב היקף בשכונת קריית מנחם, הכולל בניית ארבעה מגדלים מודרניים וכ-700 יחידות דיור חדשות בשטח של 17 דונמים. בחברה מדווחים כי המיזם כבר מתקדם בצנרת העירונית, ובשבוע שעבר זכה לאישור ראשוני מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בדמות החלטה מקדמית ותנאים להכרזה על מתחם פינוי ובינוי.

לדברי ינון מגזימוף, הבעלים של חברת תבע קפיטל, פרויקט "איסלנד" מציג מודל חברתי יחיד מסוגו: "התפישה החברתית, שבבסיס המודל, נגזרת מההבנה שכדי לייצר היתכנות והבאת הפרויקט לידי מימוש, יש להבטיח שבעלי הדירות יקבלו את התמורה המקסימלית. הגישה החברתית דורשת ודאות באמצעות קידום התב"ע על ידי בעלי הדירות וכפועל יוצא, המודל שיצרנו מגדיל משמעותית את סיכויי הפרויקטים לצאת לפועל. מאחר והשליטה היא אצל בעלי הדירות, הם מקדמים את הפרויקט בעצמם, מה שמוביל למיקסום התמורות עבורם".

"המשמעות של החלטת העירייה מבחינת הדיירים במודל החברתי שלנו היא שהם מרוויחים מהמהלך", מבהיר מגזימוף. "אם אין היטל השבחה, הרי שבמודל החברתי, כשהתב"ע שייכת לדיירים והם בעלי השליטה, הקופה גדלה בצורה שמאפשרת להם לקבוע את התנאים שיותר יטיבו עמם. הם מציעים הצעה ליזם, ולא הפוך".

פרויקט "איסלנד" בשכונת קריית מנחם בירושלים (הדמיה: באדיבות חברת תבע קפיטל)

מגזימוף מברך על צעדי העירייה לקידום פרויקטים – ומבקש להתייחס גם למהלכים בהתחדשות עירונית ברמת המדינה: חוק ההסדרים שעבר בכנסת, ובמסגרתו הוסרו חסמים משמעותיים בתחום, כמו הרוב הדרוש להתחלת פרויקט, הטבות מיסוי ובנוסף גם לטיוטת תקן 21 שטרם אושרה, כשמועצת השמאים במשרד המשפטים, החליטה לחזור בה מהכוונה לקבוע רף תמורות ולייצר מנגנון שבמסגרתו תהיה התערבות מינימלית ברף התמורות.

עוד ב-

התחדשות עירונית בירושלים: עיר הבירה נערכת למיליון תושבים

לכתבה המלאה

"הכוח צריך להיות אצל הדיירים. הם צריכים להציע את ההצעה ולא הפוך", הוא מצהיר. "המפתח לעסקאות זה לא הרווח היזמי, אלא בעלי הדירות. הפרויקט חייב קודם כל להשתלם להם, ושהתמורות שיקבלו יהיו מספקות. שינוי או עדכון תקן 21 הוא ראייה נוספת לכך שהמדינה הבינה שאי אפשר לשבת במגדלי השן ולצפות שההתחדשות העירונית תבצע קפיצת מדרגה כאשר השטח מסרב להתפשר".