פרויקטים
התחדשות עירונית במרכז תל אביב: טרנד המבנים ההיסטוריים מתדלק את השוק
בזכות ביקוש גדול למגורים ולהשקעות, ועלייה בערך הנכסים – ממצב עצמו מרכז העיר ההיסטורי כמוקד פעילות שוקק. הפרויקט שבמפגש הרחובות שינקין-מלצ'ט, שמקדמת חברת מרכז העיר נדל"ן, מספק עדות מהשטח למורכבות הכרוכה בפעילות באזור ולשילוב בין התחדשות לשימור
בתל אביב, העיר העברית הראשונה, המציינת השנה 113 שנים להיווסדה, התחדשות עירונית רחוקה מלהיות לוקסוס. העובדה שרבים ממבניה הוקמו עמוק במאה הקודמת ומחויבים בשיקום ומיגון, מתבטאת בפעילות ענפה ואף מודגשת בדו"חות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, המדרגים את תל אביב מדי שנה בצמרת הערים המובילות במתן היתרי בנייה מתוקף תוכניות תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
אלא שבשטח עצמו המציאות מורכבת יותר ומשתנה מרובע לרובע ומאזור לאזור. נקודת ציון משמעותית בשאיפה להסדיר את זכויות הבנייה ולייצר בהירות לשחקני הנדל"ן, מספקת תוכנית הרבעים שאושרה בשנת 2018 לרובעים 3 ו-4 במרכז תל אביב, ומבקשת לפזר את סימני השאלה.
לא במקרה, בחרה התוכנית להתייחס לרובע 3. רובע זה – שגבולותיו נחל הירקון מצפון, רחוב בוגרשוב מדרום, רחוב אבן גבירול ממזרח וחוף הים במערב, ומאכלס למעלה מ-60 אלף תושבים. הרובע כולל בתוכו חלק מאזור העיר הלבנה, אשר הוכרז בידי אונסק"ו (ארגון החינוך, המדע והתרבות של האו"ם) כאתר מורשת עולמית ובשל כך זכויות הבנייה בו מצומצמות.
כך למשל בכל הנוגע לפרויקטים ברובע המקודמים במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה חדשה) ונמצאים בתחום ההכרזה, הרי שברחובות בן יהודה, דיזינגוף, הירקון והגדה הדרומית של רחוב ארלוזורוב, תתאפשר בנייה של עד 6 קומות וקומת גג חלקית. במבנים ברחובות בוגרשוב והמלך ג'ורג' במגרשים בייעוד מסחרי על פי תוכנית ראשית, תתאפשר בנייה של עד 5 קומות וקומת גג חלקית. במגרשים ששטחם 500 מ"ר ומעלה, תתאפשר בנייה של עד 6 קומות וקומת גג חלקית, ואילו במגרשים ששטחם קטן מ-500 מ"ר, תתאפשר בנייה של עד 5 קומות וקומת גג חלקית. באשר למיזמי תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת), שהיתר לבנייתם הוצא לפני 1980 ונכללים בתחום ההכרזה, במבנים עד 2 קומות תתאפשר השלמה של עד 5 קומות וקומת גג חלקית. במבנים של עד 3 קומות תתאפשר השלמה של עד 6 קומות וקומת גג חלקית.
"תוכנית רובע 3 עוסקת בהתחדשות מבני המגורים בתחומו. המסמך חל על אחד מהאזורים ההיסטוריים של העיר, וחלק ממנו נכלל באזור שהוכרז כאתר מורשת עולמית בשל ערכים אורבניים ואדריכליים", מציינים בעיריית תל אביב-יפו. "אחת המטרות המרכזיות בתוכניות הרבעים היא ליצור צירוף של שכבות התכנון השונות לכדי תוכנית אחת, כדי לפשט את הליכי הרישוי ולהביא לוודאות בקרב בעלי העניין השונים. בהתאם לכך, התוכנית לרובע 3 כוללת זכויות והוראות בנייה במסלולים של תמ"א 38/2 ותמ"א 38/1, כשהיקף הבנייה נקבע לפי קווי בניין, מספר קומות ונסיגות בקומות הגג והקרקע. כל אלה מייצרים סל זכויות בנייה ברור וחד משמעי".
עוד מוסיפים בעירייה כי על אף העדכונים המתוכננים לתוכנית המתאר של תל אביב, תא/5000, הרי ש"רובע 3 הנו מרקם בנוי לשימור. לפיכך, אופן ההתחדשות והגדלת היצע הדירות ברובעי מרכז העיר יוסיף להיות ברובו במסגרת תוכניות הרובעים ולא מתוכנן כל שינוי בנושא בעדכון תוכנית המתאר. בתחום הרובע מקודמות שתי תוכניות התחדשות לרחובות ארלוזורוב ואבן גבירול, הכוללים בתחומן קווי רכבת קלה ותוכניות המשלימות את תוכניות הרכבת הקלה".
במרכז תל אביב ובצמידות לרובע 3, נמצא רובע 5, המהווה אף הוא קרקע פורייה למיזמי התחדשות עירונית. הרובע, תחום בין רחוב בוגרשוב מצפון, דרך יפו מדרום, חוף הים ממערב ורחוב יהודה הלוי ממזרח, ומאכלס למעלה מ-50 אלף תושבים. העירייה מקדמת תוכנית סדורה במטרה לייצר כללי משחק חד משמעיים לרובע וללב לבה ההיסטורי של תל אביב.
בשטח עצמו, נהנים הנכסים במרכז תל אביב מביקוש גדול, הן למגורים והן להשקעה, דבר שמתבטא בעלייה ממשית בערכם. "רובע 3 ורובע 5 הם מהאזורים הכי נחשקים בתל אביב", קובע שמאי המקרקעין ישראל יעקב, המתמחה בליווי פרויקטים בבנייה. "יתרונותיהם – ובהם מיקום ממש בצנטרום של העיר וקרבה למוקדי תרבות, קניות ובילוי, לצד אוכלוסייה איכותית והיצע מגורים שרחוק מלספק מענה לדרישה – מתורגמים גם למחירי הדירות. טווח המחירים נע סביב 60-55 אלף שקל למ"ר ברובע 3, וסביב 55-50 אלף שקל למ"ר ברובע 5 – בהתאם לפרויקט ולמשאבים המושקעים בו, גודל הדירות והמוניטין של היזם. אנו עדים לכך שכמות מיזמי ההתחדשות העירונית באזורים הללו גדלה בהדרגה – כשבשנים הקרובות עוד מבנים בסביבה ובעיר יעברו מתיחת פנים, וימשיכו למתג את תל אביב כאחת הערים העסוקות בתחום ההתחדשות העירונית".
ערך היסטורי ואדריכלי
רובעים 3 ו-5 ממצבים עצמם מחד כמוקדים השוקקים של תל אביב, ומאידך, ממחישים עד כמה מאתגרת פעילות ההתחדשות העירונית בתל אביב. אחד הפרויקטים המשקפים את העניין הלכה למעשה, הוא זה שמובילה חברת מרכז העיר נדל"ן במפגש הרחובות שינקין 52 ומלצ'ט 28, המשלב בין התחדשות עירונית לשימור. הבניין השוכן ברובע "לב העיר" (ונכלל בגבולות הגזרה של רובע 5), הוא אחד מ-2,500 בניינים לשימור בתל אביב – ומהווה נכס בעל ערך היסטורי ואדריכלי.
רובעים 3 ו-5 ממצבים עצמם מחד כמוקדים השוקקים של תל אביב, ומאידך, ממחישים עד כמה מאתגרת פעילות ההתחדשות העירונית בתל אביב. אחד הפרויקטים המשקפים את העניין הלכה למעשה, הוא זה שמובילה חברת מרכז העיר נדל"ן במפגש הרחובות שינקין 52 ומלצ'ט 28, המשלב בין התחדשות עירונית לשימור. הבניין השוכן ברובע "לב העיר" (ונכלל בגבולות הגזרה של רובע 5), הוא אחד מ-2,500 בניינים לשימור בתל אביב – ומהווה נכס בעל ערך היסטורי ואדריכלי.
העבודות בפרויקט בשינקין-מלצ'ט (צילום באדיבות מרכז העיר נדל"ן)
"הבניין הוקם בראשית שנות ה-30, בתכנון האדריכל יהודה סטמפלר. בעליו הראשונים היו בני הזוג אברהם וגילדה שנבל", מספרת חביבה אבן, מתכננת השימור בפרויקט, על שורשיו ההיסטוריים. "הבניין נבנה בסגנון הבינלאומי שנתן את הטון בתל אביב של אותה התקופה, אך הוא כולל סממנים גם של הסגנון האקלקטי ששלט בנוף הבנייה בעיר מוקדם יותר. אחד מסימני ההיכר של אדריכל הבניין הוא גגונים בנויים מעל החלונות. בתחילה שימש הבניין למגורים בלבד, ובהמשך כלל גם יחידות מסחר, בהן חנות למכירת שוקולד, ואף קיוסק שהוסף לבניין בחזית לרחוב שינקין. עם השנים התחלפו בבניין הבעלים והחנויות".
חברת מרכז העיר נדל"ן מחדשת את הבניין במסלול תמ"א 38/1. אל 5 דירות קיימות ו-3 יחידות מסחר, התווספו 8 דירות חדשות (ובהן 2 פנטהאוזים יוקרתיים), כשעל תכנון הפרויקט הופקד משרד רונה כהן אדריכלים.
"במיזמי בנייה בלב תל אביב מרחב התמרון בכל הקשור לתוספת קומות, הרחבות וחניות הוא מלכתחילה קשוח, כשלזה צריך להוסיף כללי שימור מחמירים", מסביר אבשלום שגיא, מבעלי מרכז העיר נדל"ן. "המשמעות היא מיזם מורכב כמעט בכל היבט, כמו גם הליך עבודה המחייב אינטראקציה הדוקה מול מחלקת השימור של העירייה. לעניינים הללו יש כמובן השלכות על תקציב הפרויקט ולוחות הזמנים".
"כאשר עובדים במבנה לשימור נדרשת ירידה עד לרזולוציות הקטנות ביותר", מחדדת חביבה אבן. "צריך לדעת להתכתב עם השפה האדריכלית הראשונית של הפרויקט ולתת לה את הביטוי הראוי. כחלק מכך, בתהליך העבודה על הבניין נעשה למשל שימוש בחומרי בנייה שידעו להתאים הן חומרית והן לרוח התקופה".
בעלי חברת מרכז העיר נדל"ן: אלון קליין (מימין), אבשלום שגיא ועופר וילנצ'יק (צילום אור פרבוזניק)
בניינים באוויר
לצד הצורך למזג בין ישן וחדש, נדרש הפרויקט גם להציע מענה חניה הולם לדייריו, מה שחייב פתרון יצירתי במיוחד. "הוספת מקומות חניה הצריכה חפירה בבטן האדמה, כשהבניין תלוי באותה העת למעשה באוויר", משחזר אלון קליין, שותף נוסף בחברת מרכז העיר נדל"ן. "מדובר בתהליך מורכב במיוחד, שכלל ליווי צמוד של קונסטרוקטור ומהנדס ביצוע, וחייב את פינוי הדיירים הוותיקים. בסיום הפרויקט ימסרו 15 חניות תת קרקעיות, באזור שידוע במצוקת חניה יומיומית. היעד לאכלוס הוא במהלך 2022, כשכל הדירות בבניין כבר נמכרו. מבחינתנו זהו פרויקט יוצא דופן, היות והוא מספר את סיפורה של תל אביב".
לצד הצורך למזג בין ישן וחדש, נדרש הפרויקט גם להציע מענה חניה הולם לדייריו, מה שחייב פתרון יצירתי במיוחד. "הוספת מקומות חניה הצריכה חפירה בבטן האדמה, כשהבניין תלוי באותה העת למעשה באוויר", משחזר אלון קליין, שותף נוסף בחברת מרכז העיר נדל"ן. "מדובר בתהליך מורכב במיוחד, שכלל ליווי צמוד של קונסטרוקטור ומהנדס ביצוע, וחייב את פינוי הדיירים הוותיקים. בסיום הפרויקט ימסרו 15 חניות תת קרקעיות, באזור שידוע במצוקת חניה יומיומית. היעד לאכלוס הוא במהלך 2022, כשכל הדירות בבניין כבר נמכרו. מבחינתנו זהו פרויקט יוצא דופן, היות והוא מספר את סיפורה של תל אביב".
"למרות שמצבו של הבניין היה לא רע בהתחשב בכך שהוקם לפני קרוב למאה שנה, רוח הזמן בהחלט נתנה בו את אותותיה" אומרת המתכננת חביבה אבן. "במאמץ משותף של אנשי מקצוע מתחומים שונים נעשתה כאן עבודה קפדנית ואני מאמינה שהתוצאה הסופית תהיה מרשימה. יזמים החפצים להיכנס לפרויקט שימור נדרשים לראש פתוח ולהתעסקויות רבות נוספות ביחס למיזם תמ"א שגרתי – ופה חברת מרכז העיר נדל"ן ידעה להבין ולהכיל את העניין".
הבניין בפינת שינקין-מלצ'ט הוא רק סנונית ראשונה בפעילות של מרכז העיר נדל"ן במרכז תל אביב, כשעוד שני פרויקטים נוספים באזור כבר נמצאים בהליכי תכנון. לצידם מקדמת כיום החברה בראשות שגיא, קליין ועופר וילנצ'יק, כ-20 מיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי, בשורה של ערים נוספות – ובהן הרצליה, ראשון לציון, בת ים, רחובות וחיפה.
"חסמי הכניסה למי שמבקש לפעול בלב תל אביב הם גבוהים יותר מערים אחרות, כמו גם התחרות והביקוש. זה רק חיזק אצלנו את המוטיבציה להטמיע את טביעת האצבע של החברה גם פה", מסכמים אבשלום שגיא ואלון קליין. "המיזמים שאנו מובילים בתל אביב ממחישים את חשיבות ההתחדשות העירונית לעיר הוותיקה, ומהווים עדות לגידול בחברה וליכולותיה".
