פרויקטים
מדברים מהשטח: מתגוררים בבניין ישן ומסוכן שעשוי להתפנות? מהן הזכויות שלכם?
איך יוכלו בעלי הדירות במיזמי פינוי-בינוי לעמוד בדמי הניהול והארנונה הגבוהים כשישובו לדירות החדשות? וגם, מה עושים עם הבניין הסדוק והמתפורר עד להתחלת עבודות הבנייה? מדי חודש, עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר-אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, תענה על השאלות שלכם
יעל ר. בת ים
אנחנו מתגוררים במבנה ישן ומסוכן וחוששים מקריסתו. מהן הזכויות שלנו במידה והעירייה תחליט על פינויו?
• • •
התשובה לשאלה מורכבת משלושה היבטים: ההיבט הביטוחי, ההיבט הרשותי וההיבט הקינייני.
מבחינה ביטוחית, הדעה הרווחת כיום אצל חברות הביטוח היא שפוליסת ביטוח המבנה השגרתית אינה כוללת מקרה של התמוטטות בניין. על כן במקרה של קריסת המבנה, עלולים הדיירים למצוא עצמם ללא כיסוי ביטוחי וללא זכאות לפיצוי כלשהו. סיטואציה שכזו אמנם אינה סוף פסוק וכיום קיימת התדיינות בנושא – עם זאת, הסיכון לדיירים הוא ברור וחד משמעי. השורה התחתונה היא שלבעלי הדירות מומלץ להוסיף כחלק מפוליסת המבנה והתכולה גם התייחסות לתרחיש של התמוטטות מבנה.
אנחנו מתגוררים במבנה ישן ומסוכן וחוששים מקריסתו. מהן הזכויות שלנו במידה והעירייה תחליט על פינויו?
• • •
התשובה לשאלה מורכבת משלושה היבטים: ההיבט הביטוחי, ההיבט הרשותי וההיבט הקינייני.
מבחינה ביטוחית, הדעה הרווחת כיום אצל חברות הביטוח היא שפוליסת ביטוח המבנה השגרתית אינה כוללת מקרה של התמוטטות בניין. על כן במקרה של קריסת המבנה, עלולים הדיירים למצוא עצמם ללא כיסוי ביטוחי וללא זכאות לפיצוי כלשהו. סיטואציה שכזו אמנם אינה סוף פסוק וכיום קיימת התדיינות בנושא – עם זאת, הסיכון לדיירים הוא ברור וחד משמעי. השורה התחתונה היא שלבעלי הדירות מומלץ להוסיף כחלק מפוליסת המבנה והתכולה גם התייחסות לתרחיש של התמוטטות מבנה.
מבחינת הרשות המקומית, הרי מרגע שזו הכריזה על מבנה מסוכן, האחריות בגין כל נזק שנגרם עוברת לדיירים ולבעלי הבניין. לרשות המקומית קיימת גם הסמכות לפנות את דיירי המבנה המסוכן, ממש כפי שראינו לאחרונה בכמה וכמה ערים ברחבי הארץ. חשוב להוסיף כי מבחינת החוק היבש הרשות אינה מחויבת בהענקת סיוע כספי לדיירים או בדאגה למגורים חלופיים עבורם, כשלכל עירייה מדיניות משלה בנושא (בעניין זה יש להחריג כמובן מקרי רווחה המטופלים במסגרת אגפי הרווחה העירוניים).
מבחינה קניינית, יש להבהיר, קריסת בניין לא מוחקת את זכויות הבנייה הקיימות במגרש – כך שכל אחד מבעלי הדירות יהיה זכאי לזכויות הבנייה בהתאם לחלקו היחסי בשטח. במקרה של קריסה מוצע לבעלי הדירות יחד עם העירייה ועם יזם, לפעול להתנעת פרויקט התחדשות עירונית במקום הבניין שקרס. זהו נושא מורכב, הכולל בתוכו גם חיובי מס – הואיל ומדובר בקרקע ולא בדירות, אך בשיתוף פעולה עם הרשות המקומית ושיח נכון מול רשויות המס ניתן להגיע להסכמות.
במצב העניינים הקיים, לא כדאי להתמהמה: בבניינים ישנים העלולים להיכנס תחת הגדרה של מבנים מסוכנים, על בעלי הדירות להתאחד ולהתגייס. מוצע להיעזר ביזם ואדריכל כדי לבחון מול העירייה מהו היקף הזכויות שניתן לבנות על המגרש ולוודא כי יש התכנות כלכלית שתספק זרז להוצאת המיזם אל הדרך.
עו"ד אורית רימון (צילום: ראובן קופצ'ינסקי)
מיכל נ. אשדוד
הבניין שלנו עובר פינוי-בינוי, ואנו חוששים שהעלות הגבוהה של דמי הניהול והארנונה, תמנע מאיתנו לחזור ולגור בו. מה ניתן לעשות?
• • •
דמי ניהול בבניינים חדשים עשויים להגיע לסכומים של מאות שקלים, ואם מביאים בחשבון גם את העלייה בארנונה – כבר מדובר בתשלומים גבוהים פי כמה ביחס לבניין טרום הריסתו.
הבניין שלנו עובר פינוי-בינוי, ואנו חוששים שהעלות הגבוהה של דמי הניהול והארנונה, תמנע מאיתנו לחזור ולגור בו. מה ניתן לעשות?
• • •
דמי ניהול בבניינים חדשים עשויים להגיע לסכומים של מאות שקלים, ואם מביאים בחשבון גם את העלייה בארנונה – כבר מדובר בתשלומים גבוהים פי כמה ביחס לבניין טרום הריסתו.
בכל הנוגע לנושא דמי הניהול (דמי ועד הבית) ועוד בטרם החתימה על הסכם המשפטי – רצוי כי בעלי הדירות הוותיקים המבקשים לשוב ולהתגורר בפרויקט, ידרשו מהיזם כי במסגרת התמורות שיוענקו להם הוא זה שיישא לפרק זמן של מספר שנים בתשלום דמי הניהול. התשלום יועבר על ידי היזם ישירות לחברת הניהול באמצעות קרן תחזוקה ייעודית מיד עם קבלת הדירות החדשות. אגב, בשנים האחרונות גם מנהלות ההתחדשות עירונית בערים השונות מצדדות בפתרון זה.
לגבי דיירים שכבר חתמו על ההסכם ללא התחייבות מצד היזם להשתתפות בדמי הניהול, ניתן להסתייע בסעיף 19 לחוק הרשות להתחדשות עירונית. סעיף זה מקנה פטור מהוצאות ניהול ותחזוקה, וקובע כי בעלי דירות יהיו זכאים להמשיך ולשלם את דמי הוועד ששילמו לפני התממשות הפרויקט במהלך חמש השנים הראשונות למגורים בדירה החדשה – כל עוד הם מתגוררים בדירה ועמדו בשלושה תנאים: בעל הדירה הגיע לגיל פרישה, בעל הדירה מחזיק בדירה אחת בלבד בבעלותו, ובעל הדירה מקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה, התשמ"א-1980. יש לשים לב כי מדובר רק באוכלוסייה שעומדת בתנאים כאמור ומקבלת הבטחת הכנסה
באשר לארנונה, כיום מעניק החוק אפשרות לקבלת הנחה בתשלום לתקופה של עד 5 שנים, לבעלי דירות שעברו פינוי-בינוי. ההנחה בארנונה הינה מכוח תקנות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (הנחה בארנונה) – 2018. לפי התקנות מי שמחזיק בדירה החדשה והחזיק בדירה הישנה שלוש שנים ברציפות לפני שנהרסה – יהיה זכאי להנחה בתשלומי הארנונה בשל דירה אחת בלבד. ההנחה ניתנת עבור השטח שנוסף לבעלי הדירה בדירתם החדשה ביחס לשטח הדירה הישנה.
שיעורי ההנחה: עד תום שנתיים 100%, בשנה השלישית 75%, בשנה הרביעית 50%, בשנה החמישית 25%. תקופת הזכאות להנחה היא עד תום 5 שנים מהמועד שבו החלה גביית הארנונה על הדירה החדשה. יש להדגיש כי לא תחול העלאה בתשלומי הארנונה במהלך 5 שנים, גם אם השתנה התעריף על ידי הרשות המקומית. חלק מהרשויות המקומיות כבר נערכו בטפסים ייעודים להגשת בקשה להנחה בארנונה בפרויקטים של פינוי-בינוי, בהתאם לתקנות.
עופר ג. רמת גן
חתמנו על הסכם פינוי-בינוי עם יזם, אך תחילת העבודות צפויה רק בעוד כמה שנים. בינתיים הבניין במצב ירוד, סדוק ומתפורר. למי אפשר לפנות?
• • •
מבנים ישנים רבים ברחבי הארץ נמצאים כיום במצב רעוע, ועלולים להוות סכנה הן לאוכלוסיית הדיירים והן לעוברי אורח. הרשות המקומית רשאית להכריז על בניין ישן כמבנה מסוכן, לאחר בדיקה הנדסית מקיפה מטעם מהנדס בניין מוסמך.
חתמנו על הסכם פינוי-בינוי עם יזם, אך תחילת העבודות צפויה רק בעוד כמה שנים. בינתיים הבניין במצב ירוד, סדוק ומתפורר. למי אפשר לפנות?
• • •
מבנים ישנים רבים ברחבי הארץ נמצאים כיום במצב רעוע, ועלולים להוות סכנה הן לאוכלוסיית הדיירים והן לעוברי אורח. הרשות המקומית רשאית להכריז על בניין ישן כמבנה מסוכן, לאחר בדיקה הנדסית מקיפה מטעם מהנדס בניין מוסמך.
תחזוקת הבניין היא באחריות הדיירים – ומרגע שהוא הוכרז כמסוכן והוצא צו מבנה מסוכן, כל האחריות בגין מה שעלול להתרחש עוברת לבעלי הדירות. לדוגמה, אם חיפוי חיצוני של הבניין נופל ופוגע בעובר אורח, האחריות היא על בעלי הדירות. בנוסף רשאית הרשות המקומית לפנות את הדיירים או למנוע כניסה של עוברי אורח. עוד עניין משמעותי בהקשר זה, וחשוב לא פחות: אף בנק בישראל לא יעניק משכנתא לרכישת דירה במבנה מסוכן.
בכדי למנוע מצב בו יוכרז הבניין כמבנה מסוכן ובמטרה להימנע מהתרחיש של התמוטטות או נזק, חשוב לבצע בו באופן תדיר את התיקונים הנדרשים. מדובר בין היתר בהקפדה על חיזוק היסודות והעמודים, הסרת חלודה מתוך הברזלים שבעמודי הבטון (ולעתים גם בהחלפה שלהם), הסרת גושי בטון רופפים וסתימה של סדקים בקירות.
במקרה הספציפי שתיארת, הואיל וחתמתם עם יזם על הסכם פינוי-בינוי, הייתי מציעה לפנות אליו בבקשה להשתתפות בחיזוק הבניין ובעבודות השיקום בשלב הביניים עד להוצאת הפרויקט אל הפועל. בו בזמן, אפשר לנסות ולערב גם את הרשות המקומית, על מנת שתסייע בקידום תוכניות הפרויקט ותיתן לכך עדיפות לאור מצב התחזוקה הירוד של הבניינים. רתימת העירייה לנושא תעזור כמובן גם בערוץ הקשר מול היזם.
*עו"ד אורית רימון היא שותפה במשרד עורכי דין ונוטריון דן בר-אל ושות'
יש לכם שאלות בנושא התחדשות עירונית? אם גם אתם רוצים להשתתף בפינה, שלחו לנו את השאלות שלכם לכתובת: q@ice.co.il
לפינות קודמות של מדברים מהשטח לחצו כאן
