פרויקטים

מהסקאד העיראקי לטיל הלבנוני: איך משפיע סדאם חוסיין על התחדשות עירונית?

הפגיעה הישירה בראשית השבוע בבניין מגורים בחיפה, מחזירה אותנו לטיל הסקאד שהרס בניין ברמת גן במלחמת המפרץ. בראיון לאתר ice מספר עו"ד משה יונאי איך הוביל אותו אירוע לפסיקה משפטית תקדימית, המשליכה גם היום על תחום ההתחדשות העירונית – ויש לו מסר ברור לבעלי הדירות

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן | 26/11/2024 17:12

הבניין שנפגע השבוע בחיפה, עו"ד משה יונאי (צילום דוברות כבאות והצלה מחוז חוף, דורון גולן)

כשברקע מתגברים הדיווחים על מגעים מתקדמים להפסקת אש והסדרה בצפון, הירי לעבר האוכלוסייה האזרחית בישראל לא פוסק. למעגל האש הצטרפו בהדרגה עוד ועוד יישובים ברחבי המדינה – כשטילים, רקטות, כטב"מים ואזעקות כבר הפכו למציאות יומיומית עבור התושבים. עדות מוחשית ומטלטלת, סיפק ביום ראשון האחרון בניין מגורים בן 12 דירות בחיפה, אשר ספג פגיעה ישירה כתוצאה מטיל ששוגר מלבנון. למרבה המזל לא נרשמה פגיעה בחיי אדם, אך הבניין עצמו ניזוק באופן קשה. בהקשר הזה חשוב לציין כי בבניין לא היו ממ"דים, אך היה בו מקלט שנבנה עם הקמתו.

גורמי ההנדסה שהגיעו לזירה ובדקו מקרוב את תוצאות הפגיעה, קבעו כי מדובר במבנה מסוכן שאינו מאפשר את המשך המגורים בו. בהמשך לכך, הודיעה עיריית חיפה כי מחשש לקריסה (שעלולה להוביל גם לפגיעה בבניין סמוך) ייהרס הבניין, כשלפי דיווחים מהשטח הוא כבר נמצא בשלבי הריסה. על פי התכנון, את מקום הבניין הישן יתפוס בניין חדיש ומודרני, שיכלול גם ממ"ד ומרפסת לכל דירה.

פסק דין פורץ דרך בסוגיית דיירים סרבנים
"הפגיעה בבניין בחיפה, מחזירה אותי לאירוע דומה שהתרחש במלחמת המפרץ", מספר עו"ד משה יונאי, שותף מייסד במשרד רולוף & יונאי ומומחה להתחדשות עירונית, המלווה בעלי דירות במיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38 (וחלופותיה) בראיון לאתר ice. "טיל סקאד ששיגרה עיראק של סדאם חוסיין ב-1991, פגע בבניין מגורים ברמת גן והרס אותו. בדומה לעיריית חיפה, שמבקשת להניע מהלך להקמת בניין חדש תחת זה שנפגע, גם עיריית רמת גן התגייסה לסייע למצוקת בעלי הדירות. העיריה יזמה תוכנית שיקום מקיפה, הכוללת הקמת בניינים חדשים במתחם – והציעה לבעלי הדירות שנפגעו, דירה חדשה בשטח כפול מדירתם המקורית ללא כל תשלום נוסף. זו הייתה כנראה תחילת האבולוציה של מה שאנחנו מכירים היום כתמ"א 38".

"אלא שכאן לא מסתיים העניין", מבהיר עו"ד יונאי. "מעבר להיבט הנוסטלגי ולצירוף מקרים כמעט זהה, לאותו טיל שנשלח מעיראק יש משמעות רבה גם בגזרה המשפטית. למעשה מאותו הבניין ברמת גן, נולד פסק דין תקדימי בכל מה שנוגע למגורים בבניין משותף ולסוגיית דיירים סרבנים".

מדובר על פסק דין צודלר מ-1994 שזכה עם השנים להד נרחב, במסגרתו נדרש בית המשפט העליון להכריע במחלוקת בין בעלי הדירות בבניין שנפגע ברמת גן. "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף שהיה ואיננו עוד. הסכסוך: שיקומו של הבית לאחר שנהרס בפעולת אויב", תיאר השופט המנוח מישאל חשין את המחלוקת. "מקצת בעלי הדירות מבקשים שיקום בדרך מסוימת, מקצת הדיירים מתנגדים לאותו השיקום".

שופט בית המשפט העליון לשעבר, מישאל חשין (צילום פלאש 90/קובי גדעון)

על פי פסק הדין, 11 מבין 13 הבעלים בבניין הגיעו לסיכום עם עיריית רמת גן וביקשו לשקם את המבנה לפי התוכנית המוצעת. לעומתם, 2 הבעלים הנותרים סירבו לתוכנית השיקום בטענה כי זכות הקניין שלהם תיפגע, היות ואם כמות הדיירים בבית החדש תגדל, החלק שלהם ברכוש המשותף יקטן. בעקבות סירוב המתנגדים, פנו 11 הבעלים למפקח על רישום המקרקעין וביקשו כי יפעיל את סמכותו כדי שניתן יהיה לקדם את תוכנית השיקום. לאחר שהמפקח קיבל את הבקשה, ערערו 2 המתנגדים לבית המשפט המחוזי שהפך את ההחלטה. מכאן התגלגלה הפרשה לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון (כשלצד השופט חשין, כלל הרכב השופטים גם את אהרון ברק ודליה דורנר) השיב את החלטת המפקח על כנה וקבע כי התקיימו התנאים להקמת הבית המשותף מחדש. בדברי ההסבר, כתב השופט חשין: "הרוכש דירה בבית משותף – הוא הדין במי שדירה בבית משותף, נפלה לבעלותו בדרך אחרת – מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה".

"פסק הדין של בית המשפט העליון מעביר מסר ברור לבעלי הדירות", מנתח עו"ד יונאי, "ולפיו, לחיות יחדיו בבית מגורים משותף, מחייב את כלל בעלי הדירות למערכת של פשרות והבנות – כשאפילו בזכות הקניין, נדרש להתגמש לטובת ערך הסולידריות והאינטרסים המשותפים של המתגוררים יחדיו באותו בית מגורים. פסק דין צודלר הנו פסק דין מנחה, אשר מרבים לצטט אותו והוא מתווה את הדרך בה צריכים הבעלים והשכנים בבית המשותף לפעול. אל להם לחשוב מה הם מפסידים, עליהם לבחון מה התועלת הצומחת להם".

לומדים את לקחי העבר: על איחוד כוחות ושיתוף פעולה
לא במקרה מזכיר עו"ד יונאי את פסק דין צודלר. כאשר הצורך בהתחדשות עירונית בוער היום במיוחד, הוא מקווה שאת השורה התחתונה שהכתיב בית המשפט העליון, יאמצו בעלי הדירות בבניין שנפגע בחיפה. "עכשיו כשהאבק והעשן התפזרו, זה הזמן של בעלי הדירות בחיפה לעלות על המסלול שסלל השופט חשין, ולקדם יחדיו את התחדשות הבניין שלהם מבלי לעבור את דרך הייסורים של בתי המשפט כפי שהיה ברמת גן. אני גם מקווה שבעלי הדירות בבניין יצליחו לקבל את חפציהם האישיים ולאסוף את רכושם, כך שאירוע הבניין שהתמוטט בחולון ב-2021 לא יחזור. בסיטואציה מורכבת שכזו, התנהלות רגישות, סבלנית ומכילה היא צו השעה".

"קיבלנו פה תזכורת ברורה כי התחדשות עירונית בישראל, ובמיוחד במטרופולין חיפה, הוא צורך בהול", מבהיר עו"ד יונאי. "מעבר לירי המתגבר מצפון יש להוסיף למשוואה גם איום ממשי של רעידת אדמה. חשוב לזכור שחיפה שוכנת על שבר יגור, הסתעפות של השבר הסורי-אפריקאי, ובתרחיש של רעש אדמה הנזק צפוי להיות כבד. אני נוהג לומר כי קיימת תחרות צמודה: מי יגיע ראשון, הטילים ורעידת האדמה או ההתחדשות העירונית? עלינו לעשות הכל כדי שההתחדשות העירונית היא זו שתוביל".

עו"ד משה יונאי (צילום דורון גולן)

"המשמעות בפועל, היא שעל בעלי הדירות לאחד כוחות ולפעול בשיתוף פעולה, ושהקונפליקטים הקטנוניים שמלווים את כולנו כבני אדם, לא יטו את הכף", מחדד עו"ד יונאי. "בסופו של דבר הביטחון האישי ניצב בראש סדר העדיפויות. לקבל דירות חדשות וממוגנות, זה השיקול שצריך להנחות את בעלי הדירות בבניין בחיפה, ומבלי להתעסק במה מקבל השכן. כמובן שמנגנון התמורות חייב להיות שקוף ואחיד, ולא להפלות בין בעלי הדירות".

כאן נכנס לתמונה גם עורך הדין המלווה את בעלי הדירות בתהליך ההתחדשות העירונית, ומהווה פונקציה קריטית בדרך מימוש הפרויקטים. "עורך הדין הוא הדבק, זה שיודע לרתום את בעלי הדירות לקידום הפרויקטים. מעבר להיכרות יסודית עם עולם ההתחדשות העירונית, ארגז הכלים המקצועי שלו מחייב יכולת לייצר דיאלוג פורה בין כלל בעלי הדירות, לגשר על פערים ולייצר הסכמות רחבות".

"התחדשות עירונית היא פרויקט קבוצתי – אין דרך אחרת", מסכם עו"ד יונאי. "היינו בסרט דומה ברמת גן, וחשוב ללמוד את לקחי העבר. כמי שמכיר מקרוב את תושבי חיפה, אני יודע שמדובר באנשים נבונים. אני מאמין ואף משוכנע כי גם הפעם הם יוכיחו את גדלות רוחם, בדרך לפרויקט שיעניק ביטחון, מיגון ואיכות חיים טובה יותר".

(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)