פרויקטים
היתר בנייה ופינוי הדיירים: מה חשוב לדעת לפני שעוזבים את הבית בפרויקט התחדשות עירונית?
פרויקט ההתחדשות העירונית שלכם קיבל בשעה טובה היתר בנייה? עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, עושה לכם סדר עם כל מה שצריך לדעת לקראת עזיבת הבתים והמעבר לשכירות, בפינה החודשית של אתר ice
אתר ice עם פינה מספר 10 של "מתחדשים" – פינה חודשית קבועה המוקדשת כולה לתחום ההתחדשות העירונית על נגזרותיה. במסגרת הפינה תשיב עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, המלווה ומייעצת בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 (וחלופותיה), על השאלות שלכם.
היתר בנייה בפינוי-בינוי: כיצד צריכים בעלי הדירות להיערך לעזיבת הבתים והמעבר לשכירות?
קבלת היתר הבנייה הוא ללא ספק אחד מציוני הדרך החשובים ביותר בכל פרויקט התחדשות עירונית, ומבשר על מעבר המיוחל מתאוריה לביצוע. המשמעות: לאחר שהיזם ישלם את האגרות וההיטלים, ניתן יהיה לפנות את בעלי הדירות לתקופת שכירות של מספר שנים, לקראת הריסת הבניין הישן ובנייתו מחדש.
אף שמדובר ברגע מרגש, לפינוי הדירות ותחילת העבודות בשטח נדרש להיערך באופן יסודי. בכל זאת, עזיבת הדירה לכמה שנים טובות לטובת מגורים זמניים בשכירות היא לא עניין פשוט – כשבקרב לא מעט משפחות התהליך מלווה בקשיים, חששות וסימני שאלה. על מנת שהמעבר יהיה חלק ככל שניתן, כך שלבעלי הדירות יהיה ראש נקי ונטול דאגות לכל תקופת העבודות והם לא יצטרכו להוציא בפרק הזמן הזה כספים מכיסם הפרטי – להסכם המשפטי שנחתם בינם ובין היזם תפקיד דרמטי.
בכל ההסכמים המשפטיים שאני עורכת, ומתוך יעד ברור לשמור על בעלי הדירות בפרויקט, אני מכניסה כמה תנאים מהותיים שעל היזם למלא לאחר הוצאת היתר הבנייה – אחרת בעלי הדירות לא יעזבו את הנכס. מדובר בתנאים הבאים:
*ליווי פיננסי מצד גורם בנקאי/חוץ בנקאי: התקשרות עם הגוף שיספק את הגב הכלכלי למימון הפרויקט. הקצאת הכספים מתאפשרת רק לאחר שהגורם המממן מבצע בדיקה מקיפה על היזם, יכולותיו המקצועיות, איתנותו הכלכלית והיתכנות הפרויקט. המציאות בתחום מלמדת שפעמים רבות חולף זמן רב בין קבלת ההיתר לבין כניסה לתמונה של גוף מממן, כשבינתיים מוחזקים בעלי הדירות כבני ערובה על ידי היזם – ומדובר על תקופה שיכולה להימתח על פני חודשים ארוכים ואפילו שנה.
כדי למנוע סיטואציה שכזו, אני מגבילה את היזם לפרק זמן מוקצב למציאת גורם מממן, כשעד אז בעלי הדירות לא צריכים להיערך ליציאה מהבתים. בפרויקטים שאני מלווה, הודעת הפינוי תימסר רק לאחר שכל אחד ואחת מבעלי הדירות חתמו על מסמכי הליווי הפיננסי. בהקשר הזה חשוב לי לחדד: הסכם שמאשר ליזם להודיע לדיירים על פינוי בטרם נסגר הליווי ונחתם על ידי 100% מהבעלים, הוא הסכם שלדעתי לא שומר כהלכה על בעלי הדירות.
*הנפקת ערבויות: לפני הפינוי, על היזם לספק לבעלי הדירות שלוש ערבויות: ערבות חוק מכר, שמטרתה להבטיח את כספיהם של בעלי הדירות במקרה שהפרויקט נקלע לקשיים ולא מגיע לישורת האחרונה; ערבות שכירות, שמטרתה הבטחת דמי השכירות לבעלי הדירות בזמן ביצוע העבודות; וערבות מיסוי, שמטרתה לדאוג להסדרת תשלומי המס הנדרשים בגין עסקת התחדשות עירונית. אני אגב, מחייבת את היזם גם לספק ערבות נוספת: ערבות להוצאות משפטיות, למקרה שיצוצו מחלוקות בינו ובין בעלי הדירות.
*פוליסת ביטוח: התאמת תנאי הפוליסה לתנאי הביטוח של בעלי הדירות. על היזם לספק כיסוי ביטוחי לבעלי הדירות, כדי להגן עליהם מאחריות משפטית ופלילית בשורה של תרחישים – ובהם בין היתר: סיכונים הכרוכים בעבודות באתר בנייה כגון תאונות עבודה, תקלות בבנייה המעכבות את מימוש הפרויקט ונזקים העלולים להיגרם למבנים סמוכים בזמן הביצוע.
*מכתב החרגה: זהו מסמך שמעביר הבנק המלווה לבעלי הדירות, במסגרתו הוא מצהיר באופן רשמי כי דירתם החדשה מוחרגת מהשעבוד לבנק. באופן הזה בעלי הדירות יש את השקט והביטחון כי דירות התמורה שיקבלו בסיום הפרויקט נקיות מכל שעבוד.
את הודעת הפינוי על היזם לשלוח לבעלי הדירות 120-90 יום לפני התאריך המיועד להריסה, כדי לאפשר להם זמן התארגנות ראוי הן לעזיבה והן לאיתור מגורים חלופיים. בהקשר הזה חשוב לי להוסיף כי אני מחייבת את היזם לשלם על תקופת השכירות מהרגע שנמצאה דירה אלטרנטיבית, גם אם זה קרה דקה אחרי שיצאה הודעת הפינוי. היזם צריך לשאת בהוצאות הכרוכות בפינוי: הובלה, אריזה, אחסון, פירוק והרכבה, ואפילו מנוף אם נדרש – ועל כך אני לא מוכנה להתפשר. אני גם דורשת מהיזם, במידה ומועד מסירת דירות התמורה מתארך, לקחת על עצמו את כל ההוצאות הנלוות למעבר דירה נוסף.
בקיצור ולעניין, קבלת היתר הוא שלב מרכזי המעיד על התקדמות הפרויקט. כדי שתהליך הפינוי והיציאה לשכירות יתבצע תוך התחשבות מקסימלית בבעלי הדירות ושמירה על האינטרסים שלהם, יש שרשרת של אירועים שחובה לעגן בהסכם המשפטי. פה יש חשיבות גדולה לעורך דין שמכיר את תחום ההתחדשות העירונית לעומק, ומסוגל לנסח הסכם מקיף ופרטני שמגן על בעלי הדירות לכל אורך הדרך".
הריסת בניין ישן בפרויקט התחדשות עירונית באזור השרון (צילום ניר כהן)
האם ניתן למכור את דירות התמורה לפני השלמת הפרויקט?
"בפני בעלי הדירות ניצבת הזכות למכור את דירותיהם החדשות גם כשפרויקט נמצא בתנועה ולא הגיע לקו הסיום. כמי שמלווה את תחום ההתחדשות העירונית שנים ארוכות, אני יכולה גם לספר, שיזמים לא ממש שמחים על מהלך כזה – זאת משום שהקונה החדש לרוב נוטל משכנתא לצורך הרכישה, מה שמעמיס על היזם עלויות לא מעטות בערבות. כמו כן, אם בעל הדירה רוצה למכור אותה בשלב ההיתר, הרי שהוא מתחרה בפועל מול היזם, כשלא פעם אף מעמידים בעלי הדירות את דירת התמורה למכירה בסכום נמוך בהרבה ממחיר מחירון של היזם.
בפרויקטים בהם אני מייצגת את בעלי הדירות, אני מכניסה סעיף בהסכם המאפשר להם למכור את הדירות בכל שלב – בכפוף לחתימה של הרוכש על עסקת ההתחדשות העירונית, ובכפוף לכך שאם ישנן עלויות מיסוי נוספות לדירה, המוכר או הרוכש המיועד יישאו בתשלום והוא לא יגולגל ליזם.
אז אם אתם מעוניינים למכור את דירת התמורה, כדאי לכם לשקול שלא לבצע את המהלך בפרק הזמן שבין החלטת הוועדה על אישור הבקשה להיתר לבין הוצאת ההיתר בפועל. הסיבה: בעל הדירה יידרש לשאת בתשלום היטל ההשבחה (ולא היזם), עניין שנע סביב סכום של מאות אלפי שקלים".
עו"ד רוית סיני (צילום גיא הכט)
רוית סיני, עורכת דין, מרצה ומגשת, היא מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. המשרד שהקימה ובראשו היא עומדת, רוית סיני משרד עורכי דין, הוא בעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, ומלווה דיירים בלבד במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
יש לכם שאלות הנוגעות להתחדשות עירונית? מוזמנים לשלוח לעו"ד סיני בכתובת הבאה: q@ice.co.il
לכל הפינות של מתחדשים לחצו כאן
(בשיתוף עו"ד רוית סיני)
