פרויקטים
בין התחדשות עירונית לטכנולוגיה: החברה שמביאה את ה-AI לענף הנדל"ן
באחת השנים המורכבות בתולדות הענף, בחברת מרכז העיר נדל"ן ממשיכים לבנות במרץ ולהגדיל את ארסנל הפרויקטים. בראיון לראש השנה מספרים שלושת הבעלים על הפעילות בצל מלחמה מתמשכת, מצוקת פועלים ודיירים מודאגים, ועל החדשנות שהטמיעו בפעילות ומייצרת מהפכה: "הבאנו את ההייטק ללואוטק"
תשפ"ד תיזכר כאחת השנים המטלטלות בתולדות מדינת ישראל, כשהשלכות מלחמת חרבות ברזל מורגשות היטב בסקטורים רבים – וביניהם גם הנדל"ן. המערכה המתמשכת הכתיבה כללי משחק נוקשים לעוסקים בענף, ואילצה את השחקנים השונים לייצר פתרונות בזמן אמת לשלל בעיות העולות מהשטח ומעמידות את מימוש הפרויקטים בסימן שאלה.
דוגמה מייצגת מספק מיזם ההתחדשות העירונית ברחוב דניאל 12 בבת ים, שהתקדמותו נעצרה באחת. מדובר בפרויקט במסלול חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1) שבדומה ללא מעט פרויקטים אחרים בהתחדשות עירונית התקשה זמן רב להתרומם – עד שחברת מרכז העיר נדל"ן לקחה על עצמה את המושכות, העלתה אותו על המסלול והבנייה יצאה לדרך. "יחד עם הדיירים צלחנו לא מעט מהמורות, ייצרנו התאמות בתוכנית, שקיפות ואמון. הפרויקט התקדם בקצב טוב ובאופן מקצועי וענייני, עורר עניין רב ומרבית הדירות נמכרו", מספר אלון קליין, מבעלי מרכז העיר נדל"ן, בראיון לאתר ice לכבוד ראש השנה. "המלחמה תפסה אותנו ממש בשליש האחרון של העבודות".
"ה-7 באוקטובר שינה את המצב מקצה לקצה. כניסת פועלים פלסטינים לישראל נאסרה ולא אפשרה את המשך הפעילות בשטח, מחיר חומרי הבנייה זינק, כשאני עצמי ועובדים נוספים בחברה גויסנו בצו 8 – וזו רק רשימה חלקית של הבעיות. התחושה הייתה של חוסר אונים טוטאלי, כאילו מישהו כיבה עלינו את השלטר", מתאר קליין. "מצאנו עצמנו בנקודה הכי נמוכה, אבל להרים ידיים לא הייתה אופציה. הדבר הראשון שעשינו היה להתייצב בפני בעלי דירות ורוכשים שמחפשים תשובות, ולהציג בפניהם את המצב באופן שקוף ואמיתי. זו לא סיטואציה נעימה, אבל שוחחנו עם כולם. זה אמנם לקח זמן רב, אך במאמץ עילאי ובעבודה סביב השעון, בהדרגה גייסנו כוח אדם חלופי והפרויקט חזר לעבודה".
"בעקבות המלחמה מועד מסירת הדירות יידחה, אבל הוכחנו לעצמנו ולבעלי הדירות שלנו, שאין מצב שהפרויקט הזה לא יושלם – ומבלי להתפשר על האיכות שלו", מוסיף עופר וילנצ'יק, שותף נוסף בחברת מרכז העיר נדל"ן. "ל-32 הדירות הקיימות, מצטרפות 30 דירות חדשות, בבניין מודרני שישדרג את רף המגורים של דייריו. הראנו שיש לנו את החוסן והמיומנות לגבש פתרונות ולהמשיך לעבוד גם כשמסביב מתנהלת מלחמה".
הפרויקט ברחוב דניאל 12 בבת ים. הבניין הישן (משמאל), בזמן הבנייה (מימין) והדמיה (למטה) (צילום: באדיבות מרכז העיר נדל"ן, הדמיה: זיתוני הדמיות אדריכליות)
מתמ"א צנוע לפינוי-בינוי מקיף
מרכז העיר נדל"ן היא אחת הכוחות העולים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. החברה שהוקמה באמצע העשור שעבר בידי אלון קליין, אבשלום (אבשי) שגיא ועופר וילנצ'יק, מובילה כיום למעלה מ-20 פרויקטים בפינוי-בינוי ובתמ"א 38 בלב מוקדי הביקוש, הכוללים אלפי דירות בשלבים שונים של תיכנון, בנייה ואכלוס.
מרכז העיר נדל"ן היא אחת הכוחות העולים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. החברה שהוקמה באמצע העשור שעבר בידי אלון קליין, אבשלום (אבשי) שגיא ועופר וילנצ'יק, מובילה כיום למעלה מ-20 פרויקטים בפינוי-בינוי ובתמ"א 38 בלב מוקדי הביקוש, הכוללים אלפי דירות בשלבים שונים של תיכנון, בנייה ואכלוס.
תחילת הדרך הייתה בפרויקטים צנועים בתמ"א, כשעם השנים הגדילה החברה את כמות המיזמים ואת נפחם. "הצמיחה שלנו נעשתה באופן שקול ומדוד", מבהיר קליין. "למדנו את התחום מהיסוד, כשהמעבר מפרויקטים של תמ"א 38/1 לפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי, הגיע רק אחרי שהרגשנו בשלים לעשות את קפיצת המדרגה. טביעת האצבע של החברה מורגשת היום במגוון ערים בישראל, כשבשנה האחרונה הרחבנו את הפעילות בין היתר גם לעיר רחובות".
כאשר קליין, וילנצ'יק ושגיא מתבקשים להתייחס לאבני דרך משמעותיות בפעילות החברה בתשפ"ד, תוך כדי מלחמה ומשבר בענף הנדל"ן, לצד הפרויקט בבת ים, הם מתמקדים בשני פרויקטים נוספים. הפרויקט האחד, ברחוב ברניצקי 9 בראשון לציון, מתנהל במסלול של תמ"א 38/1. הפרויקט הוא רק אחד מכמה פרויקטים שמקדמת מרכז העיר נדל"ן בעיר היין, ודווקא בזמן המלחמה הוא עבר לשלב הביצוע. "העבודות החלו לפני חודשים ספורים ומתנהלות בקצב גבוה", מרחיב וילנצ'יק. "כוח העבודה בפרויקט לא מתבסס על פועלים פלסטינים, ולכן הפעילות מתנהלת בהתאם ללוחות הזמנים. ל-12 דירות קיימות, נוסיף 9 דירות חדשות, כשמחצית מהן כבר נמכרו. הפרויקט הוא נדבך חשוב בפעילות שלנו להתחדשות ראשון לציון הוותיקה".
הפרויקט השני ברחוב שרה מלכין 8 ב"הרצליה הצעירה", מתנהל במסלול של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ובמסגרתו ייהרס בניין ישן בן 6 דירות לטובת בניין בוטיק חדיש ויוקרתי עם 21 דירות. "הפרויקט נמצא בסגירת קצוות אחרונים לפני קבלת היתר הבנייה", מפרט וילנצ'יק. "והוא דוגמה לקידום הליכי רישוי ותכנון באופן אפקטיבי גם בזמן קורונה ומלחמה. סיימנו את מכירות הפרי-סייל ואנו מתקדמים בשיווק. זה יהיה מהפרויקטים הראשונים שייצאו לפועל באזור".
הפרויקט ברחוב ברניצקי 9 בראשון לציון: הדמיה ובמהלך הבנייה בימים אלו (צילום: באדיבות מרכז העיר נדל"ן, הדמיה: זיתוני הדמיות אדריכליות)
ממכירה ועד כניסה: דירה בהתאמה אישית
אף שישראל נמצאת בחוד החנית הטכנולוגי, דווקא ענף הנדל"ן משתרך מאחור בכל מה שקשור להטמעת חדשנות. את חשיבות הנושא ומשמעויותיו מבינים העוסקים בענף – כשמשרד הבינוי והשיכון לוקח על עצמו כיעד להוביל הטמעת טכנולוגיות חדשות בנדל"ן והסללת השוק המקומי לשם.
אף שישראל נמצאת בחוד החנית הטכנולוגי, דווקא ענף הנדל"ן משתרך מאחור בכל מה שקשור להטמעת חדשנות. את חשיבות הנושא ומשמעויותיו מבינים העוסקים בענף – כשמשרד הבינוי והשיכון לוקח על עצמו כיעד להוביל הטמעת טכנולוגיות חדשות בנדל"ן והסללת השוק המקומי לשם.
כיאה לחברה שראשיה מהנדסים (קליין הוא מהנדס מערכות מידע ושגיא הוא מהנדס חשמל) הקדימה מרכז העיר נדל"ן לזהות את הצורך באימוץ טכנולוגיות חדשות והיא מביאה את בשורת הבינה המלאכותית (AI) לענף הנדל"ן. "העולם משתנה, וענף הנדל"ן נדרש גם הוא ליישר קו", מסביר שגיא. "קהל הלקוחות הפוטנציאלי רוצה היום לקבל את המידע הרבה לפני שהוא מגיע למשרד המכירות – ואנחנו נדרשים לתת לו אינפורמציה מקיפה ולהנגיש עבורו את התהליך. אם בעבר ההתקשרות מול הלקוח התבצעה בעיקר דרך איש מכירות, הרי ששינינו גישה: באמצעות מערכת ניהול מידע מתקדמת המבוססת על מנוע AI, הפכנו את התהליך להרבה יותר דיגיטלי ואוטומטי, ובמינימום התערבות אנושית".
"בעצם רתמנו את הטכנולוגיה לייעול כל תהליך המכירה", מחדד שגיא. "תחילה באמצעות ניטור הביקוש על ידי בינה מלאכותית – כשפה אנחנו לא מתמקדים רק בנדל"ן, אלא מנתחים תמונה הרבה יותר רחבה סביב צריכה פיננסית, ומציגים ללקוח הפוטנציאלי מידע בהתאמה אישית להעדפות ולתקציב שלו – מה שקרוי בז'רגון המקצועי matching. אנחנו יודעים לקצר ולייעל עניינים: להתחיל את תהליך המכירה בצורה אוטומטית, לסייר בנכס מבלי להגיע אליו פיזית, לקיים פגישת מכירה וירטואלית, לסגור את עניני התשלום, ואפילו לבחור מראש את הקרמיקה. בזכות המערכת ניתן להתקדם בכל שלב בשרשרת – מהמכירה ועד הכניסה לדירה החדשה. המערכת היא בפירוש GAME CHANGER בכל הנוגע למכירת נדל"ן וניהול נכסים, על כל המוצרים הנלווים בדרך".
"מערכת ניהול המידע נוגעת לא רק לאינטראקציה מול הלקוחות, אלא לכל גזרות הפעילות שלנו", מדגיש שגיא. "המערכת הזו דינמית, משכללת ומתפתחת – ומביאה את ההייטק ללואוטק. אנחנו בחברה צוחקים לפעמים: מה אנחנו בדיוק חברת נדל"ן, חברת תוכנה? התשובה היא שזה הולך יד ביד. זה שם המשחק, ואנחנו רק בתחילת הדרך. המערכת הזו תשרת בהמשך את ענף הנדל"ן כולו".
מבחינת מרכז העיר נדל"ן, לצד הפעילות הנרחבת בזירת ההתחדשות העירונית, מסמלת תשפ"ד גם את כניסת החברה לענף שיווק הקרקעות. "זה ענף שנהנה בשנים האחרונות מהתעניינות גוברת, והמערכת שלנו משתלבת כאן בצורה אופטימלית ומאפשרת שיווק קרקעות באופן חכם ונוח", מציין קליין. "אנחנו משווקים קרקעות בשכונת מרמורק ברחובות ובמתחמים נוספים – בדגש על קרקעות תחת תוכניות מקודמות ובייעוד מגורים בלבד".
בטיחות, מיגון והסרת חסמים
בניתוח השנה העברית שאוטוטו מסתיימת, אין כנראה חולק שהיא סיפקה עדות ברורה לצורך הבוער בקידום התחדשות עירונית בכל חלקי הארץ. "כולם מבינים שהתחדשות עירונית זה לא רק נדל"ן", קובע שגיא. "כשטילים וכטב"מים משוגרים לעבר אוכלוסייה אזרחית, התחדשות עירונית זה קודם כל בטיחות ומיגון. כמות הפרויקטים בהתחדשות עירונית חייבת לגדול – אין לנו זמן להתמהמה".
בניתוח השנה העברית שאוטוטו מסתיימת, אין כנראה חולק שהיא סיפקה עדות ברורה לצורך הבוער בקידום התחדשות עירונית בכל חלקי הארץ. "כולם מבינים שהתחדשות עירונית זה לא רק נדל"ן", קובע שגיא. "כשטילים וכטב"מים משוגרים לעבר אוכלוסייה אזרחית, התחדשות עירונית זה קודם כל בטיחות ומיגון. כמות הפרויקטים בהתחדשות עירונית חייבת לגדול – אין לנו זמן להתמהמה".
"באופן מוזר דווקא ככל שההתחדשות העירונית תופסת נתח גדל והולך בנוף הבנייה בישראל, במקום שהתהליכים יהיו קצרים, זולים ופשוטים יותר, הם הופכים למורכבים, קשים וארוכים יותר", אומר קליין. "אני סבור שהביורוקרטיה המסורבלת היא שורש הבעיה. אנחנו רואים שהמדינה פועלת להגביר ודאות ולייעל תהליכים, זה מבורך – אבל לא מספיק".
"עדיין יש בעיות שגורמות לכך שפרויקטים רבים מתעכבים ומתקשים להגיע לקו הסיום – ובהן: לוחות הזמנים הלא סבירים בדרך להוצאת היתר, מחסור באנשי מקצוע בוועדות התכנון והבנייה, התארכות הטיפול בעררים ובדיירים סרבנים, כמו גם סוגיות הקשורות במיסים והיטלי השבחה שמייצרות אי כדאיות למימוש הפרויקטים", ממשיך קליין. "כדי שתחום ההתחדשות העירונית יצליח למקסם את הפוטנציאל שלו, על מקבלי ההחלטות לשחרר עוד חסמים. ההתחדשות העירונית זה ההווה והעתיד".
במבט לתשפ"ה, על אף הקשיים והמורכבויות, מקפידים שלושת הבעלים של מרכז העיר נדל"ן לשדר אופטימיות: "אנחנו מאחלים לעצמנו להתרחב ולהגדיל את כמות הפרויקטים שמובילה החברה. השאיפה היא להמשיך לקדם את הפרויקטים עליהם אנו אמונים, ולפחות שלושה מתוכם להוביל לביצוע בשנה הקרובה. ועדיין, צריך לזכור שמרכז העיר נדל"ן לא מתנהלת בוואקום ריק. הדבר החשוב ביותר הוא שהחטופים ישובו הביתה, המלחמה תסתיים בניצחון, ושלכולנו תהיה שנה טובה יותר".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
