פרויקטים
ביטול היטל ההשבחה? השמאי ארז כהן: "את המנגנון יש לייעל, לא לחסל"
הסערה סביב הרפורמה שמקדמת המדינה ובמסגרתה עשויים היטלי ההשבחה להתבטל, מסרבת לרדת מסדר היום. שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, מציע פתרונות לשיפור ההליכים ולקיצור לוחות הזמנים, ומבהיר: "אי אפשר בשם הביורוקרטיה לחסל את המס"
האם היטל ההשבחה עשוי להתבטל? תלוי את מי שואלים. מה שבטוח, הסאגה סביב הנושא ממשיכה לעורר הדים בקרב שחקני הנדל"ן בישראל. כזכור, בימים האחרונים פורסם ב"גלובס" כי במסגרת רפורמה מקיפה שמקדמת המדינה, נבחנת האפשרות לבטל את היטל ההשבחה ולגבש תחתיו מנגנון מיסוי חלופי. על הובלת הרפורמה אמונים עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה; הרב נתן אלנתן, יו"ר מטה התכנון הלאומי; ורפי אלמליח מנכ"ל מינהל התכנון – ותכליתה לייעל את הפרוצדורה סביב מיסוי הקרקע, ולמנוע את הסרבול הביורוקרטי המאפיין כיום את תחום היטלי ההשבחה.
היטל השבחה, זה המקום להסביר, הוא מס הנוגע להשבחת הקרקע, ואותו גובה הרשות המקומית מבעל הנכס בעקבות אישור תוכנית המביאה לעלייה בשווי המקרקעין. המס משולם באחד משני מועדים: בעת המכירה או בעת קבלת היתר בנייה. היטל זה מהווה נתח חשוב מהכנסות הרשויות המקומיות (ומדובר בעיקר על הערים בהן ערכי הקרקע גבוהים, דוגמת תל אביב) – כאשר בדו"ח מבקר המדינה מתניהו אגלמן מהקיץ האחרון, נכתב כי הכנסות הרשויות מהיטלי השבחה בלבד, עמדו בשנת 2021 על סכום של כ-8.7 מיליארד שקלים.
לא מפתיע שעם הפרסום בתקשורת, שיגרו מרכז השלטון המקומי ופורום ה-15 (המאגד את הערים הגדולות והעצמאיות בישראל), מכתב זועם, עליו חתומים למעלה מ-100 ראשי רשויות, המופנה בין היתר ליריב לוין, שר המשפטים ולמשה ארבל, שר הפנים. במכתב, תחת הכותרת "התנגדות השלטון המקומי ליוזמה לביטול היטלי השבחה", צוין בין היתר: "אנו רואים בחומרה רבה את עצם העלאת הרעיון ואת הניסיון לפגוע במקור הכנסה חיוני זה של הרשויות המקומיות, ודורשים עצירה מיידית וללא תנאי של כל מהלך לביטול או צמצום היטלי ההשבחה".
הרב נתן אלנתן (מימין), כרמית יוליס ורפי אלמליח (צילומים אבגיל מטטוב, יוסי אלטרמן גיל מגלד, לע"מ)
למען הציבור
"כבר התרגלנו שכל כמה שנים צצה איזו יוזמה לביטול היטל ההשבחה, שמייצרת רעש גדול – אלא שבהדרגה הנושא מתפוגג עד לכותרת הבאה. להערכתי, זה מה שיקרה גם הפעם", מציין השמאי והמשפטן ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין והבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, בשיחה עם אתר ice.
"כבר התרגלנו שכל כמה שנים צצה איזו יוזמה לביטול היטל ההשבחה, שמייצרת רעש גדול – אלא שבהדרגה הנושא מתפוגג עד לכותרת הבאה. להערכתי, זה מה שיקרה גם הפעם", מציין השמאי והמשפטן ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין והבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, בשיחה עם אתר ice.
לדבריו, "היטל השבחה הוא מס מוצדק, ומדוע? משום שזהו מס המותאם לכל מקרה לגופו, ונוגע להשתתפות הקופה הציבורית בהתעשרות של בעל הנכס כתוצאה מהפעולה התכנונית. אין מחלוקת שזהו מיסוי על התעשרות אמיתית, ומטרת התשלום כאן היא השקעה בפיתוח למען כלל הציבור. שיהיה ברור: ההיטל לא הולך לתשלום משכורות הפקידים או לצרכים פנימיים של העיריות, אלא התושבים הם אלו שנהנים מפירותיו. לכן תמוה בכלל הוויכוח על נחיצותו. אני גם מבין את כעסן של הרשויות המקומיות מעצם המחשבה על ביטול ההיטל – היות והוא עוגן חשוב בהכנסותיהן, ואמצעי לשדרוג פני העיר ותשתיותיה".
ועם זאת, כאחד שמכיר את השטח היטב, כהן לא מתעלם מהביורוקרטיה המסואבת סביב גביית ההיטל, ומסכים כי נדרשת רפורמה שתשפר הליכים ותקצר לוחות זמנים. "על רקע הסחבת ביורוקרטית, נוצר פה מנגנון מנופח", מבהיר כהן. "אני מודע לבעייתיות, אך מדגיש שוב: אי אפשר בשם הביורוקרטיה לחסל את המס. צעד כזה הוא לא סביר ולא הגיוני. רצוי ומתבקש לבצע שינויים שיקלו על ההליכים".
הגברת הוודאות: הפתרונות שניתן ליישם
כהן לא מדבר באוויר, ומציע כמה פתרונות, באמצעותן ניתן יהיה לייצר שינוי של ממש ולהגדיל את הוודאות:
כהן לא מדבר באוויר, ומציע כמה פתרונות, באמצעותן ניתן יהיה לייצר שינוי של ממש ולהגדיל את הוודאות:
*גביית ההיטל במועד קבלת היתר בנייה. "כיום נקבעת השומה במועד אישור התוכנית", מרחיב כהן, "במועד הזה בהחלט קיימת אי ודאות רבה, מכיוון שעדיין לא ממש ברור מה יתקבל בהמשך במסגרת ההיתר – כשיש מחלוקות רבות סביב הסוגייה הזו. כדי לפזר את סימני השאלה, ניתן לקבוע כי גביית המס תתבצע במועד הוודאות המלאה, כלומר בעת קבלת ההיתר".
*עריכת לוחות שומה בעת אישור התוכנית. "מהלך נוסף שיתרום לוודאות ואפילו קיים בארגז הכלים של הרשויות המקומיות, שמשום מה לא ממהרות להיעזר בו, טמון בפרסום לוח שומה בסמוך לאישור התוכנית". מפרט כהן. "אחת הטענות הגדולות נגד המס הזה, היא שרק כאשר האנשים מגיעים לשלב המכירה, מוציאים להם שומה – מה שעלול להוות מתכון לבעיות. על מנת שאנשים יוכלו לכלכל את צעדיהם ולהתנהל באופן שקול ומתוכנן יותר, ניתן מראש לפרט בלוח ייעודי את שיעורי ההשבחה של המקרקעין. אני שומע את האמירות שמדובר בהליך יקר, ולא מתרגש, מהסיבה הפשוטה שהכנסות מההיטל גבוהות פי כמה וכמה מהעלות של קביעת לוחות שומה".
פרויקט נדל"ן במרכז הארץ. "להיטל ההשבחה אין בשלב הז חלופה ראויה" (צילום ליטל גואלמן)
*שומות מוסכמות. "המציאות הנדל"נית בארץ מלמדת שאופן הערעור על שומה שנקבעה הוא הליך ארוך וממושך – גם ועדות הערר, גם השמאים המכריעים וגם בתי המשפט עמוסים לעייפה", מסביר כהן. "עוד כראש לשכת השמאים לפני יותר מעשור וחצי, התרעתי שזה מנגנון שרק יאט ויקשה על התקדמות עסקאות ופרויקטים. לקח זמן, אבל מגיע היום תיקון: אזרחים יוכלו לפנות ישירות לשמאי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעירייה הרלוונטית באמצעות שמאי מטעמם בכדי לערער ולהגיע להסכמות על תשלום היטל השבחה בגובה של עד 70 אלף שקלים. זהו צעד חשוב אבל חלקי, משום שהסכום פה הוא מאוד נמוך, ובפועל צפוי להקל בעומס רק בחלק קטן מהמקרים. העלאת הרף לסכום משמעותי של מיליון שקלים, תסייע לשחרר את צוואר הבקבוק, תצמצם את הצורך להגיע לוועדות ערר, שמאים מכריעים או בתי המשפט, ותסייע לעוד חייבים לגשר באופן ישיר על המחלוקות מול הרשויות המקומיות".
"כדי שהערוץ הישיר יהיה אפקטיבי, חובה גם לקבוע מועדים ברורים ומוגדרים להתקדמות", ממשיך כהן. "נכון להיום להחלטות של שמאי מכריע ניתן לחכות גם שנה ויותר, וזה לא ריאלי. אגב, גם ההחלטות עצמן צריכות להיות קצרות ותכליתיות. כבר נתקלתי בהחלטות באשר לגובה שומה, שנפרסו על פני למעלה מ-80 עמודים. אלו פסקי דין של בית המשפט העליון? גורלות של חיים או מוות? יש פה מחלוקת שמאית-כספית שמחייבת הכרעה חדה ועניינית, וקצת פרופורציות לא יזיקו. בהקשר הזה צריך גם לומר כי עבור פרוצדורה כזו של הגדלת סכום הערעור, לא צריך לבצע תיקוני חקיקה מרחיקי לכת: לשר המשפטים יש את המנדט לעשות זאת בתקנות".
"השורה התחתונה היא שלהיטל השבחה – במיוחד על רקע התארכותה של מלחמת חרבת ברזל, שמכבידה עוד יותר על קופות העיריות – אין בשלב זה חלופה ראויה, וכעת במיוחד המס הזה חיוני לתפקוד רציף של הרשויות המקומיות והפיתוח שלהן. אני בטוח שמקבלי ההחלטות מבינים כי המענה ההולם הוא לא ביטול המס, כי אם ייעול ועדכון של המנגנון".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
