פרויקטים
הפרת הסכם בהתחדשות עירונית? כך תפעלו
אילו כלים עומדים לרשות בעלי הדירות במקרה שהיזם לא עמד בהסכם המשפטי שנחתם עימו? עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, עושה לכם סדר בפינה החודשית של אתר ice
אתר ice עם פינה מספר 9 של "מתחדשים" – פינה חודשית קבועה המוקדשת כולה לתחום ההתחדשות העירונית על נגזרותיה. במסגרת הפינה תשיב עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, המלווה ומייעצת בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 (וחלופותיה), על השאלות שלכם.
היזם הפר את החוזה, מה יכולים בעלי הדירות לעשות?
"אחת האמרות הנפוצות בתחום ההתחדשות העירונית נוגעת לכך שבעלי הדירות לא יצטרכו לשלם מכיסם כדי לקדם פרויקט. המציאות לצערנו, לא תמיד מיישרת קו עם האמרה הזו, ובמקרים לא מעטים נדרשים בעלי הדירות לפתוח את הכיס כדי שהבניין או המתחם שלהם יעבור התחדשות עירונית מלאה.
כאן נכנס לתמונה עורך הדין מטעם בעלי הדירות: האיש שתפקידו (ואחריותו) להגן עליהם מראשית הפרויקט ועד סופו, ולוודא כי היזם מקיים את סעיפי ההסכם המשפטי בין הצדדים. כשאני מלווה פרויקט, היעד שאני שמה לעצמי הוא למקסם את הזכויות והתמורות של בעלי הדירות – ולא פחות חשוב: לוודא שלכל אורך התהליך הם לא יוציאו שקל.
לצערי הרב, לא אחת פונים אליי היום בעלי דירות לאחר שהם מבינים שההסכם המשפטי עליו חתמו לפני מספר שנים לא עונה על ההוצאות והצרכים שלהם – ובפועל הם נדרשים לשלם סכומי כסף, בניגוד למובטח בתחילת הדרך. על מנת שלא להיקלע למצב שכזה, ההסכם המשפטי חייב לסתום את הפרצות שעלולות להיווצר תוך כדי תנועה. כלומר כל סעיף שלא מצוין בהסכם מפורשות כי היזם נושא בעלויות, יחול למעשה על הדייר.
כחלק מהחוזה המשפטי שאני מכינה, ישנם כמה תנאים מתלים – מכלול של הוראות חוזיות שרק לאחר התקיימותן, מקבל ההסכם תוקף משפטי מחייב. המשמעות: על היזם לעמוד באותם התנאים המתלים, אחרת עסקת ההתחדשות העירונית מול בעלי הדירות אינה תקפה. אני מקפידה על שלושה תנאים מרכזיים:
*תנאי ראשון: השגת רוב של 67% מקרב בעלי הזכויות בפרויקט. ללא השגת הרוב הנדרש לפי חוק, לא ניתן להתניע פרויקט, כשבפני היזם עומד לוח זמנים מוגדר לקבלת המנדט. נזכיר כי תיקוני החקיקה מנובמבר האחרון, קובעים כי ניתן לפעול לביטול הסכם התחדשות עירונית במיזמי פינוי-בינוי, במידה והיזם לא הגיע לרוב של 50% מבעלי הזכויות בפרויקט תוך 24 חודשים ממועד החתימה על עסקה ראשונה או לרוב של 60% בתוך 48 חודשים ממועד זה.
באשר לפרויקטים של תמ"א 38 וחלופותיה, ניתן לפעול לביטול ההסכם אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מקרב בעלי הזכויות בפרויקט בתוך 18 חודשים ממועד החתימה על העסקה הראשונה בבניין, או לרוב של 67% בפרק זמן של 36 חודשים ממועד זה.
התחדשות עירונית בגוש דן (צילום Magma Images)
התחדשות עירונית בגוש דן (צילום Magma Images)
*תנאי שני: קבלת היתר בנייה לביצוע הפרויקט. גם לאחר שהשיג את הסכמת שני שליש מקרב בעלי הזכויות בפרויקט, אסור ליזם להתמהמה והוא נדרש לפעול במרץ כדי לקדם את הליכי התכנון והרישוי לשם הוצאת היתר הבנייה. אני מחייבת את היזם להגדיר מראש, טרם החתימה על החוזה, את אופי הפרויקט – פינוי-בינוי, התחדשות בניינית במסלול של הריסה ובנייה מחדש או התחדשות בניינית במסלול של חיזוק ועיבוי. מדוע? כי כל מסלול הוא עולם בפני עצמו, ולכל שינוי באופי הפרויקט השלכות מרחיקות לכת.
אני יכולה לספר על מקרה בו הציע יזם לבעלי דירות לקדם את התחדשות שני הבניינים שלהם באחת מערי גוש דן, במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). היזם הבטיח תמורות נדיבות והלהיב את הבעלי הדירות שהסמיכו אותי לנהל מולו משא ומתן. כמי שמכירה את תחום ההתחדשות העירונית מקרוב, אני מקפידה שלא לסמוך היזם בלבד, וגם במקרה הזה החלטתי לבדוק מול גורמי המקצוע ברשות המקומית מה המדיניות לאותו אזור ספציפי בו נמצא הפרויקט. די מהר התברר שתמ"א 38/2 כלל לא באה בחשבון, ושניתן לקדם את הפרויקט רק במסגרת פינוי-בינוי נרחב, שיכלול גם בניינים מהרחוב הסמוך.
השורה התחתונה כאן ברורה: אם לא הייתי מבררת מול הרשות המקומית הרלוונטית, בעלי הדירות הוא מבזבזים שנים בהשגת החתימות הנדרשות ובחתימה על הסכם התקשרות, כשבפועל הסיכוי לממש את הפרויקט במתכונת שהציע היזם שואף לאפס.
גם פה, יש חשיבות לתיקוני החקיקה שנעשו. בפרויקטים של פינוי-בינוי ניתן לפעול לביטול ההסכם, במידה והיזם לא הגיש תוכנית למוסד התכנון הרלוונטי בתוך 54 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין. בכל הקשור לפרויקטים של תמ"א 38 וחלופותיה, הרי שניתן לפעול לביטול ההסכם, אם היזם לא הגיש למוסד המוסמך בקשה להיתר בתוך 42 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין.
*תנאי שלישי: העמדת ליווי פיננסי לפרויקט – כלל ברזל בהתחדשות עירונית, הוא שאם אין לפרויקט ליווי בנקאי (או חוץ בנקאי), אסור בתכלית האיסור להתקדם. כשאין ליווי פיננסי, אין ערבויות ובטוחות – ובלעדיהן אף דייר לא יתפנה. העובדה שעורך דין בדק את האיתנות הפיננסית של היזם לפני חתימת החוזה אינה מספיקה, ולכן הבנק או הגורם החוץ בנקאי נכנס לעניינים והוא זה שקובע אם היזם עומד או לא עומד בתנאים לקבלת הליווי הפיננסי. במידה והיזם לא עומד בתנאים, על בעלי הדירות להתחיל את כל התהליך מאפס, אלא אם יש הסכם משפטי השומר עליהם מפני מצבים כאלו, ומונע נסיגה של 10-8 שנים לאחור.
מלבד התנאים המתלים הללו, לבעלי הדירות יש למעשה עילה לתבוע את היזם אם הוא התעלם ולא קיים סעיפים הנכללים בהסכם המשפטי בין הצדדים. מניסיוני בתחום, אני יודעת היטב שיזמים לא ממהרים לוותר על פרויקטים. פעמים רבות הם לא מהססים ואף מאיימים בהגשת תביעה נגד בעלי הדירות – תביעה שאין לה שום בסיס אמיתי, מלבד אמצעי הפחדה ואיום, ביודעם שלבעלי הדירות אין אמצעים לממן את התביעה או את ההגנה. למקרים כאלה בדיוק, אני מכניסה בכל הסכם סעיף ייעודי: ערבות להוצאת משפטיות שיעמיד היזם, למקרה שהאינטראקציה מול בעלי הדירות עולה על השרטון ומימוש הפרויקט עומד בסימן שאלה.
שר המשפטים יריב לוין (צילום פלאש 90/חיים גולדברג)
בהקשר הזו חשוב גם להוסיף כי לאחרונה התקין שר המשפטים יריב לוין, תקנות שתכליתן להגביר את השקיפות וההוגנות בעסקאות התחדשות עירונית, ולייעל את האמון ושיתוף הפעולה בין בעלי דירות ויזמים. בין עיקרי התקנות, שאי עמידה בהן עלולה אף לאפשר את ביטול העסקה:
בהצלחת פרויקט להגיע אל קו הסיום בהתאם לסיכומים מול בעלי הדירות, לעורך הדין המייצג אותם תפקיד מכריע. כניסה לתמונה של עורך דין מיומן ומנוסה בתחום, פירושה הסכם משפטי חזק ששומר על האינטרסים של בעלי הדירות, ומאפשר להם לפעול כנגד היזם במידה ולא עמד בסיכומים – ומבלי שידרשו לממן זאת מכספם האישי.
- דרישה לפיה עורך דין יאמת את חתימת בעל הדירה על ההסכם המשפטי – וזאת לאחר שווידא כי בעל הדירה מבין את מהות ההסכם ומשמעויותיו, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושבעל הדירה חותם מרצונו.
- הצגת פרטים מזהים של היזם ובעלי השליטה בחברה טרם החתימה על ההסכם.
- הצגת אופי בעסקה (פינוי-בינוי, הריסה ובנייה מחדש או חיזוק ועיבוי) במועד החתימה על ההסכם ולא בשלב מאוחר יותר.
- חובה על היזם חויב לגלות על כל אפשרות לניגוד עניינים שלו או של כל מי שפועל מטעמו בקשר לפרויקט.
- חובה לציין מועדים מרביים להתקדמות הפרויקט: אישור תב"ע, הוצאת היתר בנייה ומועד מסירת הדירות החדשות.
- הצגת התמורות (או העקרונות לקביעת התמורות) שיקבל כל בעל דירה בפרויקט.
- חשיפת ערבויות מתחייבות.
בהצלחת פרויקט להגיע אל קו הסיום בהתאם לסיכומים מול בעלי הדירות, לעורך הדין המייצג אותם תפקיד מכריע. כניסה לתמונה של עורך דין מיומן ומנוסה בתחום, פירושה הסכם משפטי חזק ששומר על האינטרסים של בעלי הדירות, ומאפשר להם לפעול כנגד היזם במידה ולא עמד בסיכומים – ומבלי שידרשו לממן זאת מכספם האישי.
עו"ד רוית סיני (צילום גיא הכט)
רוית סיני, עורכת דין, מרצה ומגשת, היא מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. המשרד שהקימה ובראשו היא עומדת, רוית סיני משרד עורכי דין, הוא בעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, ומלווה דיירים בלבד במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
יש לכם שאלות הנוגעות להתחדשות עירונית? מוזמנים לשלוח לעו"ד סיני בכתובת הבאה: q@ice.co.il
לכל הפינות של מתחדשים לחצו כאן
(בשיתוף עו"ד רוית סיני)
